资金流向写字楼和商铺 投资人:下一轮机会在商业地产

（来源：北京晨报）日前，中国人保斥资37.4亿元股权收购首都时代广场作为集团新的总部办公大楼。

经济逐渐走出衰退，甲级写字楼市场回暖的现象明显。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。投资客们已经嗅到这股味道：下一轮，该轮到商业地产走红了。

险资密集入侵商业地产

人保收购首都时代广场

中国人保近日宣布的一则消息吸引人们再度关注商业地产投资：中国人保已经成功斥资37.4亿元以股权收购的方式购置首都时代广场作为集团新的总部办公大楼。如果以37.4亿元的挂牌价格计算，人保的购入价不到3.1万元/平方米，而目前同一地段的商业地产每平方米至少要卖5万元以上。业内人士称，人保看重的是此豪华地块未来的空间。首都时代广场占地面积1.31公顷，总建筑面积12.2万平方米，包括5层商场、10层甲级办公楼和400个停车位。

保险公司自去年8月获准投资楼市后，投资热情日益高涨。商业地产成为各保险公司抢夺的焦点。去年12月，在北京中服地块中的6块地的竞拍中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块。不久前，中国太保斥资2.16亿元收购深圳福田燃机电力公司30%股权，意在取得其位于深圳中心区福田区估值为6.81亿元的地块。

平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊向媒体透露，截至去年12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已 过110单，涉及近5000亿元的保险资金。

商铺受个人投资者热捧

租金和售价将继续上涨

面积不超过80平方米的小商铺备受个人投资者追捧。中原地产的一份报告显示，截至去年11月，月度平均交易商铺面积仍然集中在80至130平方米，单铺总价在200万元至350万元之间的商铺是去年投资客群最积极的领域。

“商铺投资的回报高于住宅出租，商铺市场受楼市调控政策的影响也较小，因此受到了一些投资者的关注。”中原地产市场研究总监张大伟表示，和目前北京住宅租售比超过1比500相比，商业地产的出租在1比300左右。较高的使得最近考虑价值投资的购房者更多地考虑商业地产。

张大伟预计，去年政府出台一系列政策调控住宅市场，但商业地产受的冲击力度较小，因此受到一些投资者的关注。相对宽松的环境将促使商业地产的租金和售价继续上涨。从目前商业地产供应的区域分布和周边市场情况来看，预计今年北京商业地产的租金和售价均将上涨。

地产大鳄转战商业地产

写字楼成交单价涨过2万

去年抑制房地产投资和投机的一系列政策出台后，商业地产领域没有任何政策变化，很多资金都转移到了商业地产。

华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。”

在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。

中原地产的统计显示，去年受供应量回落的影响，写字楼成交与2009年基本持平，但与住宅市场成交量回落30%至40%相比，写字楼凸显其投资优势。写字楼的成交价格去年出现了较大的上涨。2009年写字楼成交均价为17298元/平方米，2010年为25558元/平方米。（晨报记者 邢飞 孙雨）

■记者观察

商业地产售价应高于住宅三成

商用物业和工业地产是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。

中国楼市的情况却恰恰相反，过去几年房价涨得过快主要指的是住宅市场，商业地产与同地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。2009年，与火爆的高档住宅市场相比，写字楼等商业地产的表现相形见绌。花市大街的某高端公寓价格达到3万元/平方米，曾达到3.5万元/平方米，而在附近几乎没有单价高于2万元/平方米的写字楼。

商住价格倒挂的局面在2010年终于得到改善。2010年中心城区写字楼均价继续回升，原东城区、原西城区、原宣武区和朝阳区位列全市写字楼成交价格的前四名，原西城区和原东城区的写字楼价格已经突破3万元大关。尽管同区域的住宅项目价格目前仍然超过商业地产项目，但商业地产与高端住宅市场价格倒挂已经有所缓解。

城市版图将不断扩大，商业地产项目还会像雨后春笋般地不断涌现。经济转型期会大力推动旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育和医疗等第三产业。与住宅项目相比，商业地产对经济转型和就业的拉动作用更大，加大发展商业地产的力度是大势所趋。

去年商业地产开始受到投资者追捧，各大房地产公司主力进军商业地产，将商业地产视为避风港，这恰恰说明楼市调控政策开始起作用。

富力国际中心[楼盘详情 楼盘动态房价走势业主论坛楼盘相册我要团购]

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动态：富力国际中心150-300平米的写字楼在售，折后均价11000元/平米，部分特惠单位8300元/平米起。商铺面积为3000-7000平米，折后15000元/平米起。

富力国际中心总建筑面积约为16万平方米；包括甲级写字楼和国际著名的万豪国际集团旗下知名品牌万丽五星级酒店，为一幢近200米的高层建筑。酒店房间充分利用双重景观资源，尽收东江和西湖美景。建筑内部4－27层为甲级写字楼，28－48层为五星级酒店。28层为酒店空中全景观大堂，饱览东江美景，顶层设置有可对外服务的空中景观大厅，一览惠州全貌。裙楼设置为酒店配套服务的大型宴会厅、中餐厅、高级会议中心，用地东侧为城市江边中心广场。

富力国际中心效果图

物业地址：惠城区江北南区沿江二路，惠州大桥东侧

曼哈顿广场[楼盘详情 楼盘动态房价走势业主论坛楼盘相册 我要团购]

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动态：曼哈顿广场现余10来间40—70平米的高层写字楼单位在售，写字楼可自由组合，组合面积可达350平米，现售折后均价11000元/平米。

曼哈顿广场为写字楼，由一栋28层高的高层建筑组成，总占地面积4125.60平方米，总建筑面积41678平方米，容积率10.1,绿化率20%。

曼哈顿广场效果图

曼哈顿广场交通图

物业地址：惠城区花边岭9号小区

大隆中心广场[楼盘详情 楼盘动态房价走势业主论坛楼盘相册我要团购]

房天下提供的大隆中心广场售楼电话:0752-2271111

动态：大隆中心广场二期写字楼单位在售，面积为67—200平方米的单间，现售折后均价7300元/平方米。

大隆集团一期100%销售、引进交通银行，推出二期纯写字楼。大隆大厦二期，雄踞惠州CBD核心区域，与惠州市政府一路之隔，地段优势显著。大隆大厦二期采用纯板式结构，17层总高度超过76米。标准单位为63平方米小面积办公。户型特点为可自由组合拼合，可满足不同面积需求。1-3层为商业用，17层整层做会所。物业管理公司：惠州市大隆物业管理有限公司。土地使用年限：40年。

物业地址：惠城区江北云山西路8号

凯宾斯基[楼盘详情 楼盘动态房价走势业主论坛楼盘相册我要团购]

房天下提供的凯宾斯基售楼电话:0752-2898888（酒店） 2891222（写字楼）

凯宾斯基A座写字楼120-236平米单位在售，均价11000元/平米，一次性付款9.8折，按揭9.9折。租金为40元/平米·月。B座酒店正在装修中，预计2011年5月份营业。

惠州凯宾斯基酒店分别由地下三层、地上四十层的凯宾斯基酒店部分（A座）和二十七层的商务写字楼部分（B座），共两栋塔楼组成，一至五层为商业裙楼，总建筑面积约12万平方米。在这种规划下，惠州凯宾斯基酒店将建成集五星级宾馆、商务写字楼、中西餐饮、品牌商场等业态于一体的综合商业项目。惠州凯宾斯基酒店商务写字楼按照国际5A甲级标准，商务写字楼部分由惠州凯宾斯基酒店领衔担纲管理。

凯宾斯基效果图

凯宾斯基交通图

德威大厦写字楼面积实用率为70%，项目在售写字楼面积有177—553平方米的单间和2600平方米整层的单位，现售均价10000元/平方米，折扣现场洽谈。出租均价35—45元/平米·月。

德威大厦 建成26层，1至3层为商业裙楼，4至26层将全部用于办公，总高110多米，项目占地1.6万多平方米，其中大厦占地3000多平方米，其余为广场及绿化，地下停车场项目总建筑面积70853平方米。项目外玻璃幕墙设计为金黄色，全部由镀金材料制作。

德威大厦外景图

物业地址：惠城区江北18号小区(惠州市政府左侧)

惠东义乌小商品城将于2011年元旦开业，现有几间面积为15平米左右的商铺租售，根据区位不同，售价从4万元至18万元/间不等，租价均价65元/平米左右，免一年租金。