金九成交不升反降 惠购房者再等等?
房天下2012/09/12 00:30
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金九惠州楼市成交不升反降？
据房天下数据监控中心显示：9月3日至9月9日惠城区（含仲恺，下同）单周住宅成交套数483套，对比上周（8月27日至9月2日）837套的成交量，环比下降42.3%。单周成交面积54753平米，对比上周（8月27日至9月2日）90483平米的成交面积，环比下降39.5%，作为传统销售旺季的金九银十的到来，9月初住宅成交量反而比8月末大幅下降，日均成交量不足70套，这未免给楼市泼了一盆凉水，当然，这只是金九的开头，也跟8月末推盘量少有一定的关系，随着9月开盘高峰期的到来，楼市实现反弹也不奇怪。
在惠城的各区域当中，上周江北片区成交量，有128套，其次为桥东片区70套，水口片区则以66套的成绩居第三。在单周成交热盘中，成交前五分别为：海伦堡院子、光耀荷兰小城(论坛户型图房价动态)、华贸中心(论坛户型图房价动态)、方直城市时代(论坛户型图房价动态)及宏益公馆(论坛户型图房价动态)。成交首位为水口片区的海伦堡院子，共成交了29套，其成交均价为4563元/平方米；成交第二名的则为光耀荷兰小城，成交套数28套，名次跌落一位，而成交第三名则是江北片区的华贸中心，名次同样下跌一位。
惠城各区域成交均价当中，有三个片区的成交均价达7000元/平米以上，其中桥西片区的成交均价，为7468元/平米，第二名则为江北片区的7395元/平米，河南岸片区则以7197元/平米的成交均价居第三；单周成交前10名的楼盘，有5盘成交均价在6000元/平米以上，前十盘总体成交均价约为6784.3元/平米，环比上周（8月27日至9月2日）前十成交均价7007.8元/平米下降3.2%。
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33城8月涨跌参半 北上广深量增近1成
在房天下数据监控中心监测统计的33个已公布8月成交数据的大中城市中，有16个城市的成交量环比出现上升，占比未过半数，其中苏州市以22.9%的涨幅居首，北京市以20.7%的增幅次之。而在成交萎缩的17个城市中，哈尔滨和南通分别以71.1%和47.9%的环比跌幅居首。在成交量方面，重庆、苏州、北京等8个城市的签约套数突破了1万套，其中重庆市以超1.9万套的月度成交量再次居首。
而与去年同期相比，在这33个城市中，有超9成的城市成交量有所放大，其中佛山市的涨幅达到了216.9%，南昌的同比涨幅也达到了200%以上，为216.1%，另外，宁波、徐州、南京、烟台等有9个城市的同比涨幅均达到了100%以上。
另据房天下数据监控中心统计，在北上广深4大一线城市中，北京8月成交13064套，环比7月份上涨了20.1%；深圳8月全市成交3827套，环比上涨16.1%；广州签约8743套，环比微涨3.9%；而上海8月签约6458套，环比下滑了8.1%。4城8月共计签约3.2万套，环比7月提升8.6%。而较去年同期，4城的成交量全线上扬，北京的涨幅更是高达137.3%，上广深则分别上扬了30.1%、45.4%和51.8%。
8月各大城市涨跌各现，或是由于各地开发商在营销策略上出现了分歧所致，在经历了上半年大幅度的以价换量之下，很多房企在牺牲了一定的利润之后获得了不错的销量，资金链上的压力也有所缓解。受此影响，一部分开发商不再把快速跑量放到首位，逐渐开始收窄优惠回调价格，希望使利润化。同时，8月督查组在各地调研后可能出台新调控政策的传闻，也影响了部分购房者，市场观望情绪有所加重。另一方面，随着传统旺季“金九”的临近，一批开发商为抢得先机而提前入市备战，因此在一定程度上拉升了8月的成交量。
十大城市上周成交量环比集体下滑
城市9月周成交量（套数）8月第5周成交量（套数）环比同比8月首周
北京22752828-19.6%-4.0%
上海242423284.1%-18.8%
天津16301976-17.5%-33.2%
广州18692379-21.4%-4.3%
杭州1476131512.2%-24.8%
深圳7521082-30.5%-17.9%
南京13811412-2.2%6.1%
成都205719953.1%-11.6%
青岛20042183-8.2%-13.4%
苏州28663338-14.1%2.3%
总计1873420836-10.1%-12.3%
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41个大中城市8月开盘数据环比小幅上涨 下跌与上涨数量持平
根据房天下数据监控中心监测统计，重点城市的开盘市场在8月并未有较大幅度的波动，相比于2012年7月也仅上涨2.72%。同时若与2011年8月相比，同比上涨14.86%的幅度也不能够称为楼市回暖，或是开发商在8月争相入市。这与目前楼市的观望气氛有密切关系，目前库存去化率已经相当明显，很多城市的库存总量都消化了较大一部分。前期观望的购房者已经陆陆续续入市完毕，所以这也许又会出现一段时间的观望气候，这对于开发商选择入市的决心可谓是一个重要考验。
诚然，重点城市8月的开盘总量环比7月仅上涨2.72%。但是接下来的9月就是楼市传统的“金九银十”。较多开发商都会看好时间效应，纷纷选择在这一黄金时段入市销售，所以接下来重点城市的9月开盘数据或许会比8月有一较大幅度的上涨。
数据来源：房天下数据监控中心
根据房天下数据监控中心得知，2012年8月41个大中城市开盘环比7月上涨2.72%，其中上涨城市与下跌城市数量相持平， 在上涨的城市中，有4个城市环比上涨超过100%，分别为海南环比上涨600%、唐山上涨300%、 天津上涨169.23%、长沙上涨138.46%。另外还有3个城市8月开盘数量与7月相持平，分别为济南、哈尔滨和惠州。
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经济仍在探底 楼市调控政策难出
他分析到从最近的政策动向上看，随着中国经济再一次面临失速，政府再一次把“稳增长”作为其决策指针：“从8月经济数据显示，8月份PMI比7月下降0.9个百分点，跌破50%的荣枯分水岭，并创下九个月新低。中央政府期待的软着陆迟迟未到来，经济仍在探底中，这给楼市调控带来很大压力。所以目前的调控政策，一方面是政府强调调控绝不松动，另一方面又大幅放松银根，默认地方政府各类小动作。”这位人士还表示与以往经济形势大为不同的是，目前富人阶层正在加快移民海外，更加显示出对未来中国经济的不确定性。
富人阶层加快移民海外步伐显示对中国未来经济信心下降
另一方面是年内降息降准概率增加。摩根大通近日发布报告称，疲弱的经济数据很可能会触发近期政策进一步放松；在9月份，货币政策放松很可能将以一次降息或降准的形式出现；并预计中国8月消费者物价指数(CPI)将小幅反弹至2%，不过这依然为再度降息留有空间。
然而开发商对于后市仍持谨慎态度。今年上半年武汉市场库存高达1006万平方米，较2008年历史值还高出16%。8月新房的1.2万套中，除了新增供应中消化的3125套，有8000套是消化的库存。以价换量仍是下阶段大部分开发商延续的销售模式，不过有所不同的是与上一轮房企主打抢收刚需盘，而从金九银十这轮开始“推盘大战”抢刚需也抢改善，市场上高端产品和大户型供应不断增加。
“刚需对房价尤为敏感，价格高了就不买。”这位业内人士表示，目前刚需购房者的集中释放已几乎完毕，下阶段，需求不足是重点。“作为刚需来说，与投资客的不同就是有自己购房价格底线，不跟涨，因此若价格再次触及刚需人群不能够接受的房价红线，则使他们再次陷入观望。”
中国指数院华中分院指数总监李国政分析认为，现在市场上很多楼盘喊涨，但最终成交价格并没有涨。在当前行情下，涨价也就是喊一喊，催促购房者赶快下定决心，实际上都在抓紧时间卖房子。
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