惠州学位房持续升温 再掀抢房潮?
房天下2012/07/26 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按： 7月暑期不少家长们为了孩子的入学而绞尽脑汁想办法，开发商对学位房的推广也进入高潮期。不少楼盘加大了学位房推广的力度，纷纷举办与教育相关的推广活动。而置业者对学位房的青睐也“经久不衰”，为了孩子能受到良好教育，许多家长不惜血本让孩子进入好学校，购买“学位房”就是其中的办法之一。近些年，名校周边的“学位房”成为抢手的房源。惠州学位房也持续升温，会否再现抢房风潮呢？
名校学位房持续升温
近日，惠州惠城区教育局公布了今秋各小学的学区范围，其中龙丰片区的市光彩小学、市十六小的学区有所调整。学区范围的调整自然引起了众多家长的高度关注，跟学区范围紧密相关的学位房同样备受瞩目，为了“不让孩子输在起跑线上”，不少家长对于带学位的房子，特别是名校学位房格外热衷。
近期，一些名校周边的学位房放盘量又开始增多，在目前市场普遍反映行情不景气的情况下，学位房依旧成为“香饽饽”，价格居高不下，那些囊中羞涩的家长感慨当今时代“孟母”难当。
中心城区学位房炙手可热
去年，惠州市提前一年成功创建成为省教育强市，惠州的教育资源十分丰富，包括十一小学、南坛小学、小学等重点小学，还有惠州一中、惠州八中等中学，在惠州的名气可谓家喻户晓。
据了解，目前惠州的公办学校学位主要是按片区划分，以学区范围就近入学。有市区户口的孩子凭户口簿、小孩出生证等就可以到学区范围内学校报名。如果没有名校所在片区的户口，小孩又想入读名校，则需购买名校附近的房子。有了房产证，也就有了附近学校的敲门砖。
由于惠州的知名学校主要集中在中心城区，中心城区的学位房自然受到了家长的追捧，例如在老城区南坛和下埔片区几乎成了家长的必争之地。
南坛一中介机构工作人员张先生说，中心城区的学位房供应一直比较紧张，新楼盘的选择面较小，价格较高，但是不少家长为了能让小孩入读名校，不惜重金买房。当然老城区的楼房也有优势，配套设施较为齐全，生活较为方便。
由于老城区较少有新楼盘，而且新楼盘的房价偏高，所以一些购房者将目光瞄准了二手学位房。每年这个时候，二手学位房的房源逐渐增多，交易也开始火爆，一些名校附近的二手学位房源往往刚放出来不久就被卖掉。
市场需求旺盛使得学位房价格坚挺
去年以来，由于受到市场调控政策影响，楼市成交一直不景气，一些楼盘为了走量，开始降价促销，但是市场需求量较大的学位房价格依然保持坚挺。
在拥有南坛小学和惠州一中等名校的南坛下埔片区，记者走访发现，当地一些拥有上述两个学校双学位的楼房尽管建于上世纪90年代，楼房已显破旧，依旧能卖出每平方米5000多元的价格，差不多相当于目前惠城区新房的成交均价。
南坛一中介工作人员告诉记者，近几年来，该地的学位房价格一路上涨，纵使受到调控的影响，依旧保持坚挺。“近期想买房的咨询客中，有七八成都是冲着名校而来，在楼价逐步下降、成交低迷的大势下，我们这里成交的客人基本都是想要名校学位的。”
麦地、河南岸、上排、江北也是名校相对集中的区域，当地的学位房有很好的口碑。名校周边的楼盘价格都有水涨船高的态势。例如麦地、河南岸，生活配套完善，新房价格不断攀高；省级小学惠州一小附近的楼盘是目前江北价格的，也可以说是惠州市价格的地方。一旦某个楼盘傍上“名校”，其定价往往高出周边楼盘不少。
“看了好几个月的房，终于买下了南坛的一套房子，这样孩子上名校的学位问题也解决了。”为一间学位房而奔波数月的市民黄先生长舒一口气。黄先生说，虽然价格高了点，但学位房拥有自用和投资的双重效用，一方面解决自己孩子上学的问题，另一方面等将来自己孩子毕业了，这些带学位的房子也好卖，而且估计还能不少。
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惠州学位?咋送要问清
目前，市面充斥着各式各样的“学位”的楼盘广告。在众多的楼盘信息中，也不乏一些历史悠久的名校，不少市民心里嘀咕，这是不是真实的，或者说“送学位”是不是完全免费的。记者日前就一些家长的困惑采访了一些教育人士，教育业界人士认为，楼盘宣传的“学位”的做法绝大部分是购房入户的另一种说法，所谓的“送学位”，就是让业主户口迁至楼盘附近，然后按学位就近原则，从而得到学位。
案例1
买了学位房学位还悬着
林女士一家目前居住在惠州市中学高中部（以下简称惠州一中）附近的一个楼盘，她儿子今年15岁，即将要上高中。据林女士介绍，当初她购楼盘时就冲着该楼盘能赠送惠州一中的学位。
据林女士回忆，当时从朋友处听到购买该楼盘就能赠送惠州一中学位的消息，让她欣喜若狂，因此并未详细问清楚这个问题，就冲动买了房。林女士说，本以为买了房后儿子进入惠州一中读书那是十拿九稳的了，可后来才了解到，其实该楼盘并非免费赠送学位。
“开发商说，如果是初中部的话，只需要把户口迁过来就行，但是高中部则只能获得中考降分录取这样的优惠。”林女士说，而且无论是想要初中部还是高中部的学位，都需要缴纳一定数额的费用，所以林女士提醒购房者，购买学位房时应该详细了解相关信息才出手。
案例2
名额被用掉只能入户获学位
为了孩子的教育，不少家长为了让小孩进入好的学校，纷纷效仿“孟母三迁”，仅仅为了一个学位而购买学校附近的房子，哪怕是二手房，家住惠城区南坛的曾凡（化名）就是其中之一。
曾凡于今年年初在南坛小学附近购了一套二手房，当时是为了7岁的儿子能上南坛小学才不惜重金购买的。他花重金购买了房子之后，满怀欢喜地去学校帮儿子办理入学手续的时候，却被告知他住的房子学位名额已被用掉了，如果他想再使用名额的话，则需要等上一段时间，或者将户口迁至该地，才能获得学位。
曾凡当时很郁闷，不是买了房子就有学位吗，怎么现在却诸多借口呢？为此，曾凡只好选择“举家搬迁”，将户口迁至南坛，才让儿子顺利拿到学位。通过这件事，曾凡想明白了，他认为所谓的“学位”只是开发商的一种宣传手段，说白了就跟购房入户差不多。
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教育人士
学位并非无条件赠送
林女士和曾凡所遇到的情况其实是目前学位房的一种现状。日前，记者致电惠州市教育局相关科室，了解学位房的合法性。该局工作人员称，教育局并没有授权学校把学位给楼盘，也没有这样的相关条例和政策，有也只是学校的个人行为。
而据一些教育人士认为，所谓的“学位”其实并非无条件赠送学位，这里面有两种情况。其一是跟购房入户是一个性质，教育人士认为，这也是目前“学位”的主要实现方式。据介绍，楼盘是通过在一些学校的周边建房子，并按照相关规定按片区获得学位的，因此，通过业主迁入户口后获得学位。
另一种情况是楼盘与学校合作，给学校建校区，从而得到一定的优惠政策，如降分录取等措施，而且往往名额有限，也并不是每个业主都能如愿享受学位的。
买了学位房读书还难 专家建议提前两三年勘察
有学位房不一定有学位 公共教育资源供不应求
买了学位房总以为小孩的教育不用愁了，但读公办学校仍然那么难。满堂红集团研究部高级主任肖文晓表示，学位紧张所凸显出现的公共教育资源不足的问题非一朝一夕所致，归根结底还是因为我们选择的城市化发展的道路过于功利所致。长久以来，我们城市开发的模式就是政府圈地、开发商盖楼，而公共配套（包括幼儿园、小学）因为投资低往往成了政府和开发商之间的皮球，相互推诿的结果必然是原本应该有的规模、质量被打了折扣，造成资源紧张。
据悉，近年来番禺、花都等近郊区域的楼市开发逐渐完善，但教育资源仍然高度集中在广州的老城区，造成了大量生源涌入该区从而导致学位紧张。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，近10年广州市人口每年都快速增长，基础设施建设发展也较快，但教育发展却明显跟不上，教育资源供不应求的局面日益凸显。某些区域居住人口越来越多，但学位数量远远不够，比如番禺的洛溪板块、华南板块，这里楼盘多环境好但学校少。
而随着学位房销售火爆，一些房产商打起“教育”牌。不少楼盘宣称小区从幼儿园、小学、中学一应俱全，堪称“一站式”教育。但记者调查发现，货真价实的教育配套确实存在，但不少楼盘在打“擦边球”，如学校地理位置虽近，但小区却不属于招生地段，业主报名时才发现被忽悠了；或者项目配置的教育机构并非“名家”、甚至教育水平低劣，或者只是“挂牌”名校、师资以及教育力量远远不如本部。
专家支招：家长提前两三年勘察
近期的一项调查中显示，超八成网友会将幼儿园等教育配套作为购房重要考虑因素，超九成网友希望小区内引进幼儿园。其中，近七成网友更倾向于公费幼儿园，绝大部分网友会选择品牌、口碑好的幼儿园。从众多售楼部反映的情况来看，购房者最为关注的因素中除了价格，教育配套明显日益受到重视；初为父母的80后刚需族和改善型购房者越来越多，完善的教育配套对他们吸引力极大。
满堂红集团研究部高级主任肖文晓表示，目前好的教育资源非常紧张，如果有资金实力，买一套学位房当然是解决子女教育问题的方法。而要买到心仪的学位房，首先必须搞清楚学校地段生的招生范围，找到房源之后，还必须核实该房源的学位是否有被原业主占用，在购房合同中应确认教育配套情况以及“择校费”等优惠条款。“建议家长们在小孩入学前两三年就要做好准备，避免因为临阵磨枪耽误了小孩的入学。”
方圆地产首席市场分析师邓浩志则强调，按规定房屋学位已经被占用了的，必须6年后方产生一个新的学位。但学校对招生的地段经常会调整，今年该楼盘属于名校地段，明年或许就有改变；还有名校有时候也会考察房屋是否家庭居所等众多条。“目前还没有一个100%买房就能获取学位的办法。家长必须随行就市。
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买"学位房"四点建议
确认房子是否在学位范围内
对于自称是“学位房”的房源，购房者要先确认楼盘所配套的学校。购房者可通过以下两种渠道了解楼盘所属学位：登录楼盘所在区教育局网站，查询了解目标学校具体的学区范围；或是亲自到学校咨询，并适时留意其变动。
置业专家提醒，在购买新盘“学位房”时要仔细了解、多方确认，注意其附近学校的片区调整和划分。因为受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整。
对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的“山寨”学位房，则更应当小心。
确认学位指标是否被占用
购买“学位房”，需要确认房子的学位指标是否被别人占用。如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如拥有房产但户口不在学区内的会排名靠后，所以，还需要确认原业主户口是否已迁走。查询户口是否占用，需要业主带上身份证、房产证去公安局户籍窗口查。
如果房东户口已迁出，也不表示购房者就一定能获得学位。遇到这种情况，买家即使拿下房子，也拿不到学位。
同时，还需要了解两点：一是学位是否正在被使用；二是如果目前没有使用学位，则需要关心上一次使用学位是何时。购房者可以通过到学校查询得知结果。
向学校咨询学位相关具体规定
如果家中有两个小孩，或是有两个及以上的小孩需要挂靠户口，就读，则需要提前了解学校的相关规定。如果两个小孩年龄差距不够学校规定的标准，那么家长可能要为第二个小孩的入学问题大费脑筋。所以提前了解更多、更详细的信息十分有必要。
业内人士建议，购买“学位房”在小孩入学前1—2年进行，而且家长除了关注物业本身之外，要更多关注物业所在学校对学位使用、排位等详细规定。
拥有多套房产并不等于能任选学位
如果房产证业主除了小孩的父母还有其他人，这样的房产属于不完全房产。只有当不完全房产满足房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口学校。
业内人士建议，登记房产权时一定要了解清楚相关的学位政策，避免变成“不完全房产”，造成地段学位泡汤。
如果孩子现在户口簿上的户主不是孩子的监护人，比如是隔代的祖辈，这种情况亦属人户不一致，只能划分到统筹生的范围。
对于拥有多套住房家庭的学生，判断其是否地段生，要看居住的那套房子是否在学校的招生地段内。大多数学校目前并不会因业主拥有多套房而拒绝小孩入学，但对于家里只有一套房子的学生学校会优先考虑安排学位。因此，有学位房并且符合相关要求却被统筹是完全有可能的，原因可能是相应地段学校太过火爆，学位供不应求。
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