土地市场开局火热 地方恐政策有变频卖地套现

2014年的首月地价再攀高峰。1月份，一线城市土地单价首次超过1万元/平方米，同比暴涨253%。这从侧面反映了房企回归一二线城市的坚定，而地方政府作为土地市场的推手，也是硕果累累：1月一线城市卖地收入819亿。

目前的高地价正是各地卖地的时机。但对房企而言，抢了高点之后往往要面临市场和房价的下滑。连坚信房价仍将上涨的任志强也忍不住提醒：“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”

土地市场开年疯狂

尽管土地市场在2013年已上演了无数次的疯狂，但今年1月份，一线城市土地均价涨幅更加惊人。数据显示，1月，京沪深穗四个城市的成交均价为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。

此外，10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米，环比上涨114%，同比上涨151.9%，已持续16个月同比正增长。

与此相应，地方卖地收入也大幅增长。数据显示，1月份，四个一线城市土地成交金额819亿元，同比增长140%；10个典型城市土地出让金收入1436亿元，环比上涨56.6%，同比上涨155.2%。

“企业信心的膨胀从其销售目标的激增也可看出。”业内人士分析认为，多数房企2014年销售目标都增长超两成。

李莹预计，节前房企集中融资，1月份的融资总量创新高，或将造就新一波拿地热潮。中原地产数据显示，年内房企融资总额已突破650亿人民币，主流房企手头资金宽裕。

中原地产报告指出，从来看，2014年中国房地产市场分化将加剧，一二线发达城市依然会有比较好的表现；三四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力非常大。这会使房企继续青睐一二线城市，从而使得一二线市场土地竞争白热化。

债务重压下的卖地动力

仿佛是回应房企的需求，春节刚过，地方政府纷纷加快土地供应。北京2月将有16宗土地出让（已暂停1幅）；杭州2月将推28宗地，面积近1500亩；广州今年计划推出72幅商品住宅用地。

业内人士分析，从历年情况来看，一季度并非供地的高峰，但今年多个城市不约而同选择一季度作为土地集中上市的时机，这可能与地方政府的财政情况有密切关系。

他指出，这届政府调结构的压力非常巨大，而调结构必须付出巨大的代价，GDP转为中低增速已成定局。相伴随的还有财政税收的减少。对地方政府来说，土地是直接影响财政收入的核心要素，这可能是各地集中批地的重要原因。

中诚信分析师李燕说，当前中国地方债务的主要偿付来源是政府性基金收入，而政府性基金收入中75%的资金源自土地出让金。

根据国家审计署报告，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。

以广州为例，自2008年以来，广州对土地出让金的依赖逐年加大，卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元，相当于2013年全市财政总收入（2224.3亿元）的37.7%。

根据实时的财政预案，广州2014年的土地出让金预计为800亿元。全年计划供应住宅用地666万平方米，同比去年增长10%，商业服务业用地509万平方米，同比增逾10%。

“广州的情况还算是好的，一些二三线城市的卖地收入占财政收入更达70%以上，”深圳一位券商研究人士称，他曾去多个城市调研地方债和土地市场，深感地方卖地之急切。

华东区某大型地产央企相关人士对21世纪经济报道记者说，杭州等区域去年加紧推地，一方面是偿债压力大，另一方面是担心2014年土地政策或有变，趁市场能卖好价钱的时候赶紧卖。

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高位买入的风险

地方积极卖地，收入大增，而硬币的另一面则是，房企的拿地风险显现。

丁祖昱认为，当前正是土地市场最疯狂的时候。2012年下半年开始，房价逐步上升，地价上涨更为迅猛，1月份一线城市地价同比上涨253.1%。房价的涨幅与地价比，真是小巫见大巫。在地价达到历史高点的情况下，各地政府没有理由不抓紧时间抛售。

从历史经验来看，地价出现高点之后，市场往往会有一段时间的调整。当高价土地的项目上市之后，由于市场变化或房价上涨过快而产生滞销，地价就走到了十字路口。丁祖昱分析，目前来看，今年二季度即是考验地价的重要时期，地价的拐点很可能在春夏之交出现。

据中原地产研究中心监测，十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位，达到372亿元。其中，一线城市购地支出达到近3年的229亿元，显著高于去年平均水平。

2013年来，各地地王频繁出现。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。据北京中原地产市场研究总监张大伟测算，主要城市近期出现的地王，如果要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。因为大部分地王地块的楼面价已经接近或超过区域内在售的房价。

张大伟说，这一轮地王潮主要出现在一二线城市，表明房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展，也导致后续市场存在调整的可能性。

21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，很多开发商对今年的楼市预期相当乐观，甚至不惜代价去抢地，期望通过高周转高价格来化解风险。虽然目前还没有看到房地产掉头向下的迹象，但有些热点城市的需求存在透支的危险，市场其实相当脆弱，很容易发生逆转。

去年土地收入首超四万亿 政府降房价决心打折 新华网

地王频出的2013年，最终给中国土地市场竖起了新的标杆：据财政部实时数据显示，2013年国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。而且自2008年以来，6年间国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。

多位业内人士指出，数字背后，地价的不断上涨是重要原因。而地价上涨或又将助推高房价，面包与面粉之间的游戏和争议又将再度上演。

土地总收入超4万亿创新高

刚刚过去的一年，地方政府的钱包明显鼓了起来。财政部国库司日前发布的一份报告显示，2013年地方政府性基金收入（本级）48007亿元，同比增长达40.3%。

对于地方政府性基金收入在2013年呈现出迅速增加的态势，究其原因，财政部的报告指出，主要是土地出让合同成交价款增加较多：国有土地使用权出让收入41250亿元，比上年增加12732亿元，增长达44.6%。这是国有土地使用权出让收入首次突破4万亿元。同时，土地收入占地方政府基金收入的比重高达86％。

业内专家指出，虽然地方政府性基金收入并不在目前地方财政收入的统计口径中，但数据显示，土地财政仍然是地方财政收入的重要支撑。

多个地方的土地市场也印证了这种走势。以北京为例，2013年北京共出让土地建筑面积达2380万平方米，总地价1822亿元，创北京土地市场新高。而在杭州，2013年土地成交200多宗，入账1300多亿元，同比增长110%以上，比2009年高出近300亿；其中主城区成交100宗，出让收入为840.77亿，同比增98%。

据《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据时发现，该数据在2012年为28517亿元，2011年为33173亿元，2010年为29109.94亿元，2009年是13964.76亿元，2008年则是10375亿元。2008—2013年，地方政府国有土地使用权出让收入合计达15.6万亿元。

量价齐涨助推地价狂飙

对于2013年土地使用权出让收入总价创历史性新高，业内人士表示，从市场表现来看，这里面主要是两个原因，一是土地成交数量出现增长，二是土地成交均价在上涨。

在国家统计局日前公布的数据显示，2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。

朱光告诉《中国经济周刊》记者，从近年来的土地购置面积走势看，2012年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，但到下半年随着优质地块入市，供地增加，企业拿地意愿回升。2013年以来，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次反弹向上。

另据测算，2013年，房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米，同比增长23%。

朱光表示，从近年来土地价格走势看，2011年在国家楼市调控背景下，市场转冷，开发商拿地更显谨慎与理性，土地价格出现回落。2012年，在房地产市场出现反转的大环境下，土地市场也先抑后扬，带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年，楼市持续升温，虽然国土部要求年内禁出地王，但房企拿地势头不减，同时部分地方政府为获取土地出让金，积极推出一些优质地块，市场竞争活跃，也导致土地价格继续上扬。

2013年8月26日，《中国经济周刊》发布的《2013年中国地王图》数据显示，2013年以来，各大房企在跑马圈地，部分城市的地王价格创出了的新高。在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪。以上海为例，2013年5月9日，浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价，最终被一家台湾企业MaxbaseHoldings limite以12.12亿元拍得，楼面单价为39932元/平方米，溢价率高达47.5%，打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几，同一区域A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得，成交楼面单价高达40079元/平方米，成为单价地王。

地方政府降房价的决心大打折扣？

2013年土地市场量价齐升的势头已经延续到2014年。今年1月，多个城市的土地市场依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面积就高达344万平方米，成交总价高达406亿元，土地收入同比大幅增长。

据某房地产研究所2月11日的报告显示，1月，包括北京在内的10个典型城市土地成交建筑面积2636万平方米，环比下降24.7%，同比增长1.3%；土地出让金收入1436亿元，环比增长56.6%，同比增长155.2%；土地成交均价为5449元/平方米，环比增长108%，同比增长151.9%。

多位业内人士表示，面粉涨价了，面包自然会涨价。同理，地价的进一步上涨，无疑将为房价上涨提供新的动力，毕竟土地是房价成本的重头。而且土地收入的不断增加，表明了地方政府对卖地更加依赖，未来地方政府降房价的决心将大打折扣。

记者在北京走访发现，由于地价的高涨，位于北京东五环望京区域一项目的开盘价已经高达9万多元/平方米，而去年同质的周边项目仅卖到5万~6万元/平方米，这一新价码被多位业内人士惊叹为天价。

朱光表示，尽管地价有所上涨，但是同时供应量也有所增加，这或许将对房价产生一定的抑制。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2013年北京商业住宅用地供应总量较2012年增加了两倍，达到978万平方米，其中满足民生住房的比例达到70%，这表明在政府着力建立行业长效机制的背景下，是要通过增加市场供应、遏制投机保障刚需，来调控市场。

值得警惕的是，一线城市的高地价正在向部分二线城市蔓延。据另一份统计数据显示，今年1月，二线典型城市土地成交均价2986元/平方米，环比增长86.2%，同比增长78.9%，土地价格快速上升。

朱光分析表示，主要是近期一线城市土地市场竞争激烈，部分房企将战略目光转向二线城市，拉动了二线城市土地价格的上行。在部分供应量相对较大的二三四线城市，如果地价进一步上涨，其市场风险必然将会加剧，投资者不可太过盲目。