住宅成交疲软 品牌房企频频加码商业地产
新京报2014/08/01 07:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年以来，住宅市场冷清行情的蔓延，使得品牌房企在商业地产领域的连续动作成为近期市场上一道醒目的风景。
包括万科、华润置地、龙湖、泰禾等诸多上市房企纷纷宣布了将加大投资商业地产的力度。
房企扎堆加持商业
7月24日，龙湖和万科在北京“对垒”，在同一时刻对外发布了各自商业地产的全新路径。
龙湖地产CEO邵明晓在现场表态，天街购物中心将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向。未来，龙湖每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，计划通过10-15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右，提升至20%以上。
而与龙湖梳理和重申主打“天街”的商业策略不同的是，北京万科推出了其全新的商业产品线，被称作“万科牌”写字楼。北京万科总经理毛大庆也对旗下全新的产品线寄予厚望：“目前北京甲级写字楼的空置率为3%左右，低于上海、广州、深圳的水平，说明北京写字楼总体供应的不足，因此在未来两到三年，北京万科要加大写字楼的集中供应。”
不甘示弱的还有华润置地和泰禾。
华润置地近期首次发布了商业地产战略。华润置地总裁唐勇称，2014年是华润置地商业地产加速发展的一年，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。唐勇公开表示，如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。而据华润置地2013年年报显示，未来4年内新增落成的商业地产项目约为18个。
泰禾也在商业地产领域再度显示“黑马”本色，去年168亿的销售额中，其中商业地产就占了84亿。泰禾集团黄其森也表明态度称，未来将矢志不渝坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略，力争3-5年内在布局15-20个泰禾广场。
商业地产将步入加速期
一些机构的调查数据也为目前众多房企在商业地产轰轰烈烈的布局提供了信心。根据RET睿意德中国商业地产研究中心发布2014年第二季度中国商业地产指数显示，尽管住宅市场形势依然不明朗，但来自土地市场及零售商的信心有效支持中国商业地产从一季度低谷逆势反弹。同比上涨11.9%，环比则上涨3.5%。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出：“综合2014上半年的中国商业地产各项指标，显示商业地产在前期结构性失衡发展中，已逐步趋稳反弹，配合经济企稳回升，特别是众多知名开发商战略性布局商业地产和O2O，预计下半年商业地产将步入新一轮加速期。”
值得一提的是，在二季度土地市场供应量有所回落的大背景下，其中的商用土地的成交占比却出现大幅度上升至23.9%，同时商用地块的流拍比例也有所下降。有业内人士认为，随着城市发展和城镇化的推进，未来商用土地的成交占比将继续保持高位。陈曦也表示，对商用土地的有效开发利用能力有可能成为未来大型开发商竞争的胜负手。
■观察
增持商业：避险？还是增效？
众多房企选择在住宅市场萎靡这个时间节点扎堆布局商业地产，多位市场人士对此所传达出的信息有着一致的理解：住宅今年以来成交疲软，开发商需要拓展多元化产品线以分散楼市下行带来的风险。
在房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，商业地产多年“游离”于调控之外，其力量正在市场逐步显现，而目前也是商业投资的一个好时期。
工商联商业不动产专委会主任朱凌波则表达了不同看法：随着上半年房企业绩的相继公布，多数企业表现差强人意，虽然目前市场上出现了一些限购松绑等政策的变化，但从短期仍然很难实现销售的回温。从技术层面上来讲，作为上市企业，确实需要在多元化的发展中谋取利润，是一种被迫下的主动转型。
■ 隐患
商业地产泡沫加剧？
接受记者采访的业内人士，都对企业扎堆商业地产而引发的供应过量、泡沫化严重等问题表示出担忧。
朱凌波认为，随着商业地产多年的发展，品牌房企也逐步向二三线城市下沉，早已诱发了市场过热，供应过剩现象。而目前房企加大商业投入，必然会加剧区域竞争，只能依靠市场用更长的周期在优胜劣汰中逐步消化。
顾云昌也指出，目前需警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。
面对激烈的竞争，龙湖商业地产总经理魏健表示，一些早已规划设计好的老项目，存在很多问题，注定它不可能成为优质项目的竞争对手。“在一些城市，商业地产泡沫现象只是点状存在。我们在真正做好自身项目的同时，未来不排除会并购一些新项目，而目前商业地产的选址仍然会控制规模，不会脱离核心城市，也不会盲目去复制。”
■ 细数动作
14
龙湖：2017年“天街”将增至14个
根据龙湖商业发展规划，预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，全部位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州等6个一线及领先二线城市。届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。
3
万科：1个品牌3大产品系
北京万科将打造出万科中心系、金域国际系和万科天地系三条产品线。其中万科中心系是北京万科的端产品，均为甲级或超甲级写字楼，目前拥有首开万科中心和天竺万科中心2个项目。金域国际系则代表中端系列产品。万科天地系，代表受众更广的写字楼刚需系列产品。
40
华润置地：2017年40多个项目
在复制“万象城”城市综合体的同时，华润置地逐步发展出万象城、万象汇（五彩城）和1234space三条商业产品线，分别定位为高端商业中心、区域商业中心、轻奢潮人体验馆。预计到2017年底，华润置地在将有40多个商业项目投入运营。
50%
泰禾：商业与住宅平分秋色
从2010年底开始拿商业地块至今不到4年时间，泰禾已开发运营5个泰禾广场。上市房企泰禾集团对外公布2013年年报显示，在全年168亿元的销售额中，有84亿元来自商业地产板块，与住宅地产及其他业态平分秋色。
【延伸阅读】
新商业地产项目不断涌入，老项目面临升级转型。在众多同类项目中，如何才能脱颖而出，得到广大市民的青睐，占据有利的市场地位，是各投资方应该思考的事。专业人士认为，差异化经营是竞争的核心。
老项目要保鲜
新项目要创新
对于烟台市民来说，三站批发市场是再熟悉不过的地方了。它不仅是一个购物的地方，还是市民心中不可磨灭的城市情结。但近些年，制约烟台三站继续发展的桎梏出现。一些市民表示，现在已很少逛三站了，“东西太多太杂，想要找到自己满意的商品太浪费时间和精力了。”
烟台市民对三站的感情十分浓厚，对其改造也是十分期待。如今老三站终于迎来了全面整体升级改造。全新的烟台三站广场将是集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务功能于一身的一站式综合体，届时不仅商业种类齐全，而且购物环境更加舒适，以前脏乱拥挤的情况将一去不复返。绝佳的地理位置，再加上便捷的交通，让新三站广场在商业综合体里脱颖而出。
刚刚开业的大悦城和年底即将开业的万达，无疑都给烟台的商业地产注入了新鲜血液。这两个项目的共同点在于“新”和“全”。它们的入驻将给烟台带来很多全新的品牌，丰富烟台的商业层次，为消费者带来更多选择。许多以前只听过没见过的品牌，今后在家门口也能享受到。吃喝玩乐一站式服务给市民，特别是年轻市民，带来的不只是消费习惯的改变，也是对时尚生活定义的改变。
发展品牌
差异化是关键
一直从事商业地产开发的姜经理告诉记者，新老商业的对比应该是在功能和差异化上面比较，“目前烟台在商业地产方面已经有一定成绩，但至少在以下几个方面还存在不足。发展城市规划，首先商业要先行，城市的生活配套是关键，烟台先进的城市理念还只是雏形。其次是特色商业缺乏，作为开放的沿海城市之一，烟台和其他沿海开放城市相比，还有很大一段路要走，发展自身优势是关键。第三，品牌集中程度还远远不够，烟台的国际国内著名品牌还不多，缺乏品牌的吸引力，整个城市的商业就很难形成辐射力。”
2014年，我们可以看到，烟台正在打造的一个个商圈和城市生活综合体，从配套设施的精心设计到对市民生活消费休闲娱乐需求的满足；从商务项目的特色定位到对区域经济生活的影响，每一处商业地产都成为这座城市商业升级、商圈拓展的助推“引擎”。
【延伸阅读】
