房地产暴利吓死人!揭秘房地产行业建筑成本
房天下综合整理2011/11/15 01:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一栋豪华别墅，售价可以是上千万，每平方米售价大约在16000元左右。而其建筑成本只有160多万元，平均到每个平方米不足2600元。
这是围绕一栋豪华别墅价值的两组矛盾数据。
面对这两组数据，要想准确回答一栋豪华别墅到底值多少钱，是让人犹豫不决的。同样是一栋房子，前者的价格是后者的6倍多，恐怕当年人人唾弃的“官倒”也很难达到如此高的利润水平吧。
而问题的关键并不在于6倍价差，更在于，建筑商愿意以如此低价承包这桩别墅工程，而转手之间，购房者又愿意花6倍于建筑造价的高价去买这栋房子。
这就好比，你花2元钱从义乌小商品市场批发的小玩意，转手就能卖到12元以上，而且还经常遭遇抢购。
不论是建筑商，还是购房者，愿意去遵守这种非常不合理、不公平的游戏规则，看起来有些不可思议。购房者在转手卖掉房子时，也过了一把开发商的瘾，把大把房产增值收入囊中。
有一种好事很多人肯定都想过：购房者直接向建筑商下单建房子，行不行？答案是否定的，除了开发商，别人不准涉足房地产开发。
建筑商用1块钱造房子，开发商用6块钱卖房子，购房者的房子最终又到更高的价格——节节高升的房价正是建立在这样的明规则基础上的。
同样是独栋别墅性质的房子，农民房的价格就要大打折扣，就是因为农民房不是商品，不能买卖。
从房地产行业建筑成本来看开发商暴利内幕
■1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；-
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2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；-
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3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
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4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-
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5、抹灰工程：25~40元/平方米；-
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6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
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7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；-
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8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-
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9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；-
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10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
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11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-
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12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；-
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13、人工费：130~200元/平方米；-
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14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；-
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15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；-
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16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；-
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17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；-
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18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；-
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19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；-
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。-
以上没有算非毛坯，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。非毛坯造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。-
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21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；-
22、监理费：3~30元/平方米；-
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；-
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24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；-
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25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。-
结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，
这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。-
房地产暴利：有还是没有？
“反暴利规定”拟出再引“暴利之争”———
随着国家发改委开始研究对商品房实施反暴利的规定，房地产到底有无暴利、房地产行业到底是不是个暴利行业再次引发争议。多年来，尽管国家统计局、国土部、工商联等部门或者机构都调查过房价成本构成，但因为有的调查结果一直没有公布，公布结果的，不同部门的很多数据相差很多，因此，房价的真实成本对于公众来说始终是难解之谜，有关房地产行业是否存在暴利也因此“各说各的”没有一个定论。那么，房地产行业到底有没有暴利？如何界定暴利？
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■房地产业“暴利之争”由来已久
“高房价”背景下，房地产行业是否存在“暴利”、“暴利”是否是高房价“推手”等成了楼市“永恒”的话题，一直不断地在购房人、开发商、各方专家甚至相关主管部门之间持续着。公开的信息显示，2009年以来，随着政府相关主管部门对房价成本构成的调查，“暴利”争论更是因为商品房开发成本的“神秘”而成了一个没有结论的话题。
购房人张先生等人表示，房价高的重要原因是开发商的“暴利”。而与之相反的是，开发商——不仅万科董事局主席王石称没有高利润，万通地产董事局前主席冯仑早在2009年也曾公开表示，房地产开发商的平均资产率达不到5%；华远集团董事长任志强也称，过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年两会期间，工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，“暴利”争论也更加没有了结论。
■购房人:
高房价是暴利的证明
那么，房地产行业发展至今，各家开发商的利润水平大概多少？眼下的房地产行业到底存不存在“暴利”？对此，购房人、开发商及相关专家看法不一。绝大多数购房人和极少数开发商认为，存在“暴利”；而多数开发商及相关专家并不这样认为，在土地出让、税赋等政策日益完善的当下，在购房人对品质的要求越来越高的当下，开发商已没有过去那样的高额利润。
“高房价便是‘暴利’存在的证明。”昨天，购房人张先生表示。他强调，“虽然近几年来相关部门在公布房价成本方面一直是‘云里雾里’，以致房价成本至今对购房人等局外人而言仍是‘不识庐山真面貌’，但公开资料显示，2005年福州市物价局曾率先公布过商品房成本。”他介绍，2005年福州市物价局在率先公布的该市商品房的社会平均成本显示，所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，的约为20％，的超过90％。“这算不算暴利？可能有的开发商会强调，这是早年的，现在地价、建安、税费等成本都在提高，利润空间已经缩小，但是别忘了，成本提高的同时，眼下的房价和2005年相比，涨了多少倍？！”张先生强调。
■开发商：
税后年利润仅10%左右
昨天的采访中，开发商几乎都干脆地表示“没有暴利”，对记者提出的房价构成情况等问题，多数人也以 “成本构成太过复杂，说不清楚”为由不接受采访，只有少数开发商对此接受了采访。以下便是某开发商提供的一郊区楼盘成本构成及利润等组成：
基本情况：户数：1700余户；销售面积：15万平方米；销售均价：7754元/平方米；销售收入：11.6亿元；开发成本：8.05亿元；利润率：15.5%。
成本构成：类，开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费用，前期工程费用，主体建安工程费，基础设施建设费，公共配套设施费，开发间接费（含资本化利息）；第二类，期间费用，包括管理费用（=开发成本×3%）、销售费用（=销售收入×2.5%）；第三类，营业税及附加（=销售收入×5.4%）；第四类，土增税值税，但由于该项目为普通住宅且土地增值率低于20%，因此不需缴纳土地增值税。
“15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是‘暴利’。”该负责人在介绍完上述的情况后表示。
另一位国企开发商负责人也表示，“房地产开发周期较长，因此资金成本较高、风险较大，率经年化后，并非暴利行业。”她介绍，一般楼盘开发，自有资金要求在30%左右，而开发周期在2-3年，销售结案时间更长，长期融资，即一年以上的资金成本高于短期融资资金成本；一个项目的税前投资也许能到40%，税后达到30%，但平均到3年，年不过是10%到15%，税后更是到不了10%。
“生产周期较长的产品相对来说市场风险、政策风险都大很多，比如一个房地产项目开始启动便很难做调整，而两三年后的市场及政策预测难度大，从风险需靠价格来补偿的角度说，也并不高。”她再次强调。
记者观察
“反暴利”前如何界定暴利是关键
房地产行业到底有没有暴利，存在两个问题，其一是房价成本构成至今没有一份清晰且是由官方认定的单子；第二，开发企业或者一个楼盘的开发，利润到底到多少才算“暴利”亟待确定。
昨天的采访中，多位采访对象不约而同地提到了去年5月北京问天律师事务所律师李雪森向国家发改委举报北京某项目涉嫌牟取暴利这一新闻事件。“相关报道显示，国家发改委主任张平对举报进行了批示，并转国家发改委价格监督检查司受理。这一举报随后转给了北京发改委进行查处。不过，时至今日，对于上述项目是否构成非法牟取暴利行为，以及后续如何处理的细节，都未对外公布。”
该事件的当事人李雪森表示，有关反暴利的规定和价格法的规定都是现成的，只是价格主管部门多年来并没有依据这些规定对房地产行业进行价格管理。在他看来，目前商品房项目是否存在暴利，主要看土地取得的成本，其次是建安成本和税费成本，大部分房地产暴利项目的土地都是几年前地价较低时取得的，而且同一项目开盘后连续涨价。
国家发改委下属的相关研究机构人士表示，目前界定暴利行为的依据是《价格法》和一个关于非法牟取暴利的规定，其中对于成本界定、暴利行为界定都有规定。但是，目前有关规定当中，并没有专门针对商品房暴利行为的界定标准。他透露，国家发改委接下来可能会专门制定针对房地产的暴利行为界定标准，其中将包括对于开发商的土地成本、开发成本的认定，还包括项目定价与周边商品房定价的比对等措施。
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