房地产理性回调 没必要风声鹤唳
广州日报2014/05/16 09:08
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房地产市场调整的趋势越来越明显，4月的贸易、消费等数据增速进一步下滑，经济增长压力凸显出来。由于本周一央行约谈银行力挺首套房贷，一时间，市场对房地产支持政策又浮想联翩，对于降低存款准备金率、放松流动性的呼声又起。
不过，笔者以为，对于房地产的理性回调，没必要风声鹤唳；而政府保增长政策的方向，也不会走过去胡子眉毛一把抓、整体放松刺激的老路，在外汇占款保持增长的情况下，降准可能性暂时都不大。无论是房地产业，还是过剩产能行业，对于全面的放松支持政策，不宜期望太高。
事实上，央行约谈15家银行，支持的是刚需和首套房贷，这是央行一贯以来的政策，只是银行在执行过程中走了样。与过去相比，央行对于房地产的态度并未变。而与此同时，银监会和保监会，则争相对房地产市场风险进行警示。
“房价跌，中国经济会受不了，地方政府受不了。”每次房地产市场显露调整迹象，此类绑架理论便开始盛行，从老百姓到学界到政界，大家都坐立不安；而每次经济一出现调整，大家首先想到的救市措施便是刺激房地产。在这种惯性思维影响下，过去10年，中国房市打造了一个只涨不跌的神话，全民蜂拥而入。
房地产市场的泡沫化发展，已令中国经济结构调整受到了拖累。一方面，由于房地产吸纳的社会资本太多，使得资源配置已严重失衡。经济增速下滑，原本社会融资需求会下滑，我国却出现了钱紧和利率上升的怪相，与房地产的吸金漩涡分不开。另一方面，就房地产本身而言，为了抑制泡沫膨胀破裂，过去几年的房地产调控政策，不得不使上限购这样极端的行政调控手段。对于任何一种商品而言，如果禁止购买，则市场调节的功能基本瘫痪。
目前，房地产市场理性调整，给我们提供了释放风险的可能，也为解除限购限贷这类行政干预手段、恢复市场调节功能提供了绝佳的机会，完全没有必要风声鹤唳。笔者相信，本届政府会顶住压力坚持经济结构的调整，保增长措施将更加有的放矢。
【延伸阅读】
有消息称，央行和银监会在周一召开了住房金融服务座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款。会议未涉及开发贷事项，也无文件出台。
有数据显示，从去年开始，在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。银行往往会将资产投放到率较好、风险可控的资产运用，而按揭贷款的利率偏低，并不是最理想的业务品种。这直接殃及刚需首套房等受支持的消费者个人住房按揭贷款的难度比过去加大、程序拉长，贷款利率下浮空间缩小。这从一定程度上直接增加了购房者的购房成本，对于开发商来说，则增加了资金回款的压力。
有记者曾在4月先后向10家银行咨询，发现几乎所有银行首套房8.5折利率优惠已经不见踪影，个别银行甚至上浮20%。
“我们现在针对首套房，只能申请到9.5折，而且客户资信要好。”花旗银行杭州分行客户经理当时直言他们银行已经取消首套房8.5折利率优惠。而建行的9折优惠，还需要层层申请，而就是要走这么复杂程序的9折优惠，竟然是咨询的10家银行中利率的一家，并且并非所有首套房客户都可以享受9折优惠。
更多的银行实行的是基准利率，但是也有少数银行不但没有优惠，反而有一定幅度的上浮。曾一度高调推出首套房8.5折利率优惠的邮储银行杭州分行，目前首套房利率甚至要上浮5%-10%。当然这还不算是的，广发银行实现的是上浮20%政策。
首套房利率上涨，购房成本也将随之显著增加。以一笔100万元的商业房贷20年等额本息还款为例，如果享受8.5折优惠，那么每月还款额为6627元；如果利率上浮20%，那么每月还款额为8277元。每月还款额相差1650元，20年总额相差39.6万元。
在此背景下，本周一央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议要求各商业银行确保住房消费贷款的资源配置、积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款利率合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
在房地产投资增速下降、部分区域成交量和价格纷纷下跌的情况下，上层督导监管层召开会议，或同时意在稳住市场需求。而对于此举动，杭州房地产界的人士普遍将其解读成利好，甚至是上层释放松绑的信号。有开发企业负责人直言，本届政府给房地产市场的定调就是“以市场化调节”为主，应该说，包括利用金融杠杆在内的调控手段，这次会议应该说与本届政府的思路吻合。
对于接下来是否还会有更多的市场化的调控政策出台，上述人士表示，这有赖于各级政府的智慧，“房地产已压抑这么长时间了，像温州都已跌了30多个月了，但现在还在执行‘防止房价过快上涨’的政策，相当不适合。”他还表示，现在对于政府来说，重要的是止损市场的信心，“政府出政策，不是为了救高房价，而只是让整个市场趋于一种平稳状态，这显然有利于整个经济的发展。”
【延伸阅读】
5月9日，国务院正式发布《进一步促进资本市场健康的若干意见》，就股票市场、债券市场、期货市场、私募市场以及扩大资本市场开放等多方面提出一系列的指导意见，旨在进一步促进中国资本市场的健康发展。
这份被称为“新国九条”的文件(2004年1月发布的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》)，和以往针对房地产行业动辄几条的文件并非同路人，但对于房地产行业影响一样重大而且深远。
现在，中央没有三令五申、高层没有巡按问责，也没有出台“国N条”的调控文件，“因城因地、分类调控”指导思想甚至博得满堂喝彩，但“市场”还是发生了变化。
变化的原因有很多，首先是宏观经济景气度不高，金融环境进一步趋紧;其次是市场出现分化、供需失衡现象加剧，而在此特别时期，“新国九条”又触碰到了房地产企业再融资的敏感神经。
A股上市房企再融资渠道在过去几年一直是关闭的，曾有数次隐约打开，但各个房企小心翼翼安排和提交的再融资申请，却一直被搁在证监会发审委某个角落里，爬满了蛛网。
香港上市和海外融资成为了房企获取资金输血的重要渠道，A股标杆房企纷纷开辟海外资本市场平台，未上市房企也一窝蜂涌向香港联交所，不求融资、只求上市，以获取海外资本市场平台，可以去追寻让企业不失血的秘方。
但远水毕竟难解近渴，国内金融资本市场一直是房地产行业最重要的融资来源，银行贷款收紧之后，信托、资管、私募基金等新领域纷纷开辟，形成了一股金融创新的呼声与热潮。
虽然“金融创新”说法极其吸引眼球，但在特殊“国情”下，不规范的轨迹终究存在，尤其又以表外资产和信托等等现象为重。
过往国内资本市场难言健康、规范，所以众多房企能通过各种五花八门的形式获取急需的资金，但不规范的市场必然存在风险，例如融资成本极高与融资期限极短，对中小型房地产企业来说，是毒药也是定时炸弹。
浙江奉化兴润置业和广东惠州光耀地产的资金断裂个案已经显露无疑，同时更多未被发现或未被注意的类似情况仍然大量存在。
去年6月的“钱荒”危机历历在目，年初国务院就出台了“最严厉的”影子银行监管办法。现在，搭配利率市场化改革尝试以及“新国九条”，监管机构规范国内金融资本市场的棋局正逐渐成型。
或许，全面深化改革的新时期才刚刚开始，健康发展的资本市场仍然在规划中，倘若“新国九条”最终得于实现，那么房地产行业何时能获得多样化投融资平台?可以拥有更宽广的融资渠道?彼时市场在资源配置中将真正能起到决定性作用。
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