业内：楼市反弹难以持续 明年下半年预期转折
21世纪经济报道2014/11/13 10:16
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营销旺季遇上房贷新政,持续低位的楼市成交量,10月份终于创出年内新高。
被业内称为“金十”的火爆过后,市场人士对后市走势意见分歧。中原地产分析师张大伟认为,10月份网签数据只是一个市场刚需的井喷,不具代表性,但四季度市场供应会增加,需求也将受到信贷政策的松绑释放,成交量值得期待。亿翰智库董事长陈啸天则称,10月份楼市回暖只是短期的反弹,年内市场仍将走向低迷。
价格方面,2014收官在即,多位业内人士分析认为,年末房价将稳中趋降。短期来看,房价下行趋势仍难改变。世联行指出,预计在库存下降到合理水平之前,新开工、拿地、投资等指标仍会持续下滑。
10月份成交创新高
数据显示,10月份,其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长24.3%,其中九成城市的成交量出现环比增长,一线城市环比上涨40.3%,二线城市环比上涨17.7%,三线城市环比上涨35.8%。
CRIC研究中心认为,“930”新政的限贷松绑、SFL(常备借贷便利)的定向投放以及公积金等利好政策的发布,地方政府的配合放宽,为市场转暖提供了良好的大环境。
一线城市的成交量回升尤为显著。CRIC监测数据显示,前9月一线城市成交量同比下滑3成左右,下滑幅度较二线城市多达20个百分点。更低的基数水平,导致一线城市在成交回暖时有了更大的上升空间。
政策大力放松之余,市场信心也有所转暖。楼市今年以来成交的持续低迷,导致积压的相当数量的刚性需求有待释放,10月份客户购房意愿明显上升,开发商也在加大推盘力度。世联行客户上门指数显示,10月份客户上门指数为133,较9月份111增长19.8%。从世联行对24个重点城市的监测数据来看,降价楼盘数量继续扩大,但降幅有所收窄。
与此同时,按揭贷款利率也开始缓慢下降,据21世纪报道记者对多个城市多家银行的查询,目前首套房贷款利率9.7折成为主流。
值得关注的是,整体来看10月份的楼市成交虽回暖,但很多企业反馈,10月成交主要集中在上半月,随后再度趋于平淡。亿翰智库的研究报告指出,消费者的购房意愿在10月下旬仍呈现下滑态势。
行情是否反转?
楼市成交量创造年内新高的10月份,同时也是今年以来成交连续出现环比正增长态势的第4个月。数据也显示,3月份以来,成交量的同比跌幅总体上呈不断收窄态势,10月份同比跌幅较9月有明显收窄。
10月份的市场行情显示央行政策对市场刺激效应显著。严跃进指出,在10月销售业绩改善的情况下,房企对第四季度的乐观情绪略有增加。张大伟也表示,多层政策放松,将在一定程度上提振购房者入市信心,促进年内楼市成交的回升,但银行惜贷的基本面并没有改变,开发商资金面依然紧张,去库存仍然是市场主旋律。
世联行指出,年底临近,市场整体的商品房库存仍在高位,未来2个月依然是积极出货的重要窗口期,叠加信贷环境趋于改善,市场成交量有望筑底回升。
“年底出现翘尾行情是事实,但这并不代表楼市已经回暖。”同策咨询研究部总监张宏伟称。陈啸天也分析称,从需求积累的释放层面来看,目前并没有得到充分的积累,市场不太可能发生根本性反转,年内市场仍将走向低迷。
年末房价稳中趋降
市场成交回暖的同时,多数房企截至10月底的目标完成率不如人意。从CRIC监测的已公开数据的21家房企来看,今年前10月销售目标完成率平均值相比去年下滑14个百分点,完成销售目标80%以上的房企仅占监测房企的28.6%。
今年以来,不少房企为快速消化库存,采取降价跑量等促销方式,楼市已经历了一轮降价。CRIC的一份研究报告指出,年末最后两个月作为积极出货的重要窗口期,将有新的一轮价格调整出现。陈啸天也认为,绝大多数房企的业绩完成情况并不理想,回款情况不容乐观,年内房价仍将呈现稳中有降的松动表现。
另外,中原地产监测数据显示,截至10月底,10家标杆房企共计融资1111.5亿元,相当于去年全年融资金额的85%。张大伟据此分析,房企资金情况紧张,叠加已经积压半年以上的库存,即使成交量明显上升,房价短期上涨的可能性依然非常小,但继续下调的可能性也在降低。
房价什么时候再会上扬?中金一份研究报告指出,房价预计2015年第二季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,2015年全年整体将较为平稳。
“预计明年下半年行业整体上行。”陈啸天分析,从其提出的房地产周期模型来看,市场需要足够长的调整期才能出现反转。比如自2011年1月“新国八条”起,市场经历了长达16个月的下滑,在2012年6月企稳回升,到2014年2月经历了20个月的反弹,又再度进入低迷期。“根据目前市场的调整,很有可能导致明年下半年市场有效供应出现问题,造成供应端的相对短缺,这也将促使市场出现转折。”
【延伸阅读】
自1998年终止福利分房后，中国内地进入一个住宅飞速私有化的时代。而从2003年开始，房地产发展过热引起争论，首先央行出台“121号文”严控房地产贷款和高档住宅建设，这是中国轮房地产牛市启动之后，中央政府次采取抑制房地产过热的措施。正当开发商遭遇当头一棒时，随后出台的“18号文”明确房地产业作为国民经济的支柱产业，又给开发商带来无限希望。就是在这种警惕又依赖的矛盾中，2003-2004年，开启了房地产调控新政不断涌现的十年，也是作为支柱产业发展的黄金十年。
从“121”到“18”
自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。从1998年起，人们住房问题交由市场来解决，房地产迎来发展的春天。
然而，2003年“非典”的肆虐，让欣欣向荣的房地产市场几乎处于停滞状态。2003年5月以后，疫情得到控制，经济社会秩序开始慢慢恢复。
“当时房地产没有现在这样受关注，房价不贵，4000多一平方米，而当时工资一个月3000多，要买还是买得起的”，2004年在一家房企的业内人士说，当时几乎没有投资客，也没有炒房团，社会资金也没有现在这么多，房价涨得很慢，现在来看，那根本不叫涨。
但是，早在2003年就有关于地产泡沫的争论，更因此而出台各种关于房地产的政策。2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，业内俗称“121号文”，提出控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响。
SOHO中国董事长潘石屹当时表示，“这是10年来对房地产业最严厉的政策”。而甚至有开发商认为，房地产将步入一个寒冬。作为房地产行业协会代表的任志强，当年对于这个政策更是“口诛笔伐”。
在各方对“121号文”激烈争论时，2003年8月31日，“国务院18文件”终于在综合了各种情况后给房地产企业松绑，明确了房地产支柱产业的地位。
18号文件下发后，犹如一抹阳光清除了房地产商心头的阴霾。时任华远地产董事长任志强当时撰文称，“中国房地产将迎来新的春天。”
“8·31大限”影响深远
早在2002年，土地规则变化就在酝酿发酵，但在2004年，因为一纸通令规定了最后的时间大限，该发生的终究会发生。
2004年3月国土资源部、监察部联合下发了“71号令”，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
国土部“最后时限”一下子忙坏了京城内的大小开发商。以前手中有地就等于握着个金疙瘩，眼下的“金疙瘩”却越来越烫手，大限一到，黄灿灿的金子立马变成“过期粮票”。
一连几个月来，二手土地信息漫天飞，项目公司心急火燎地找下家。市场上流传的一个数字是，当时北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。
当时，北京共有288宗地块在“8·31大限”之前过关，根据北京国土资源局公开的三批过关名单计算，共2400多万平方米土地，规划建筑面积1.2亿多平方米。而涉及的项目包括万年花城、北苑家园、凤凰城等后来知名的项目。
8·31以后，政府要求所有土地必须通过政府部门以公开“招拍挂”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子。土地市场的公开，也令更多开发商有了公平竞争的机会，尤其为外地开发商进京发展带来机遇。万科、复地、绿地、富力等大品牌房企也借公开市场纷纷进驻北京，并成功分羹。
但另一方面，新的土地制度也有不少质疑。“以前市场中土地供应商很多，市场项目也多，房价得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家垄断供应土地，供应得上还好，供应不上，必然影响房子的供应，导致供不应求推升房价上升。”一业内人士如是说。而自2004年开始，开发商天价拿地的场景在土地招拍挂后并不鲜见，地价推高房价争论也由此开始。
经济适用房表现亮眼
在各种争论和重大土地制度调整中，北京房价在2003年-2004年保持着上涨趋势。而这两年另一个突出的现象，就是经济适用房的大量涌现。
据了解，取消福利分房后，北京规划了大量经济适用房，北京人有户口就可以买。
“回龙观当年貌似是2600元/平方米，我家2003年买的安乐林路的经适房，均价每平方米4400元，旁边商品房大约5000多元，经适房和商品房差距不大，价格也涨得缓慢”，一位房地产业内人士回忆起当时的市场时表示，百子湾一号、三环新城、世纪风景等当年放号的经济适用房项目比较火爆，出现连夜排队买房的现象。
在2004年，不仅房价涨，水泥、钢材等建材也纷纷涨价，为了抑制过热的经济发展，2004年10月29日，央行9年来首次加息，也开启了近5年的加息通道。而对于房地产行业来说，也必然在加息通道的宏观背景下迎接新的挑战。
本版采写
新京报记者袁晓澜
【典型事件】
“8·31大限”来袭
2004年2月，北京宣布将停止经营性项目土地的协议出让。随后，国土资源部要求在2004年8月31日前将历史遗留的土地问题加以界定并处理完毕，这一天被业内称为“土地大限”。
【典型人物】
任志强：地产“大炮”
央行“121号文”发布之后，时任工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强次以行业协会的名义反对，直接抨击限制房地产贷款的“121号文件”，称这个文件更多的是闭门造车。任志强成为地产界关注的人物之一。
【延伸阅读】
