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陈诺楠:房产新政利于楼市 但仍有发展商割肉求存

房天下房天下2015/03/31 10:05

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编者按:3月30日,房地产界可谓历经“波折”,先是传出央行下午召开新闻发布会消息,紧接着又是央行紧急辟谣,称并未有相关新闻发布会。然而下午五时许,关于二套房贷首付、公积金贷款购房首付及住房转让营业税调整两大政策接连出台,轰动了整个房地产市场。

央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,低首付比例为30%。

此外,财政部也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。《通知》明确,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

3月30日晚,诺楠悠山美地花园副董事长陈诺楠接受房天下独家专访时,她信手拈来,用“数字说话”专业解读了房产新政对惠州楼市的影响以及对后市惠州价走势做出个人判断。

陈诺楠:房产新政利于楼市 但仍有发展商割肉求存

买二套房多20%资金 是换房族的佳音

二套房首付比例降至四成,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,低首付款比例调整为不低于40%。陈诺楠认为这对换房或买楼收租人士来来讲是带来佳音,利好的政策。

“以数字化来演译的话,以上政策可以理解为买第二套房的人士得到银行额外20%的贷款,若这点成立的话,即是市场上要买第二套房的资金多了20%。”她犀利的解读到,“在购房者来说多了选择的空间,对购买第一套房的人士来说,没有多大的利益,是换房或买楼收租人士来说,就是佳音,因为实时的付出少了,回报有机会比例上的多了。”

而公积金买房优惠政策,她认为对有购买力的人士来说是帮助去消化存量!“首套以住房公积金买房优惠没太大的变化但也阔松了,但对于供完第一套房而要换房的人士来说,那差距就阔松多了”她解读到,也是用一个鼓励换房的角度去理解以上政策,甚至是希望有能力的购房者多置第二套房,结果是有购买力的人士尽量去消化存量。

二手房转让营业税再减免 利于投资客重回房产投资市场

这政策是有利于买了房,两年后要卖房的人士,那有什么人会在短期要卖出房产呢?陈诺楠解读到是在发展中之GDP在双数字攀升之中的二三线城市,而城市建设还在快速建设中,在当地有两三年时间,工资高了,当然希望生活环境和水平也相对提高,而早前的房产一定没有后期完善的,那换房是必然的事;因此,这政策也是支持换房和房产易手,对二手市场、房产易手及持有多于一套的房产人士更有利。

对政府而言营业税不是唯一大房产收益,在一线城市而言与增值税和所得税相比,营业税是一个轻的比例,在二线城市而言,与其它两项税收相比也是重不了太多;再者是减二手房而非一手房,但对于二手市场是一件好消息,可以剌激二手交易,因而令有能力的投资者开始回头看重一些房产投资,这对消化存量有一定的帮助。

那么后市惠州房价将如何走?

对于惠州房价的走势,陈诺楠有一点需要提到,供求问题是影响房产价格的主因之一。而地价、融资成本、建材、人工、物料、水、电及资源等元素都是影响房产价格的大的客观因素,其次就是外围的主观因素例如环境、绿化、商业、景观、朝向等个人喜好因素。

随着通货膨胀的例车,所有地价、融资成本、建材、人工、物料、水、电及资源等元素都往上升,而刚出台的“二套房首付比例降至”及“四成二手房转让营业税再减免”政策极有可能令供过于求的问题开始淡化,在两大客观元素的驱使下,房价得以上涨也是相当正常的效应。

若再加上25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》有调控住宅用地供应的味道,那也会是驱使房价上涨的另一有力元素。

细看惠州政策地理环境和客观条件,惠州被深圳、东莞、广州、韶关、汕尾和河源围绕着,根本再没有扩展的空间,现时虽然人口只是广州的一半不到,但除去了山脉,除去了保持食物链的耕地,在现在有这样数量的企业不停进驻的发展速度和就业机会,人口的增长是有数得计的。

陈诺楠表示大胆的盘算,就惠州的地价、融资成本、建材、人工、物料、水、电及资源等元素上涨,新政策会在某程度解决房产存量问题,国土政策调整土地供应,人口因有就业机会而增加,则供求问题得以平衡,那房价还会保持现时价格不变吗?她认为下调和保持是不太可能的,但当然有发展商为求吐现还款不惜割肉求存,但觉得这是恶性循环,和放血进行慢性自杀无分别。

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