二套房难认定 新人口普查将附带房屋普查
房天下综合整理2010/07/06 11:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：财经国家周刊）“认房又认贷”的“二套房”官方标准出台已近满月，虽然坚定了一些人对“调控从严”的预期，但仍是一道执行难题——由于很多城市房屋权属登记系统尚未与联网，也未与银行征信系统联网，因而根本无从查清个人名下的真实房产数量。银行普遍遭遇的是“认贷容易认房难”。
6月4日，住房和城乡建设部、人民银行和银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（下称《通知》），明确第二套房认定以家庭实有住房为准，“认房又认贷”。
对城镇居民住房档案“不知其二”的城市究竟有多少？住房和城乡建设部办公厅新闻处处长毕建玲面对记者询问时反问道：“文件刚刚发，你要地方（城市）的情况怎么可能呢？”
人口普查附带房屋普查
按照三部委《通知》中的表述，决策部门认为，第二套房认定困难的根源在于各地“城市房屋登记信息系统”建设的滞后。因此，应将其作为“一项重要工作抓紧抓好”，“2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。”
与呼吁加速房屋权属信息化建设息息相关的，是性房屋普查工作自1985年开展过一次以来，已中断了25年。
6月8日，记者获悉，即将于2010年11月1日展开的第六次人口普查，将附带加入对居民住房状况的某些调查内容。在中国房地产业协会副会长朱中一向记者透露该消息的第二天，北京市人口普查办在中外记者招待会上证实：与以往不同，北京市今年人口普查之前，将先查清全市280万到300万栋房屋的物理状况，包括建造年代和建筑结构等。普查结果将报北京市住房和城乡建设委员会，以备日后对房屋确定抗震级别，进行分批加固。
但消息并未提及是否同时会对全市住房权属状况进行普查。业内人士认为，住房权属调查，才是“房屋普查”核心且敏感的内容。
争议未息
“如果你问一个小学生，何为‘二套房’，他或许只用两根手指就能告诉你；倘若你问一个‘房地产业内人士’，则他可能会说‘在当前至少有7种解释’。”这是“国十条”地产新政出台后，一则在业内广为流传的“笑话”。
4月15日，为遏制房价上涨过快、打击投资投机性炒房，国务院常务会议部署新一轮房地产调控政策，动用空前严厉的差别化信贷政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
收紧二套房贷的政策迅速影响到市场各方。北京房产中介机构我爱我家测算，新政前二手房交易客户中，购买第二套房的占65%；其中，有接近70%的人要靠贷款买房。该机构据此预估，“第二套房政策将影响接近43%的二手房置业人群”。这意味着，若从严执行第二套房认定标准，不但大批购房者将放弃购房计划，房产中介的生意也将大幅缩水。
来自银行房贷部门的意见反馈表明，收紧第二套房贷使房产成交量锐减，“4、5月份以来，房贷数量已减少一半左右。”
如何执行第二套房认定标准，攸关各方利益。
记者了解到，在官方认定标准出台之前，各家商业银行执行的第二套房认定办法各不相同，总计有7种之多。有的以购房者贷款记录为依据，“认贷不认房”；有的以房产交易记录为依据，“认房不认贷”；有的以个人名下有几套房产计数，多于一套房产即视为二套房；有的则以家庭为单位，所有家庭成员名下的房产合计一处。
分析人士认为，这些令局外人看不懂的“二套房”权属认定办法，背后实际掩藏着利益各方对房地产调控的态度。
“对第二套房认定是执行从严的标准，还是松懈的标准，实际上已经成为检验楼市调控力度的探测器。”上述分析人士表示：显然，三部委“以家庭为单位”、“认房又认贷”的二套房认定标准，显示了“从严调控”的姿态。
然而，争议并未就此止息。有业内人士指出，三部委公布的第二套房认定办法“仍有漏洞”。
首先是有些城市由于房屋登记系统不完善，根本不具备确认第二套房的查询条件；其次，各城市房屋登记系统尚未联网，无法查询购房者异地购房的情况，因此很有可能给跨区域的第二套房辨认留下盲区；此外，还有一种“钻空子”的可能，就是夫妻双方户口不在一处，且户口尚未及时变更为“已婚”的，则很有可能再开出单身证明，用于申请套房贷款。
中指研究院舆情分析报告认为，三部委出台的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，避免不了要误伤一部分合理的自住型购房需求，比如因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；被拆迁的购房者。这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋。
房屋普查“雷区”
“二套房”认定的尴尬，再次给性房屋普查工作制度化敲响了警钟。
中国房地产业协会副会长朱中一告诉记者，有关“城镇居民人均住房面积”等重要的基础性住房数据，至今使用的还是估算的模糊数字。这甚至成为起草房地产业发展“十二五”规划建议稿时的一大障碍。为此，朱中一建议：尽快开展范围的房屋普查工作。
“如果一个国家对居民住房情况都弄不清楚，住房政策就很难准确。”现年80岁的著名房地产专家包宗华对记者说，自己已记不得为房屋普查呼吁过多少回了。
包宗华早年曾为建设部政策研究中心主任、中国房地产研究会副会长。据他介绍，1985年次房屋普查时，有近70万城镇人口接受了调查。而那次“房普”之所以能最终成行，离不开住房局一位副局长的力排众议和直言进谏，“当时连局长都反对，认为普查耗费人力物力巨大，条件不具备。”
但恰恰是这次“强争”来的房屋普查，为后来的住房制度改革提供了重要的参考数据，作出了历史性贡献。
记者了解到，北京市曾在2007年7月开展过一次全市范围的房屋普查，目的是“摸清家底”。普查工作可谓“举全市之力”进行，北京市主管副市长亲自挂帅，房管、规划、国土和统计等部门悉数到位；中央在京的机关事业单位以及军区总后勤部等部门的领导参与协调。
普查工作已过去3年，普查结果至今鲜为人知。住房和城乡建设部政策研究中心房地产业处处长文 告诉记者，当年她和同事因为一个课题的需要，一直期待普查结果公示，结果“等了3年也没看到”。
文 怀疑，可能是普查结果触及到了一些不便公开的“敏感信息”，比如官员财产、公房私用以及政策性住房分配是否合理等问题，这些都有可能是房屋普查工作的“雷区”。
中国房地产业协会秘书长苗乐如，2007年时曾任北京市建委副主任，是当年那次房屋普查的实际领导者之一。他向记者证实，当年的房屋普查结果“确实发了公告”，只不过按照《统计法》的有关规定，“公告内容比较简单”。
遗憾的是，北京市这场声势浩大的房屋普查工作，并没有推动性房屋普查工作的制度化。记者了解到，住房和城乡建设部内部曾经对此有过几次动议，但最终放弃。据透露，内部讨论时一些人认为，“应该由国家统计局牵头做此事更为合适”，且性房屋普查兴师动众、人力物力以及跨部门协调，都是难题。
一个鲜为人知的细节是，2008年，包宗华曾写信给当时即将退任的建设部部长，建议他在退休之前“干一件大事”，以便将来“在历史上记下一笔”。这件所谓的“大事”，就是开展房屋普查。可惜，这一建议因多种原因仍未得以落实。
然而，“二套房”认定的困惑，以及由此带来的房地产调控落实压力，再次将房屋普查逼向了死角。
“房屋普查是迟早绕不过去的一项工作，是中国住房制度转型过程中必须要补的一课。”在中国房地产研究会名誉副会长、人居环境委员会主任委员 端看来，“如果真能将人口普查与房屋普查绑定，不失为一种好办法，可以事半功倍，大大节省人力物力。”（记者 王玉光）
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（来源：石家庄日报）楼市最热的话题莫过于二套房贷认定有了明确的执行标准。然而，据广东媒体报道，目前二套房贷“认房又认贷”的认定标准已经在各银行中落实执行，但在实际操作中仍有一些灵活变通的做法，令二套房贷政策在执行层面上更趋人性化。
二套房认定新政到底遭遇到了什么样的变通呢？原来，按照新政规定，只要从银行征信系统里能查到套房的贷款记录，再贷款买房，就算二套。而部分银行的做法是，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人，该购房者再贷款买房，就算套。
看来，称这样的“变通”为“人性化”之举恰如其分。道理很简单，如果不折不扣地执行新规，那就意味着购房者为了改善住房条件，即使把现有住房事先卖掉，变成无房一族，再去购买新房，那也要被执行二套房政策，这岂不是与楼市调控“让居者有其房”的初衷背道而驰？问题是，要是二套房新规的制定者事前已经充分考虑到了这一因素，但为了坚持对楼市进行强力调控，不得已而伤及无辜，那么，这种人性化变通显然就是不允许的了。
那么，相关部门对二套房新政遭“变通”的做法是亮“红灯”还是亮“绿灯”呢？期盼能立即作出回应，如果不支持，那就应该厉声叫停，并出台相应的惩罚措施，防止相关商业银行再擅作主张，搞新的变通。因为从目前的情况来看，二套房认定新政还有其他不“人性化”的地方。如果支持，则应该尽快出台“政策补丁”，明确规定哪些地方可以人性化变通，如何变通，并推而广之，以让这样的人性化做法惠及更多消费者。
当然，最根本的一条是保证政策的严肃性和惠民性两不相误。（海蓝蓝）
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