纠正以往低价占地 业内担心房价波动
商报2012/12/03 01:35
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长期以来，农民集体所有土地征地补偿所产生的矛盾一直是横亘在地方政府与农民之间的问题，一些地方政府低价从农民手中征地，再以数倍甚至几十倍的价钱出让给开发商等单位，农民只获得土地中的极少部分，而这也相应衍生了矛盾。
在11月28日召开的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》[以下简称修正案（草案）]，其中对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，会议还决定将草案提请人大常委会审议。有专家推测，草案修改的条款可能涉及提高农民集体所有土地征收补偿标准的问题，甚至可能提高10倍，或将改善此前征地过程中矛盾频出的情况。对此，有业内人士表示，提高土地征收补偿费用可能导致开发商拿地成本增加，进而让开发商利益受损，可能会对未来房价的走势造成影响。
土地征收成本增加政府或自行消化
土地征收补偿标准提高，一方面提高了被征收土地的农民收入，另一方面也涉及到土地出让金可能增加的问题，而这也关系到地方政府土地与房地产开发商拿地成本等问题，有人士担心房价因此会被波及，造成房价波动。对此，业内人士蔡光新表示，征地补偿标准一旦提高，必然使地方政府征地补偿成本增加，这可能会带来两种后果，一种是地方政府可能将所提高的土地征收成本转嫁到土地出让金上，而土地出让金上调，必定会增加开发商的拿地成本；另一种可能是地方政府自己消化所提高的土地征收成本。
蔡光新预估，一旦土地征收成本上升，地方政府有很大的可能自己消化提高的征收成本。“因为土地出让金一旦提高，会增加开发商的风险，降低开发商的盈利比例，这在很大程度上会打击开发商的拿地积极性。”蔡光新解释说。
如果地方政府将提高土地征收成本自己消化会出现什么问题？海南克而瑞总经理王路对此表示，土地限价的前提是地方财政能够解决用别的产业收入填补财政收入的缺口；因为，长久以来，土地收入占地方财政收入较大的比例，地方政府对于土地收入有着长期依赖的问题。“土地征收补偿标准如果提高，必然增加地方政府征收土地的成本支出，在这样的情况下，地方政府如果将土地招拍挂价格控制在一定范围内的话，地方政府财政会有更大的损失。”王路说。
房企或将多余成本转嫁给消费者
在目前楼市的现状下，土地出让金提高将带给房企不小的压力。王路表示，目前大量土地转让过程中，实际出让价格已是原来征收补偿标准的5至6倍，地方政府在出让土地时，为了提高比例，基本上都是溢价出让，而非底价出让。
王路指出，构成房企开发房地产基本成本主要有两块，一块是刚性的拿地成本，另一块是取决于房企经营和销售回款速度的融资成本。“假如开发商的工程项目完成周期拉长，开发商的融资成本就会相应提高，融资成本是变量，而拿地成本很高的话，又在目前这种住宅限购政策的背景下，企业无法获得高周转，很可能就将成本将转嫁给市场消化，最终消费者可能承担成本转嫁带来的损害。
土地征收成本提高或致地价窄幅波动
土地征收补偿数额提高，在一定程度上将影响地方政府征地成本与房企拿地成本，而土地出让金也可能因此受到影响。旅游地产专家邱阳表示，地方政府在城镇进行拆迁征地或从农民手中征用集体用地的过程中，往往会以低价取得土地再高价出让给开发商，尽可能地增大比例，如果政府对农民集体所有土地征收补偿标准提高，必定会增加地方政府征地成本而相应减少了出让土地比例，而成本的增加必定会传导到价格上，如果地方政府没有做好调整比例的准备，那么开发商拿地的难度就会相应加大，这可能会在短期内引起地价的窄幅波动。
不过，邱阳认为，修正案（草案）对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，并不是针对现有房地产市场进行的调控手段，而是一个迟到的对农民的补偿措施，是一个纠正以往城市化过程中低价占用农村集体用地的行为措施，因此，只要政府能够调整好政府的比例，对房地产市场影响不大。“当前的房地产市场较十年前已相对成熟，消费者也相对理性，在近几年房地产处于高位运行的状态下，要想试图抬高楼市价格，出现几年前的那种‘疯狂’状态，似乎没有太大的可能性。”邱阳说。
市民建议土地“征收”改“征借”
据国务院发展研究中心的调查显示，征地之后土地增值部分的分配中，投资者拿走大头，占40%到50%，政府拿走20%到30%，村级组织留下25%到30%，而农民拿到的补偿款，只占整个土地增值的5%到10%。
海南大学法学院吴坤卿教授指出，土地是农民赖以生存的生产资料，一旦失去这的生活保障，在当前社会保障体系还不够完善，农民就业问题难以得到保证的前提下，尽管征地补偿款可能提高，但毕竟有限，许多农民在得到补偿款后也未能合理利用补偿款，用其创造更多的财富，往往补偿款花光后，许多农民会陷入艰难的生活困境之中。
对此，有市民建议，的办法是把“征收”改为“征借”，政府在给予被征借土地的农民一定的补助外，政府还发放一张能够继承土地征借卡，今后这些农民能够持这张征借卡，每年都能根据所征的土地面积，按当地当年平均亩产所产生的种植，领取由政府发放的利益补贴，补贴一直发放到土地征借结束并予以恢复后截止。
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