亚太区商业地产投资创历史新高 香港遭滑铁卢
第一财经日报2014/01/22 09:19
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在日本、中国、澳大利亚和新加坡等市场的房地产投资热情的推动下，亚太地区的商业房地产投资市场在2013年创下历史新高，美中不足的则是香港房地产市场投资去年遭遇了滑铁卢。
仲量联行实时发布的。全年成交额较2012年上涨29％，并打破此前在2007年创下的1205亿美元的纪录。而在去年香港特区政府的一系列控制房价上涨过快的政策影响下，香港楼市投资节奏相对放缓，其全年交易额仅为73亿美元，较2012年下跌35％。
亚太区表现非同凡响
“2013年是亚太地区商业地产市场表现非同凡响的一年，市场超出了我们此前调整后的1200亿美元的预期值。尽管人们普遍对中国的增长前景、欧盟的稳定以及美国的财政策略感到担忧，但是持续旺盛的需求仍占据主导地位。随着市场对上述问题的了解更加深入和清晰，我们预期未来将会迎来更稳定的增长前景，相对于2013年，2014年将是更加充满活力的一年。”仲量联行亚太区投资部总监StuartCrow表示。
2013年的创纪录式增长主要缘于日本、中国、澳大利亚和新加坡等核心市场的推动，正是债市和股市的持续改善，带动了投资者的积极性。
日本市场强势复苏，在2012年的基础上交易额增长了67％，为亚太地区在2013年的增长做出了重要贡献，并使日本再次确立“仅次于美英两国之后、全球第三活跃市潮的地位。中国、澳大利亚和新加坡等市场的交易额同样创下历史新高，与2012年相比，其涨幅分别为66％、30％和40％。
仲量联行亚太区投资研究部总监MeganWalters博士表示：”美联储宣布减少资产购买这一决策后，我们的确观察到市场中投资行为趋于谨慎。但是，整个亚太地区在利率上的波动比去年末宣布上述决策时的波动要校考虑到投资者高涨的投资积极性和持续旺盛的需求，我们对2014年亚太区商业地产市场的前景依然看好，我们预期2014年的交易额将追平，甚至可能超过2013年的水平。“
日本拔得头筹
日本市场继续创造着令整个亚太地区瞩目的业绩。其2013年第四季度的交易额达到122亿美元，促使全年交易额以417亿美元画上圆满句号，同比增幅高达69％。如果以计算，其交易金额更是达到了2012年的两倍之多，从而使这一涨幅更加显着。房地产资产组合的交易在2013年第四季度交易总量中占据大部分比例，与此同时，零售资产交易在总量中占46％。尽管面临着来自流动性强的国内市场的竞争，但海外投资者的兴趣仍旧高涨。然而，在2013年海外机构以出售资产居多，而购买资产的交易量相对较少。随着市场表现良好、投资者重拾信心且资本流动性不断增强，业主将充分利用这一市撤境，因此，2014年将会有大量遗留资产进入市常
来自海外和国内投资者日益高涨的投资需求，为澳大利亚地产市场带来了一轮强劲的增长，其2013年第四季度的交易额达到64亿美元，较2012年同期上涨了62％，同时，其全年交易额也创下新的历史纪录，达到219亿美元，较2012年增长了33％。开发项目众多以及随后的”通过交易流融资“举措成为澳大利亚2013年交易额增长的主要推动因素。在2013年下半年，在国外上市的房地产投资在澳大利亚地产市场中表现尤为活跃，多笔来自此类基金组织的交易在2013年第四季度顺利完成。
中国市场的投资交易无论是从季度还是年度同比来看，都创下了历史新高，其2013年第四季度的交易额达到85亿美元，截至年底，全年交易额达到251亿美元，较2012年增长了71％。在2013年第四季度达成的众多大宗房地产交易订单中，办公楼资产交易额在总交易额中占大部分比例（80％）。随着结构性投资增长持续，中国市场将凭借其交易额成为亚太地区的第二大商业地产投资市常
尽管新加坡地产市场在2013年遭遇多轮”降温“措施，但投资活动依然表现活跃，其2013年第四季度的交易额达到33亿美元，同时，其全年交易额也创下历史新高，达到118亿美元，较2012年增长了40％。尽管如此，中低端市场的交易额仍受到抑制，总交易额表现突出主要由一些大宗交易和房地产投资信托基金的首次公开募股活动所支撑。
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商业地产不再是地产商和零售商独享的业态。继此前娃哈哈高调涉猎后，雨润方面也宣布要在2015年完成建设50个商业综合体。同时，新世界、王府井百货等传统零售大佬在购物中心领域的步伐也在提速。在业界看来，尽管零售业的运营门槛高，但商业综合体涵盖了住宅、酒店、公寓、零售等多个业态，这减轻了跨界巨头不少资金顾虑。
雨润现代商业集团副总裁李军日前表示，雨润方面已建成城市综合体项目4家，正在建的有20多家。李军表示，集团将在2015年内完成50家商业综合体建设。“目前，这些项目都已完成选址，主要分布于江苏、浙江、安徽、山东的三四线城市。”在李军看来，雨润旗下有食品、百货、酒店等多个板块业务，这些业务可以支撑雨润集团商业项目运营，保证项目迅速复制和快速扩张。
不仅是雨润，此前，红星美凯龙旗下红星商业方面表示,红星商业将在2020年完成100个爱琴海购物中心的建设。娃哈哈方面也宣布将在3-5年内建设100座商业综合体。
在跨界中，这些大鳄一般都会对外发布宏大的建设计划造势，去年，娃哈哈商业股份有限公司副总经理宋青青表示，娃哈哈计划将以自建、购买、租赁等形式持有商业物业。按照娃哈哈的计划，娃哈哈商业地产的扩张速度将与万达广场不相上下。不过，据一位知情人士透露，娃哈哈内部已经放弃此策略，开始另觅发展路径。娃哈哈商业运营团队已开始洗牌，计划与其他公司合作运营。娃哈哈将不再靠烧钱，而是依靠母品牌影响力招商。
跨界大鳄进军商业地产的特点各不相同。深国投、中粮集团等进军商业地产时，在资金、运营专业性方面见长；红星美凯龙作为家居领域明星品牌，对品牌吸引力强；雨润、娃哈哈等实业集团跨界更多凭借深厚的关系网，获取各类资源。
尽管娃哈哈、雨润等跨界大鳄表示“不差钱”，但这些实业巨头跨界的优势并不明显。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，商业地产已从开发竞争转移到运营竞争，未来真正考验的是运营能力。商场从建设到培育是一个漫长的过程，在这段时期里，开发商都会经受资金压力考验。当资金链吃紧时，开发商多会将商场拆分售卖。
与单纯的零售相比，配备了公寓、住宅、写字楼等物业的商业综合体解决了“金融风险”问题。开发商可依靠前期住宅等物业售卖的利润养商场，这是商业地产越发火热的原因。
但也有专家认为，商业地产开发“成也综合体，败也综合体”。在资金有保障的前提下，开发商就忽略了商业项目后期运营风险，对选址、运营、招商等各方面会不太上心。“如果剥离其他物业支撑，只做商场开发，鲜有开发商愿意为此尝试。”
来自北商商业研究院的分析显示，尽管风险和难度摆在面前，但在住宅、公寓等部分项目售卖支撑下，商业综合体开发的前期投资已经收回、整个项目不会出现较大亏损时，非专业开发商依旧乐此不疲跨界商业地产。即便商业部分长期难以步入正轨，物业也已有了潜力。
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