银行房贷加速紧缩 二套房贷执行难题待解决
房天下综合整理2010/05/04 08:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
(中国证券报于萍) “五一”期间，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。业内人士指出，虽然上调存款准备金率并不直接针对房地产，但流动性收紧后将对银行的房地产贷款产生一定影响，加上此前一系列房地产信贷政策的落实，未来银行房贷紧缩的步伐将加快。
房贷逐步收紧
业内人士估算，央行此次上调准备金率将回收近3200亿元的流动性，再加上房地产调控政策，信贷资金将更难大幅流入房地产业。
一些银行虽然尚未叫停三套房贷款，但已普遍提高了三套房贷的首付比例和利率水平。工行、建行、中信等银行有关人士均表示，三套房贷款要求有大幅提高，具体提高的幅度要根据贷款人的情况进行综合评定后确定。
“目前对于房贷发放比较严格。”中信银行的一位信贷经理表示，在二套房贷款政策调整后，中信银行对三套房贷款已要求首付六成以上，贷款利率是基准利率的1.15倍到1.2倍。同时，还要考察贷款人的房屋套数、抵押物、收入证明、信用资质和是否有炒房的可能。这位人士表示，自实行差别化房贷政策以来，银行的房贷政策就一直很严格。目前部分城市已停止发放三套房贷，未来政策会更加严格。
莫尼塔分析师祁益峰指出，在货币政策收紧、信贷额度紧缩、调控政策不支持大量按揭的宏观背景下，各家银行陆续上调存量按揭利率是大势所趋。在整个行业的层面上，全部4.85万亿的按揭贷款余额中，可调整的存量按揭余额大致接近3万亿元。上市银行按揭贷款的市场份额大致在60%左右，按此比例推算大约有1.8-2万亿元的存量按揭贷款。
二套房贷执行难题待解决
银监会有关人士曾表示，二套房将以家庭为单位，按照实际持有的房屋数量来认定，房屋套数需经过房管部门的房屋登记系统进行查询。中国证券报记者了解到，目前大部分银行在执行二套房贷新政时，仍然按照央行的征信系统记录认定，“认房不认贷”在执行上还面临诸多问题。
工行、建行、中信以及北京银行等信贷部门有关人士均表示，目前二套房贷仍然根据央行的个人信用信息基础数据库的数据记录执行。如果购房人有过房贷记录，无论是否还清，再次买房时就算二套房。如果此前没有贷款记录，仍可算作首套房。
中银国际分析师袁琳表示，地方房管局有产权登记数据，但与民政局以及银行的信息并未实现交互。由于还无法进行联网，未来如果通过房管局系统认定，需要涉及到银行、房管、社保、户籍、婚姻等多个部门，面临众多问题。“合作的困难在保障房的运作上已经有所体现。”
相关新闻：
(每日经济新闻 ) 一场“空前”的地产调控风暴还没有“绝后”。
北京楼市新政的重磅出台，让市场再度感受到决策者的决心。继4月17日国务院下发 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，北京市近日再度出台楼市新政。
记者了解到，虽然京城各银行还未接到总行的相关细则，但已经参照“大政策”开始执行，如之前仍在发放第三套房贷款的银行，在京版新政出台后已经彻底叫停三套房贷。
银行快速执行
“虽然总行和分行都还没有（针对限制购房套数）出台具体的执行细则，我们已经开始按照规定去执行了。”招商银行某支行房贷业务经理在接受《每日经济新闻》采访时指出。
该业务经理表示，由于近期管理层对房贷的调控陆续出台了各项政策，在具体执行过程中，支行营业部的相关房贷业务人员一般都选择先按“大政策走”。
5月2日，北京市住建委公布了房产新政的实施细则，其中重申，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。
建设银行某支行个贷负责人指出，由于“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”属于首次限制购房套数，各家银行还未来得及下发具体的执行细则；银行同业内也不太了解具体做法，近日可能都会选择“边执行边观望”的态度，在执行中等待具体细则。
三套房贷被彻底叫停
京版新政明确要求，商业银行对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款。
此前，对第三套房贷的规定，在国务院下发的 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中是这样描述的：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
中信银行某支行房贷人员表示，在国务院下发上述通知后，该行依然会做第三套房贷业务，只是将房贷利率提高到基准利率的1.2倍甚至更高，毕竟当时并没有明确规定要彻底叫停。
该房贷人员指出，新政落地等于把第三套及以上的房贷业务完全叫停，“至于什么时候能够办理第三套房，银行也只能等待决策层新规定的下发。”
记者以购房者身份向包括中信、建行、民生银行在内的多家银行咨询后发现，各家银行房贷业务人员在对第三套房贷的咨询中集体说“NO”,“京版新政刚刚下发，其中明确规定暂停第三套房贷，我们不能顶风作浪。”民生银行西城区某支行房贷经理向记者表示。
将向银行提供购房信息
5月2日下发的细则指出，在网上签约及房屋登记工作中都要严格执行相关规定。这意味着，如果违反规定，新购了多套住房，将无法办理网上签约，也无法办理房产证。
北京房地产业协会副秘书长陈志表示，住建委将向银行提供房屋交易的权属数据，同时实现数据共享，这样就很容易认定个人购房的数量。个人购房时都提供了身份证等信息，数据共享后，多次购房人在网签、办理按揭等过程中都会被锁定。
一位股份制商业银行个贷部门负责人告诉记者，由于银行可以共享已购房客户的个人信息及购房记录，多次购房人在办理按揭手续中会被锁定从而暴露出客户的投机购房行为，所以在执行这一政策上难度并不大。
去年同期房贷“以价补量”
4月21日，央行公布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》显示，一季度房地产贷款新增8457亿元，同比增长44.3%，占整个新增贷款的三分之一。其中，个人购房贷款新增5227亿元，占比超过50%；地产贷款增速更高。
西南证券银行业分析师付立春指出，在这场地产调控中，房贷利率的提高增加了利差收入，而首付比例的提高也加强了银行对风险的控制。虽然房贷净收入增速短期可能放缓，但从长期看，风险的进一步控制增加了银行的资产质量。
付立春分析称，在房地产的调控重拳下，虽然银行个人住房贷款按揭量遭受损失，却是银行提高利息收入、提高贷款质量的好机会。
以2009年为例，房贷7折利率尽管给银行带来巨额房贷增量，但从披露的年报来看，贷款增量并未补足利率降低带来的负面影响，多家资产规模较大的银行净利息收入均小幅同比减少1%~2%左右，仅城商行通过小企业贷款弥补了部分损失，受损最重的招商银行，净利息收入同比减少13.9%。
英大证券金融行业研究员李海燕也认为，本次利率提高，有利于提升贷款率。如果管理层接下来通过加息调控地产，那么对银行净息差的回升或构成利好。
相关新闻：
