11月楼市成交再创新高 标杆房企目标提前完成

上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，11月主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但在不少业内人士看来，随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中画上句号。

尽管2012年楼市的“金九银十”成色不足，但11月初陆续公布的上市房企的业绩状况还是让人眼前一亮。

根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。

同样突破千亿元销售金额大关的还有中海地产，由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成全年1000亿港元的销售目标。

保利地产今年也收获丰厚，保利前10月实现签约销售金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。

而招商地产前9个月实现签约销售额247.08亿元，也已经实现全年210亿元的销售目标。

中原集团研究中心发布的报告称，从几家公布年度销售计划的标杆房企情况来看，平均销售计划完成率达到99%，明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售计划。

不过，就在标杆房企高奏凯歌的同时，一些中小房企卖地求存的情况也屡屡出现。北京中原市场研究部总监张大伟表示，大品牌房企可以通过“以价换量”快速回笼资金，而中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力则愈加明显。

11月成交再创新高 楼市迎来“暖冬”

标杆房企亮眼的业绩可谓是全年房地产市场回暖的一个注脚，与之相比，各主要城市楼市成交量的回升则更加直接地反映出市场的现状。

根据市场机构的监测统计，11月，各地新房市场可谓供求两旺。供应方面，中原集团研究中心监测的22个城市11月(11.1－11.25)的供应量已 过整个10月。而成交方面，54个城市新房成交量更是超越了今年7月的位，成为2012年的月度新高。

同样，来自上海某房地产研究院的统计数据，截至11月30日，监测的20个典型城市新建商品住宅库存总量为8312万平方米。11月去库存化速度环比明显加快。

中原集团研究中心表示，调控政策预期平稳，以及新增供应显著增加是促成11月新房成交量创新高的主要原因，预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。

业内人士认为，压抑后抬头的购房需求是11月份助推去库存化的最基本动力。在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将主导年末的去库存化效果。

“楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”张大伟认为。

低开高走 楼市低调中复苏

事实上，在房企业绩回升、11月成交回暖之前，2012年房价的数据变化就已经在暗示着楼市回暖的开始。

回顾全年，根据国家统计局每月发布的70个城市房价数据，其中反映房价实时变化的月度新建住宅价格指数从年初的微跌0.15已经变为10月的微涨0.06，环比价格指数在6月份由跌转升后，虽然涨幅有所起落，但目前已经连续5个月保持涨势，最近两个月的涨幅更是出现了小幅反弹。全年房价低开高走的态势已经十分明显。

尽管调控政策在2012年依旧严厉，在年中市场出现反弹之时，调控的力度甚至出现了更严的趋势，但年末成交和房价的“稳中有升”依然让低调的楼市展露出复苏的态势。

链家地产市场研究部的张絮表示，70个大中城市新建商品住宅和二手房平均指数10月再一次出现上涨苗头，在一定程度上会影响市场走势：楼市整体依旧维持向上的走势，为年内市场增加了一定的不确定性。同时，虽然宏观调控并未放松，但如果没有新的政策信号释放，目前观望的部分需求可能会在年内入市，这也在一定程度上加剧了房价反弹的风险。

在不少业内人士看来，目前楼市整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。不过，鉴于调控政策的稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大。

“虽然各城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。”张大伟认为，这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断仍保持了相对谨慎的态度。

（来源：新华网）

监测数据显示，今年11月，上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比（较上月）上涨12.02%，同比（较上年同期）上涨99.79%；成交均价为21776元/平方米，环比上月下跌0.30%，比去年同期上涨3.35%。

佑威机构执行董事黄志坚介绍，11月上海市商品住宅98.15万平方米的成交量，比9、10月份均高出十多万平方米，仅比年内最火爆的6月少成交了3.91万平方米，是今年以来第二高的月度成交量。

“很多同行此前都预计年底的行情会翘尾，11月的成交量印证了这一点。”某上市房企营销总监昨日说，11月上海楼市的成交均价继续维持较低水平，说明市场成交仍然以刚需为主力。

“54城11月成交量创今年以来新高”

据德佑地产统计，11月上海成交面积排名前十的楼盘中，仅城花新园和印象欧洲城两个项目单价超过2万元；成交面积排名前五的楼盘，单价全部在1.4万元以下。

“进入年末，刚性需求依然较为旺盛。并且，今年年末的贷款额度相较往年同期明显宽松，因此外围低价楼盘取得了不错的销售业绩。”德佑地产在11月30日发布的一则报告中写道。

刚需成交占比增加令均价走低。据佑威统计，6月以来，上海市商品住宅成交均价下滑态势明显，9-11三个月更是在“年化月均价格”——22514元/平方米的下方运行。

不过，某上市房企营销总监指出，虽然从成交面积前十名看，11月上海的热销楼盘都是刚需楼盘，但改善型、中高端楼盘的总体成交量并不低。

该营销总监以新江湾城某楼盘为例称，11月该楼盘推出的大平层房源，实际成交均价在3.2万-3.6万元/平方米，与新江湾城板块4万元/平方米上下的市场价相比，有明显下降。这说明11月这类改善型房源的成交价格是走低的，而成交量则上来了，同时也造成了整体均价的下行。

整体销售火爆的不止上海。

据中原地产统计，其监测的城市中，有54个11月的新房成交量，创下2012年以来的月度新高。

“经过此前‘金九银十’楼市的相对平淡，11月的翘尾行情确实略显意外，但也在情理之中。”德佑地产研究主任陆骑麟说，目前开发商的降价力度虽远不及年初，但由于8-9月的推盘量尚未完全消化，高库存令不少开发商不敢轻易上调价格。

“更困难局面不会再现”

“楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”一业内人士如是预计。

某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”

某上市房企副总裁进一步说，到了年底，市场反而更加稳定和活跃，“说明临近年底，开发商对市场的预期较为稳定。虽然政策短时间里不会放松，但更困难的局面也不会再出现。”他同样认为，12月市场还是会以中低价位房源为成交主力，刚需占比预计会在70%或更高。

黄志坚的观点则是，依照目前的楼市运行态势和政策环境等因素，12月房价在年均价下方运行的概率偏大，成交量大体上会超过9月，与10月相当。

价格方面，上述上市房企副总裁分析，今年开发商资金较为宽裕，年底不会出现大幅打折、促销的情况，预计总体均价还会维持在合理水平，“如果市场回暖的趋势能够得到延续，接下来土地市场会出现价格上涨的行情，房价下行的预期或将被打破。”

年底成交量价的稳中反弹，有望拉升全年销售表现。以上海为例，据佑威统计，截至11月30日，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%；均价为22537元/平方米，同比微涨了2.42%。

“12月成交还是靠库存”

部分受访人士担忧的是，刚需房源的消耗及土地市场的回暖，可能在未来一段时间助涨房价。

某上市房企副总裁介绍，从新增供应量和成交量的对比情况看，10月、11月楼市均呈现出供不应求的情况，这一去库存的行情还会延续一段时间，“今年年底至明年一季度，供应量总体还是会较为稳定，但到了明年二季度，随着土地市场的回暖，房价会出现上涨的压力。”

据佑威统计，以目前的去化（销售）能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个的月供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，即便调控政策维持现状，也已显示出供不应求，价格有上涨的压力。

某上市房企营销总监称，10月、11月连续两个月不足70万平方米的新增供应量是较低的，“供应低于成交，供销比达不到1：1，如果继续下去，会造成整体库存的下降。”该总监说，商品公寓总体库存9个月的去化周期并不算长，“目前虽然楼市整体库存较高，但一线城市的库存水平还是适中的。”

据德佑地产统计，11月上海市商品住宅新增供应面积为67.7万平方米，虽然环比小幅上涨6.5%，但仍处于相对低位水平。

在上述上市房企营销总监看来，12月上海楼市的新增供应量仍然不会太高，可能会比11月还要低，“年底开发商都不会大举推盘，12月的成交量主要还是要靠库存。”

不过，大户型方面仍面临高企的库存压力。

据佑威有统计，上海市商品住宅中，面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月，明显供大于求；别墅库存去化的时间则更长。

（来源：东方早报）