全国楼市去库存需2年 住房资源要向青年倾斜?

据报道，以去年的销售速度计算，目前我国商品房存量面积需要2年才能消化，普遍供过于求是各地频现“鬼城”的原因。在日前举行的复旦房地产学术年会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹这样表示。

截至2014年一季度末，我国商品住宅待售面积为3亿多平方米；若以去年的存销比作为参考，要消化这些库存“需要2年”。具体而言，按目前供给和销售速度计算，本轮消化库存的时间，不同城市的差异较大，有的不到两年，有的“是两年的几倍”。我国商品房供求关系进入了从总体偏紧到结构性过剩的新阶段。她建议房企从关注刚需等一般性住房建设，转向提供配套服务的房地产开发。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟研究员在分析了一百多个城市现有住房的状况后，针对目前出现的鬼城现象进行了剖析。他认为，造成这一现象的主要原因在于：一是城市人口小于提供商品房所容纳的人口数目，若干城市的人口只有40万左右，却建造了容纳100多万人口的商品房，并且出于相互间竞争目的，地方政府的鼓励加重了库存的过剩；二是传统的商品房开发商只注重开发而轻视运营和后续的增值服务，配套设施不齐全导致商品房入住率低。为此，他建议房企采用“一鱼三吃”的运营战略，扩展收入渠道为：销售收入，增值收入和运营收入。

关于老百姓关注的近期若干城市房价下滑的现象，复旦大学经济学院院长袁志刚认为，维持目前房价区间主要有三大因素：区位因素(房价更多由区位而非建造成本决定)、产业因素(不能在没有产业支撑情况下造“鬼城”)、刚需因素(50后、60后子女将进入婚育高峰)，目前，房价不会有大的调整。并且，提出中心城市可以考虑采用制度性机制鼓励老年人向非中心性地区转移并养老，将中心城市紧张的住房资源向生产率较高的青年劳动力倾斜。

限购令纷纷瓦解、央行房贷新政出台、公积金政策松绑……一系列政策利好如一股股暖流注入楼市，促成了“银十”上旬各地房地产市场的普遍升温。这一回暖态势在限购政策尚未取消的北、上、广、深四大一线城市也有体现，不仅楼盘人气提升不少，新房、二手房成交量也出现复苏势头。

业内分析人士认为，在诸多楼市刺激政策下，部分购房需求得以释放，北京等一线城市将迎来交易量的进一步复苏。但受库存高压、房企追求全年销售业绩等影响，短期内房价上涨可能性不大。

政策利好搅动一线楼市二手房升温明显

在楼市限购取消步入尾声后，楼市刺激政策接踵而至。9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“7折利率”等优惠政策。同一天，北京公布了普通住房价格标准下调方案，享受普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

不仅如此，日前住建部、财政部、央行三部门发文对公积金政策也进行了松绑，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用等内容。

在这些楼市政策影响下，一线城市楼市出现了复苏势头。据数据显示，“十一”长假期间，日均新增客源量较9月增加约25.3%。广州、深圳、上海也迎来了看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假期。

长假后，一线城市在实际合同签订方面也有所升温，二手房成交回暖幅度较大。以北京为例，据北京我爱我家监测，10月前12天，北京我爱我家的二手房买卖合同签订量比9月同期上涨了121%，比去年同期涨幅达64.2%。

数据显示，10月前10天，上海新建商品住宅成交量同比下滑幅度较前三季度收窄约10%。

一线城市新房库存攀升 业内称短期房价难上涨

诸多利好下，一线城市楼市看房热度、客源量均有回升，不少购房者开始担忧：一线城市房价会否反弹上涨？据观察，目前一线城市新房成交价格并未有明显波动，二手房实际成交价格多为“止跌企稳”。

在业内人士看来，无论是成交量还是成交价格，短期内都不会出现大幅上涨。究其原因，中原地产首席分析师张大伟认为，库存的积压去化时间较长、信贷供给量有限等是制约房价的主要因素。

相较于二三线城市，一线城市库存压力似乎更为严重。据统计，截止9月底，一线城市新建商品住宅库存总量为3794万平方米，环比增长8.8%。这已是一线城市库存连续8个月环比上涨，且9月增幅有所扩大。并且，这一环比增幅明显高于二线、三线城市的3.5%和2.2%，同比增幅也为。

不仅如此，四大一线城市去化速度较之今年年初均有大幅缩水，其中北京存销比约为年初2.3倍。严跃进表示，9月一线城市存销比明显攀升，在本轮楼市周期中，这是一线城市去化速度首次低于二线城市。

另外，亚豪机构分析指出，受制于全年销售业绩，开发商仍会以“跑量”为主，去库存依然是其首要目标。

对于北京等一线城市未来楼市走势，有专家预测，在目前利好影响尚未释放充分的情况下，市场成交量价暴涨的可能性偏低，“量涨价稳”将成为基本趋势。