东城江南王荣海：行业老兵看淮安楼市

今年房地产市场遭遇宏观调控以来最严峻的形势，竞争压力骤增，房企加剧分化，行业危机浮现。进入三月以来，很多城市的销售状况开始好转，但淮安的成交还是不太理想，这是由哪些因素造成的？今年淮安的住宅市场将会如何发展？本次房博会又会给淮安楼市带来哪些影响？带着这些问题，搜房网于2012年淮安春季房博会上专访淮安房地产业内人士，深度触礁淮安楼市。

东城江南销售总监 王荣海

住别墅是一个人的居住梦想

淮安的房地产市场近5----8年才开始大力开发，很多消费者还处于一种居有其屋的状态，因为拆迁，老百姓手上可能有两三套房子。经过这些年高速发展以后，购房者对生活的品质和居住的品质逐渐有了一定追求，别墅市场逐渐得到购房者的认可。

受到整体宏观调控大环境的影响，目前淮安别墅项目很多都销售达不到预期，但从近期的成交来看，为了提升自己生活品质，购房者会陆续走向别墅市场，这是一个大趋势，住别墅是一个人的居住梦想。今年国土部2月份出来的文件说以后不再以任何形式批准别墅用地，所以以后别墅会成为一种稀缺资源。有钱人会越来越多，城市的发展会越来越好，而别墅会越来越少，它的需求会决定它的价值。

品质先行 尽善尽美

目前淮安的别墅主要还是以欧式风格为主，东城江南是淮安城中庭院别墅，讲究的就是青瓦白墙这样一个江南风格，采用传统建筑的理念，淮安本身也是一个千年古城，项目和城市相得益彰。

东城江南除了产品独特以外，建筑的用料及楼间距方面也做得相当出色。东城江南平均楼间距接近18米，在目前淮安的别墅中是比较大的。院落都是用石墙围合的，中间有镂空的窗花，目前淮安欧式别墅是很难做到这样的，欧式别墅很多院落是以栅栏、铸铁来做的。

东城江南是淮安“东城”系列产品中的旗舰项目。在用料方面，每一栋别墅的门窗造价都在12万----15万左右，光一个入户门造价就接近3万。而且所有人行路面都是以天然石材来铺砌的，园林的水系也是斥巨资引用活水过来的。

一直以来，东城江南采用传统的营销模式，因为开发商背景的原因，淮安开发控股有限公司是要把东城江南打造成“东城”系列中的一个旗舰项目，它永远是品质先行，每一处施工细节都要求尽善尽美，比如最近项目在做配套挖管道，都尽量不把管道放到别墅的院子里。不是把利润放在位，而是把品质放在位，这是东城江南一直追求的一个原则。当然楼盘也会根据市场的情况，不断调整营销的策略。

淮安的房地产市场非常健康

目前淮安楼市的促销力度普遍在加大，但出现价格战的可能性不大。去年淮安房价在三线城市排名倒数第十。从从去年的土地成交来看，去年12月份和今年1月份土地拍卖成交，楼面价格都到了平均1100多到1200一平方，加上现在的建筑成本、工人工资，包括银行的利息，大概估算下来开发商所有的成本其实相当高，像市区楼盘后期如果价格低于4000元就会亏本。

淮安房地产市场非常健康，没有很多业内或者媒体所说的“泡沫”。像去年下半年，土地成交，大概楼面价格900元一平方，在去年年底和今年年初的时候，达到1100元每平米。就像面粉和面包的关系，面粉价格涨了，那么面包的价格就不会出现任何跌幅。所以淮安楼市价格还是非常健康的，就像上个月的数据，4000多一平方，在市区来讲的话，只是开发商的成本价。老百姓当然希望越便宜越好，但是市场有它自己的规律，目前淮安遍地都是工地，有些开发商或楼盘短期内或在某一个时间段可能有一个促销，但是这一时段一过，它的价格就回升了，不存在价格战这样的情况。

购房者开始向品牌楼盘靠拢 房地产市场出现好的信号

新城区有两个楼盘成交非常好，为什么呢？它们有一个独特的资源优势，像很多人就比较看重学区这样的资源。淮安的购房者也开始逐渐重视品牌，向大品牌或信誉度高的开发商靠拢，因为他们产品的后续管理能够得到保证，而且大品牌开发商舍得花钱去推广。小品牌开发商如果广告费投入过多，利润就薄了，所以他们的客户群体定位可能就在周边，不需要做全市推广。所以成交产生局限性也是一个很正常的现象。

楼市有旺季，行内称金九银十和金三银四，大城市回暖，因为它们去年或前年价格在比较高的位置，在去年年底的时候因为宏观调控的原因，导致了一部分楼盘往下调了一点；今年过完年，客户在去年观望了一年以后，有一个刚性地释放。这个是很正常的。但是淮安为什么回暖得这么晚，淮安是一个三线城市；第二是因为淮安的人口总量，2010年统计是500万左右，人口基数并不大；第三，淮安也是一个在高速发展的城市，很多老百姓拆迁的时候已经住上了新房，而换房子频率不可能太频繁。任何一个城市的发展都会存在这样一个问题。

房博会期间，消费者可以比较集中地去看去选自己的房子，开发商也可以对自身品牌或楼盘品质的作推荐，是一个自我展示的好机会。对楼市整体会有一定的促进作用，任何一个市场都是这样的，利空促进就是利好，这是千古不变的定律，包括去年宏观最严峻的时候，包括08年金融海啸，包括宏观政策，包括限购令等，该出的政策已经出了，很明显的，银行首套房贷已经开始执行基准利率，像有些一线城市已经开始执行8.5折或9折利率，这就是一个很好的信号。