房企将追捧潜在买房人 悟盘惜售可能性变小
房天下综合整理2011/02/17 09:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房企将追捧潜在买房人 悟盘惜售可能性变小 （来源：新京报）
■影响·人
“京十五条出台后，北京最稀缺的不是房子，而是‘房票’。”阳光100常务副总裁范小冲认为，同时具备购房能力、购房意愿和购房能力的买房人将非常稀缺。这就不排除一些房企包括大开发商会先发制人，通过降价等手段吸引持有“房票”的潜在买房人，“悟盘惜售的可能性小了。”
范小冲表示，新版限购令的出台，使许多人只有一次买房机会，因此买房人更会慎重选择，客户资源就会向优质项目集中。
半数以上外地人受影响
京十五条最为严厉之处，是对外地人购房的限制。在北京工作4年多的陈小姐，交税刚刚满3年，她说，“最担心的事情发生了。原来还觉得有一年的交税证明可以贷款买房，现在需要5年的交税证明，别说贷款，全款都没有资格买房了。”
据个人房贷机构伟嘉安捷统计，外地贷款购房人群约占总购房人群的五至六成，新限购令将使半数以上外地人群受影响。而目前在京企业中约有三分之一的企业发放现金工资，也未给员工上社会保险，伟嘉安捷认为针对这些企业政府应当从严管理，对外地来京打工人群有所保障，有利于这部分人群买房。
外地人买房更接近“刚需”
亚豪机构副总经理任启鑫认为，此次的限购细则比新国八条政策要更加严格，北京出台这样的政策既是从楼市调控的角度考虑，也是从北京市整体发展的角度出发。一般来讲，提供五年以上纳税证明的外地人，在北京有较为正式的工作和稳定的收入，他们相对稳定，购房需求也接近真实的自住“刚需”。
而据相关部门调查，2010年，北京的常住人口已 过了1900万人，而据人民银行营业管理部2010年第四季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，北京户籍人口达1246万人，由此来看，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右。
统计显示，今年1月北京卖出的住房中，44.8%都是非本市居民购买。
■ 数据
●成交量 据北京中原地产监测，春节后的首周2月7日至13日，北京期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下降了65.6%、54.5%、59.5%。
●购房意愿 近日新浪乐居的一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6%，超过六成的购房者逐渐开始观望。
●房价 北京新建住房价格指数同比涨幅，从去年5月份的22%回落至12月份的9.9%，连续7个月回落。环比指数由2%以上降至0.3%以内。均价从每平米2.35万元降至2万元左右。
延伸阅读：
“限购令”全面施压 数千亿资金挥别楼市 （来源：中国证券报 记者：韩晓东）
巨额资金或遭分流
中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。“如果没有政策调控的因素，由于目前商品房供应规模未明显增加，楼市成交水平可能和去年差不多，呈现相对稳定的状态，但价格涨幅肯定要远远高于现在。”李少明认为。
根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。
中原地产发布的研究报告认为，从北京新政来看，将有超过百万户家庭不得新购住房，市场可能出现比“国10条”出台后更加萧条的现象。但由于目前货币供应量仍然较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果仍要看政策落实和持续情况。
“除了直辖市以及省会城市之外，部分交易活跃的三线城市也可能出台限购政策。”河北省某房企负责人则认为，今年出台限购政策的城市将达到50个以上，这些城市的楼市成交将超过商品房销售总额的50%。按照10%的购房人群被“限购”计算，直接被政策抑制的销售金额可能达到2500亿元，再加上观望情绪所带来的成交降低，起码有四五千亿元的社会资金将被驱离楼市。
调控维持高压态势
“新一轮楼市调控的影响有一个反馈期，我们认为上半年楼市将存在政策消化和稳定的过程，下半年楼市可能更加萧条。对于北京新出台的调控政策，公司还没有来得及讨论对策，目前无非是督促签约，尽量争取有资格的客户。”某大型房企市场部负责人对中国证券报记者表示。
该负责人还表示，尽管调控严厉，但目前该公司还不会作出缩减购地规模等措施。同时，公司可能对商业地产投以更多关注，未来房地产用地更加倾向于综合用地，即住宅、商业和保障房用地相结合，企业必须把握这一趋势。
另一位开发商的态度则较为悲观。“以北京为例，事实上50%以上的原先销售对象都不再符合购房条件了，再加上观望情绪的影响，楼市可能逐步步入萧条期。”他表示，近期已有一些企业转让手中的房地产项目，房地产企业整合的速度肯定将加快。
对于北京市的调控新政，关注的政策之一是外地人需完税或缴纳社保五年以上方能购房。分析人士认为，该政策将有效打击投机性需求，避免少数炒房客伪造短期完税证明用于购房。
“外地需纳税五年以上方能购房的政策偏于严厉，可能对长期在京工作的外地购房群体造成影响。同时，不少外地人即使在京工作超过五年，但其所在的企业总部并不在北京，这部分人提供缴税证明可能存在困难，相关政策需明确支持其正常购房。”李少明认为。
北京细则还提出，央行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。这被分析人士看做未来调控可能继续收紧的依据。
楼市将陷深度观望
根据新“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。这意味着未来一段时期，还将有不少城市陆续出台楼市调控细则。“限购令”范围的扩大，会不会成为逆转楼市供求的“最后一根稻草”？
北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，目前房地产市场供求仍处在较为紧张的状态。政府此次出台政策，使潜在购买人群缩小，可能会暂时扭转供需局面。不过，限购政策能否长期实行，还要看供求是否平衡。
清华大学金融系主任李稻葵(微博)则认为，从北京细则的具体政策来看，最有力度的是限购令，其政策效果应该会比较快地显现。但是在目前开发商资金并不紧缺的情况下，北京楼市可能出现较长的有价无市的相持期，开发商降价的动力可能仍不明显。
对于此次北京细则未公布房价涨幅具体目标，一位接近宏观决策的研究人员认为，北京市事实上已经存在房价涨幅调控目标，只是尚未公布，实际调控政策已以该目标为参考。未来如果相关部门要求，该目标也可能正式公开。
一位市场人士还认为，如果楼市调控效果仍然不理想，不排除二套房贷利率提高到1.5倍左右，但这是较为极端的情形，目前出现的可能性不大。
北京市16日公布楼市调控新政细则，实施更为严厉的限购政策，非本市户籍者须持连续五年以上个税或社保缴纳证明方能购房。自上月末“国八条”出台以来，目前已有上海、青岛、济南、北京、成都等城市出台了限购细则，新一轮范围的楼市从严调控正在密集落实中。
分析人士测算，在楼市从严调控的影响下，今年预计将有4000-5000亿元资金被挤出楼市，先前的商品房供需格局可能被逐步逆转。
延伸阅读：
