周玉仁：地铁一定会来 惠州房价长期看涨

2015年底以来，惠州楼市已站在高峰三年之久对于惠州楼市后续走势大家议论纷纷。一方面，在房住不炒的政策调控下，楼市风向转变，几近绝迹的楼盘优惠在2018年底开始重现惠州市场，购房者恐慌入市情绪逐步退却。另一方面，粤港澳大湾区规划出台，惠州楼市“喜提大湾区利好”的同时，从各地涌来购房者也为惠州楼市注入了新的血液。

那么，在粤港澳大湾区加持下的惠州，楼市如何走？什么时候买房更合适？哪个区域更合适投资？北站新城值得入手吗？对此，房天下有幸邀请到世联行粤东区域董事总经理周玉仁先生，与我们进行分享。

世联行粤东区域董事总经理周玉仁先生

惠州市场短周期呈现分化 长周期看好楼市发展 

关于惠州楼市的后续走势，世联行粤东区域董事总经理周玉仁先生（以下简称：周总）认为，惠州楼市经过了三年高速的冲刺，目前无论是价格还是销量，在一定阶段内，它会有个调整，就是进入一个所谓的缓冲期。

从2019年一季度的成交数据表现来看，整体同比去年大约下降了三成半。但是，各个区域、各个楼盘的表现是存在差异的，又好有坏。因此，大家对于楼市看法也呈现出不同态度。

同时，周总表示，目前惠州市场正在经历切换期。首先，客户群体正在切换，以往来惠州置业的更多是省内的客户，而目前则吸引了性的客户。第二，在开发企业的构成上与三年前也有很大的不同，目前有很多的百强房企参与其中。再者，打造的产品也在切换。因此，整体来说，惠州市场短周期内就处于一个切换期，各个区域、楼盘之间会产生差异。但是，作为粤港澳大湾区的核心区域，长周期，还是看好惠州楼市的发展。

促销是正常的市场手段 并不代表房价下降

去年底，惠州不少楼盘推出优惠，因此，有惠州房价降了的言论传出。对此，周总给我们解释，出台限价以后，惠州价格进入了一个相对稳定的周期，而在2018年四季度和2019年初，个别楼盘进行促销，这个是可以理解的。因为一些百强房企、上市房企，会一些业绩需要，进行一些促销，以价换量，这是一个正常的市场行为。

但是，以此判断惠州楼市进入下行通道，这不正确。从去年整个惠州成交的土地价格和目前大湾区的发展背景来看，周总还是坚定地看好惠州中长期房价，也看好惠州的资产价值。虽然部分片区，由于短期供应量上升和产品同质化，促销可能会常态化，但是这只会是个案，一些片区的阶段性的操作，主流市场，促销和降价不会成为常态化。

立足粤港澳大湾区 惠州地理位置是“先天优势”

谈及在粤港澳大湾区中，东莞、中山和惠州的吸引力，周总认为，对于的购房者来说，粤港澳大湾区是一个整体，在这个整体里面，无论哪个城市都是一个买房选项。城市之间，东莞、中山、惠州各有各有的特点。

比如东莞，它的经济基础比较好，和深圳、广州的融合度也比较高，但是相对来说，房价也比较高。

至于中山，这个城市经济发展比较有特色，下面有很多辖镇，经济发展不错，低密度，相对来说比较宜居。但是中山有个弱点，毕竟跟深圳的距离比较远，未来虽然有深中通道加持，但毕竟只是一个通道的连接，在地理上没有占到优势。

而惠州首先是拥有“先天的优势”——地理位置，与深圳衔接，并且跟深莞惠、香港的海陆空交通关联都非常多，多条高速，未来高铁、城轨都会有，与大湾区的核心城市关联紧密。

第二，惠州的辖区大，未来可开发商的土地量大。并且从北到南，江湖资源丰富，层次分明，具备了发展多种地产项目的可能性。同时，空气质量好，城市宜居，文化包容度又高。第三，惠州房价处于大湾区里面的相对洼地。这几个优势，都让惠州对外地购房者有着更强的吸引力。

关于地铁14号线 只需讨论什么时候有

关于地铁和城轨的规划一直都是大家热议的话题，尤其是深惠城轨以及深圳地铁14号线延长线，但目前惠州的人口尚未达到建地铁要求，很多网友都担心14号线是否能顺利开建。

对此，周总表示，虽然14号线目前从走向尚未敲定，但是有一个基本共识大家要知道，粤港澳大湾区作为国家战略，各个城市之间的交通联系必然会更加紧密。因此，这个事情我们不应该探讨有跟没有，重点应该是要探讨，从什么时间开始。而目前从各渠道的信息反馈来看，国家会把这件事情作为一个重点，脚步会越来越近，大家可以一起期待。

买房时机因人而异 该出手时不应犹豫

谈及买房时机，周总说到，其实买房时机因人而异，如果是自住，什么时候都是合适的。主要看自己的工作、家庭需要各方面考虑。更多的应该要考虑楼盘是否符合，而不是考虑时机。

对于投资者来说，应该看到惠州长周期的发展潜力，毕竟楼市不是股市，无所谓的点入手，如果想来惠州置业，应当提前过来了解好意向物业。

惠州北站规划有前瞻性 要看到期发展潜力

在采访当天，笔者曾向周总请教，惠州北站是否能并肩惠州南站，成为区域房价的高度。而周总认为，惠州南站开通比较早，来往深圳方便，目前在深圳工作、在南站附近居住已成为现实，加上片区本身又是临深区，同时，附近有几个项目做得不错，还有学校、亚公顶森林公园等配套，导致目前片区房价比较高，但这是多种要素构成的。

至于惠州北站，它有独特的环境资源，未来还有几条高铁连通。规划具有高起点、前瞻性和合理性，总得来说，发展潜力很大，要不然单价地王也不会在北站出现。因此，惠州北站有它自己的发展优势，选择一个片区无论是投资还自住，都要考虑那个地方的潜力。

惠城、惠湾吸引不同深圳客群 并且分化会随着片区发展加深

以往一说深圳客可能就想到惠湾片区，但是从2018年，客户也会把视角放得更大，买惠湾更多是深圳外溢的刚需，因为离深圳近。而买惠城，则是因为城区有更多的江河资源，考虑到未来离开深圳退居二线后自住。惠城和惠湾也会因为片区的发展，客户群会越来越不一样，各取所需。

最后，周总表示，对于惠州本地的置业者，经历的是一个比较痛苦的过程，因为前面长达近十年房价发展缓慢，却在2015年突涨，给惠州本地人猝不及防，但是城市的发展不可阻挡，买来自住要尽早入市。不排除在年底促销的时候买，会便宜一点，但是从长远来看，要尽快。

对于外区域的购房者来说，可以根据个人的投资资金。，选择高铁和城际轨道沿线项目，这些产品出租、转让都会活跃一点。第二，选择特殊资源，金山湖、东江边，这些都会越来越稀缺，大家可以关注一下。