房地产信托预警再次响起 信托公司收缩业务规模

2015年伊始，受累于相对疲弱的地产市场，此前信托市场上的“香饽饽”房地产信托产品，却再次响起警报声。

近期，地产商佳兆业的危机也波及信托行业，包括平安、华润、爱建信托在内的数家信托公司均被曝有信托项目卷入其中。而恒盛地产爆发危机牵连到了四川信托和中融信托，似乎再次向市场发出预警：地产业疲弱的现状下，未来或有更多房地产信托个案风险爆发。

“此前，由于房地产调控的影响，不少房地产开发企业融资渠道不畅，信托成为不少房企获取融资的重要方式。”用益信托研究员帅国让告诉记者，他同时指出，信托产品“刚性兑付”潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本，更使得房地产信托受到高净值客户追捧，使其在前几年获得了极为快速的发展。

从房地产信托存量数据来看，信托业协会数据显示，截至2014年三季度，信托资产管理余额达12.94万亿，其中房地产信托规模1.27万亿，占比9.77%。得益于过去几年信托行业的高速增长，房地产信托规模从2010年一季度的2,351.29亿元增至2014年三季度的12,653.10亿元，增幅高达438.13%。

“房地产开发天然带有周期长、投入大、高杠杆运作等风险因素，叠加国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境扰动，房地产信托成为目前为止风险为频发的信托产品类型。”国金证券新发布的一份关于地产信托的报告如此表述。该报告更是指出，融资方的不诚信行为，信托公司尽调失职、风控把关不严、错误评估项目前景、投后管理失职，抵/质押物价值高估，以及法律风险等因素，成为房地产信托风险爆发的共性原因。

而在帅国让看来，与2014年类似，今年仍是房地产信托的兑付高潮年份，“因此在房地产市场整体走弱的前提下，今年地产信托爆发个案风险的可能性很大。”根据帅国让的统计，2014四季度到2015全年，集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年四季度530.40亿元、2015年一季度 526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、四季度573.69亿元。

事实上，面临市场环境的变化，信托公司也已开始收缩其房地产信托业务的规模。记者采访的多位信托业内人士均表示，从2014年起信托公司对房地产信托业务的态度就已发生了转变。

“不仅慎选交易对手，更对产品形态、项目所在城市甚至所处地块严格限定。”沪上某信托公司副总经理向记者坦言，“房地产在未来一定不是香饽饽，其高增长时代已经过去，因此信托公司也在调整策略；业内的共识是不做三、四线城市项目，仅与地产龙头企业合作，风控严格一些的公司甚至只愿意与大型上市房企合作。”

值得关注的是，尽管自2014年以来，房地产信托已成为信托业风险的“高危地区”，但信托业内人士均表示目前出现的仅仅是个案类事件，房地产信托尚无系统性风险。“从此前出事的地产信托项目来看，后信托公司都通过项目出让等资产处置方式完成了信托本息的安全兑付。而且目前信托公司也都加强了风控手段，加之大众对于住房的刚性需求依然存在，因此我们认为整个房地产信托发生系统性风险的可能性很小。”某信托公司地产业务部门负责人坦言。

根据信托业协会统计，截至2013 年底，全行业计提的信托赔偿准备金已达90.60亿元，可以覆盖200亿元问题资产的45.30%；全行业净资产高达2555.18亿元，是200亿元问题资产的12.78倍。“当前信托公司的增资潮一直在持续，加上信托业保障基金的成立，相当于信托公司不断增加的资本金和整个信托行业正不断提升的风险消化能力在为房地产信托可能爆发的风险提供‘防火墙’。”帅国让总结道。

2014年11月下旬，港交所上市的房企佳兆业集团（01638，HK）在深圳多处房源被“锁定”。此后，公司2015年1月1日公告披露了对汇丰银行4亿港元贷款的违约，并表示“后续也有可能进一步触发其他债务的交叉违约”。该消息一经宣布，顿时引发相关方的担忧，多家银行、信托机构开始采取行动，试图通过法律途径控制潜在资产损失。

《每日经济新闻》记者注意到，据今日（1月13日）爱建股份（600643，收盘价12.83元）发布的公告，曾在2014年向杭州佳兆业项目提供逾6亿元资金支持的爱建信托，如今也加入到“讨债”队伍当中。

爱建信托索债6.51亿元

2014年3月，爱建信托发行了累计规模为6.99亿元的“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”。该信托计划于2014年3月14日成立，到期日为2016年3月14日。根据信托文件的规定，爱建信托运用信托资金中4800万元向杭溪隆业房地产（杭州）有限公司（以下简称杭溪隆业）增资进而取得该公司49%股权；同时，爱建信托分别于2014年3月14日、2014年3月21日，爱建信托向杭溪隆业发放股东借款共计6.51亿元，借款用于杭州佳兆业项目的开发建设。

从运行期限来看，爱建信托上述信托计划仅运行了10个月左右的时间，距到期日为时尚远。然而，信托计划涉及的借贷双方此时却突然对簿公堂。

A股上市公司爱建股份今日公告称，由于杭溪隆业的实际控制人佳兆业集团面临重大不利情形，可能对 “爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”构成重大不利影响。为保障全体信托受益人的利益，公司全资子公司爱建信托作为信托计划的受托人，依据双方签署的《股东借款合同》中的交叉违约条款，要求杭溪隆业提前归还股东借款本息。

鉴于上述情形，爱建信托于日前向上海市中级人民法院提起民事诉讼。据悉，爱建信托起诉杭溪隆业请求法院依法判令杭溪隆业支付借款本金6.51亿元及利息、违约金；判令依法处置杭溪隆业所有的、编号为“杭余出国用（2014）第120-208号”《国有土地使用证》项下国有土地使用权，优先用于清偿前述请求事项中列明的杭溪隆业未按约支付的款项。

法院已受理诉讼请求

记者注意到，作为爱建股份全资子公司，业绩优良的爱建信托是上市公司重要利润来源。2014年上半年，爱建信托净利2.51亿元，而上市公司净利仅为2.32亿元。由此可见，爱建信托经营情况与上市公司业绩表现息息相关。

基于上述认识，有投资者在股吧中表达了对爱建信托涉佳兆业融资事件的担忧：“信托行业有不成文的刚性兑付的规定，若信托计划出现问题，爱建信托可能需要兜底，届时，爱建股份恐怕需要大额计提”。

昨日，《每日经济新闻》记者以投资者身份致电爱建股份，公司董秘侯学东回应称，事情还没到那样（指计提）的程度：首先，信托计划运行时间不到1年，距离结束尚早，子公司此次起诉是本着对投资者负责的态度，且是根据对方出现违约情况作出的举措；其次，法院已查封了杭溪隆业的等值资产，爱建信托计划的资产可以得到保证。他表示，据此前的调查，杭州佳兆业项目的仍处于正常运行当中。

据爱建股份公告所述，上海市中级人民法院目前已受理爱建信托的诉讼请求，并定于2015年3月11日开庭审理。同时，法院已裁定查封、冻结杭溪隆业银行存款6.51亿元或其他等值财产。爱建股份表示，上述信托计划财产非爱建信托固有财产。因诉讼尚未开庭审理，无法判断对公司本期及期后利润的影响。

今日，爱建股份公告的是子公司爱建信托索债的诉讼申请，而记者注意到，2014年12月17日，爱建股份曾公告过一份子公司被方大炭素（600516，收盘价9.82元）索债的诉讼公告。根据爱建股份和方大炭素两家公司的公告，方大炭素作为一桩民事诉讼的资金担保方，被农业银行陕县支行起诉，2013年3月27日被法院扣划存款2.03亿元。方大炭素履行担保责任后，向被担保方三门峡惠能热电公司追偿，发现该公司原股东在出资未到位的情况下将股权转让给爱建信托等公司，而爱建信托截至2014年12月12日，仍有8690万元出资未到位。因此方大炭素提起对爱建信托等公司的诉讼，爱建信托涉案金额为人民币8690万元及利息。爱建股份公告称，诉讼尚未开庭审理，无法判断对公司利润影响；而据2014年12月12日方大炭素公告称，该案将于2015年1月27日开庭审理，并表示法庭已裁定冻结爱建信托等被告人民币1亿元存款或其他等额财产。