二三线城市房价再现涨势 惠城上周住宅均价环比涨12%

限购显“挤出效应”二三线城市房价再现涨势 （来源：北京商报）

近期，国内部分城市房价仍处在上升通道，一些城市持续实施限购商品房的调控政策，一部分购房需求从这些城市“被挤出”后，逐渐向非限购的周边地区分流，推高房价的势头明显。业内人士指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，持续加码的调控政策能否奏效，有待地方政府加大调控力度。

2月是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1．0％的城市有7个，其中福州环比上涨1．5％、同比上涨5．3％，厦门环比上涨1．4％、同比上涨6．6％。

进入3月，福州、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州住宅交易报告显示，3月楼市“转暖”，截至3月26日，福州城区商品住宅成交量突破1400套，约比2月增长了50％。预计3月，福州城区商品住宅成交量将近2000套，达到近5年来月均成交量的平均水平。

记者日前走访福州部分楼盘发现，高层“套种”别墅、小户型非毛坯等都成为开发商涨价的硬道理。在福州市城乡接合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了1/3。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在1．35万元，今年1-3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2％左右。

业内人士指出，虽然从去年下半年以来至今，不少城市的房价涨幅是降下来了一些，但由于房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。

福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，房价降不下来，说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。春季是投资的旺季，也是房地产商拉升房价的时节。去年同期，据福州市房管部门统计，福州房价在上半年内就涨了3000多元，创下历史新高。今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售许可证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”足可见开发商“好货沉底”的市场操作，或将再次快速助推房价。

限购令显“挤出效应”

温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。

福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月-2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。

记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现，该楼盘推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员告诉记者，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。

“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为，市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。

遏制高房价关键在执行力

业内人士及专家指出，近几年的市场经验表明，房价在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前，应警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，一系列的房地产调控政策能否有效得到落实，关键看地方政府的执行是否到位。

王阿忠认为，眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。在目前已经执行限购的城市中，大部分城市仍允许居民可再新购一套住房，但该政策存在一些模糊地带亟待明确。比如包括福州、厦门在内的大多数已执行限购政策的城市对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内都未有明确的可操作细则。

国务院今年初出台的“新国八条”调整贷款首付比例、税收等政策，进一步提高了炒房成本。浙江大学金融系副教授景乃权说，地方政府不能仅仅停留于这些政策本身，还应看到造成炒房难遏的根本原因之一，就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足。创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，地方政府及有关部门在改善投资环境等问题上需要更多考虑。

中央已决定今明两年各建1000万套、5年内建设3600万套的保障性住房。徐峰指出，地方政府不能过度寄希望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭。各地只有切实扩大住房市场的有效供应，尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多、而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，特别是加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价快速上涨。(本文来源：北京商报)

广深将“如期”公布房价调控目标 （来源：财经日报）

专家认为房价调控或影响地方政府土地，从而影响保障房的资金供应和完成进度

“就在这几天了。”深圳市规划和国土资源委员会一位相关人士对《财经日报》记者表示，3月底之前深圳市肯定会出台房价调控目标。

在广东，佛山在地级市中率先出台房价调控目标，提出该市今年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增速。此前，佛山市的政府工作报告提出，今年GDP增速预计为12%。此外，佛山也拉开了广东地级市商品房限购的大幕。

东莞随后也作了表态。3日，东莞市副市长梁国英表示，今年东莞新建住房价格增幅不超过8%。而据年初确定的指标，东莞2011年GDP增长目标为8.5%。

至于东莞是否实施限购政策，该市住房和城乡建设局局长朱川表示，目前尚未确定。

而作为一线城市的广州、深圳，也必须在国务院规定的一季度末之前公布房价调控目标。广州市国土资源与房屋管理局一位相关负责人告诉本报记者，广州3月底之前肯定会出台调控目标，但尚不便透露具体是多少，“肯定符合国办发1号文件精神。”

而根据1月26日出台的“新国八条”，现有可以参照的指标不外乎GDP、CPI、全年人均可支配收入这3项的增幅，以及居民住房支付能力和去年住房增幅平均值等。

此前有媒体报道，深圳的目标可能要低于GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

对于一线城市的观望情绪，广东省房地产业协会专家委员会委员、广州市社会科学院经济研究所研究员谈锦钊对本报记者表示，广深等一线城市是国家监测的重点目标，确定调控目标的难度要比二三线城市大得多。

谈锦钊认为，广州今年的房价增速会在15%~18%之间，明显高于GDP等指标的增幅。由于国家对开发商收紧信贷，迫使很多开发商海外融资，而海外融资的利息基本在10%~20%之间，“如果房价增幅不超过10%，开发商将无利可图。”

一旦一线城市的房价调控目标确定，能否实现也备受关注。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌对本报记者表示，从2003年到现在，所有关于房地产市场的调控政策都在叠加，所以各城市实现自身制定的调控目标，可能性非常大。

但龙斌也担心，随着调控的深入，一方面，被抑制的需求正越积越多；另一方面，价格的调控也会影响开发商的信心，从而使得供应减少，由此，一旦调控放松，有可能造成不可预知的后果。

谈锦钊认为，未来房价出现报复性反弹的可能性不是没有，但就调控政策本身而言，一般是年初紧、年尾松。

谈锦钊认为，目前正在兴建本年度的1000万套保障性住房，而保障性住房的资金来源相当一部分是土地净，如果因为房价调控而影响地方政府的土地，那么保障房的资金供应也将受影响，从而影响1000万套保障房的完成进度，“这是一环扣一环的。”