一线风声:有竞争说明区域优势大 地王缘何俘获人心
一线风声-淮安房天下2013/12/06 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：提起房产销售，人们首先想到的是笔挺的制服、精致的妆容、高额的提成；提起地产策划，人们想到的往往是黑框眼镜+衬衫+笔记本电脑的闷骚男女……这些冲锋在房地产一线的人，说起自己的楼盘，会有什么样的评价？开发商、代理公司的中高层领导，对自己的项目有何冀望？淮安房天下“一线风声”，带您倾听来自淮安房地产业内的声音。
王洪彬:"鹿港现象"风靡洪泽 霸气地王缘何俘获人心
鹿港华都登陆洪泽以来，一度聚焦众人目光。2013年10月，鹿港华都首次开盘，开盘当日推出80套房源，当天卖出75套，去化率高达93.57%，销售额高达3000万，创造洪泽楼市热销之奇迹。鹿港华都向洪泽业界及购房者们证实：“鹿港”已成热销代名词，“鹿港现象”已深深扎根洪泽成为家喻户晓的新名词。
众所 ，任何一个成就背后必有根据，绝非偶然。鹿港地产进军洪泽以来，每个项目的推出都能让洪泽楼市为之一颤，鹿港地产无疑已是洪泽品牌房企的标杆。是何缘由让其在短短几年时间迅速“俘获”洪泽购房者的心？其热销的原因有哪些方面呢？今天我们特意采访了该项目的职业操盘经理人(淮安策联房地产投资顾问有限公司副总经理)王洪彬先生，请他为我们解密“鹿港现象”。
王洪彬先生
鹿港华都自从入市就受到洪泽市民的追棒，鹿港华都已然成了洪泽地产的高端物业的代表，销售一路飘红，鹿港华都的成功离不开方方面面的努力，我总结几个项目脱颖而出的因素，这几个因素可以说是我们能创造出“鹿港现象”的关键。
品质诠释热销现象 鹿港铸就成果辉煌
鹿港房地产开发有限公司隶属上市企业江苏鹿港科技股份有限公司，无论是从信誉还是从规模，在洪泽都是非常出名的企业，从建筑质量及购房风险上客户的权益都能得到保障。鹿港地产扎根洪泽十年先后成功开发鹿港华庭、鹿港华府，以及洪泽品质楼盘和高端楼盘的代表作鹿港华都项目，鹿港华都项目是2010年洪泽地王地块的高品质住宅典范。
产品设计追求完美 细节之处尽显品位
鹿港华都项目户型先后修改多次，请多家设计院及业内多名专家经过多次讨论和深度研究，目前在售的1号楼有面积分别是115㎡、96㎡、103㎡三种户型，户型面积适中可满足多种客户居住需求。而且90多平米做到了三室两厅两卫，三室朝阳，零浪费，超高得房率，南北通透、全明设计。同样103平米3房和115平米改善大3房都是鹿港华都的主力户型。
为了打造闲适生活环境的精致居住社区，小区景观设计以打造健康生活方式为先导，着重考虑老年人和孩子的的健身娱乐空间，1号楼、2号楼南侧设有老年人健身区和儿童活动场地，居住空间融优美环境和居民活动为一体；同时小区内部设有中央水景、休闲木平台，居住空间以小巧而精致的景观设计带来居住品质。小区在景观植物上选用树形优美高大乔木植被作为主体组团，落叶和常绿兼有，高大的乔木与多彩灌木相搭配，在高低层次色彩上形成一道美丽的风景线，提高了小区的品质与业主的生活质量。
与此同时还有市民活动中心，活动广场、休闲茶座、花坛、植被、台阶等丰富的欧陆风情元素点缀其中。为了方便小区业主的生活需求，小区还规划有6000平米的特色商业街区，超市、诊所、餐饮、娱乐应有尽有会让生活更周到便利，形成一个功能完整的居住社区空间，限度的满足居民高尚品味的生活。
项目效果图
享一站式配套服务 树城市价值新标杆
说到区域的价值标杆，自然考虑的还是地段。鹿港华都处于洪泽新城区，洪泽整体城市发展规划向东，而项目位于城市发展的主轴线上，是发展受益的地方。项目距洪泽县政府仅3的车距，县审批中心位于项目西侧，且即将入驻，开发区管委会与项目仅一路之隔，随之而来的则是配套设施的完善，项目紧挨外国语实验小学、新区中学、外小幼儿园，四星级标准鹿港大酒店、太仓银行与项目仅一路之隔，富民菜场、东三街菜场距项目也仅3车距，完全可以满足日常生活所需；周边苏果超市、富民家园、天水雅居、金盛花园、世纪景湾有着大量的人流量，未来配套也将更完善，潜力巨大。
由此可以看出鹿港华都具有经得起考验的品牌质量、完善的生活配套、占据新城潜力的好地段、人性化细节的设计，鹿港华都的优势可谓一目了然；另一方面，符合刚需的合理定价更押上一枚分量十足的砝码，鹿港华都以质取胜，价值和价格完美匹配，拥有这么多强大的软硬设施项目自然要占据洪泽地产的高峰了。
目前鹿港华都1号楼开盘，面积103.46㎡、93.42㎡、116.25㎡，均价4100元/平米，按揭99折、全款98折优惠。现在正值鹿港，项目推出两重大礼，一是看房送5-100元，全城无限量 二是价值2000左右的电动车，有房有车。
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红杉墅（价格动态户型图论坛）位于开发区主干道深圳路与福州路的交汇处、是由淮安红山树房地产开发有限公司开发建设，项目占地面积为7489.6平方米，总建筑面积为19676.712平方米，绿化率约为30%。是由六栋联排别墅和一栋高层以及商业组成。
红杉墅项目11月30日盛大开盘，今天房天下有幸采访红杉墅总经理侯倩女士，深度了解红杉墅。
红杉墅总经理 侯倩女士
房天下：您好，红杉墅11月30日开盘，31套别墅全部对外销售，我们有网友对你们的产品非常感兴趣，您可以给我们具体介绍一下项目吗？为什么选择11月30日开盘？让我们能对项目有更深的了解。
侯总经理：红杉墅位于开发区主干道深圳路与福州路的交汇处，占地面积为7500平方米左右总建筑面积为2万平方米左右，绿化率为30%，180㎡城市别墅，赠送达86㎡。面对这么好的房子，部分客户强烈要年前交订金。一方面我们具备开盘所需要的条件，另一方面也出于为客户考虑，所以我们选择在11月30日这天举行开盘仪式。
房天下：淮安市场上现在别墅项目也有很多，项目周边就有天香幸福墅（价格动态户型图论坛）等等，产品非常丰富竞争也很激烈，那么你们的优势在哪里？如何在如此激烈的市场中突围呢？和其他别墅的产品有何不同？
侯总经理：首先别墅产品在全淮安乃至都是越来越稀缺的产品。而我们的别墅产品从无微不至的细节上体带给客户全新体验，、完全人车分流系统，出行更加方便、安全。第二、超高赠送面积，赠送达到86㎡左右实际使用率超过100%。第三、渗透式园艺，居于此，处处是绿化，健康家居生活跟世界生活概念接轨。第四、西班牙风情，别墅上随处可见的哥特式浮雕，让业主更美好的享受生活。
房天下：红杉墅接下来在淮安会有哪些动作，有什么样的发展规划，能给我们透露一下吗？
侯总经理：明年红杉墅项目还会推出高层产品，高层具体消息会在年后陆续放出，感谢淮安对本项目的支持与厚爱，希望这次没有选到合适房源的客户继续关注我们接下来推出的产品。
房天下：红杉墅坐落于经济开发区深圳路与福州路交汇处，当时选择在这个地段进行开发建设，是基于哪些方面的考虑呢？您如何看开发区的区域价值和未来前景？
侯总经理：深圳路是政府的重点规划工程，短短数年时间的变化大家有目共睹，钵池山公园，生活配套有大润发超市、麦德龙、南京路菜场、神旺大酒店等等，到万达商圈车行只需几；教育配套有新区小学、中学，附近的公交有18路、50路等，无论是出行还是购物都是非常的方便。明年翔宇大道有轨电车的施工及开通，还会再一次拉高深圳路的价值，大家拭目以待。
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地处高教园区天津路与正大路交汇处的金色阳光在11月30日营销中心公开半日认筹70多组，为何如此热销呢？房天下采访了金色阳光营销总监李娟。
金色阳光营销总监 李娟
房天下：李总，首先恭喜金色阳光在首次营销中心公开取得好成绩，据悉当天认筹的70余组，您觉得是金色阳光的哪些优势使得购房者纷纷入市呢？
李总：金色阳光是曙光集团在淮安打造的第四个高品质的项目，紧邻实小分校天津路小学，距新淮中，清浦中学仅仅1000米左右。售楼处公开当天，我们也针对意向客户推出了优惠活动，购房者可登记自己需求的楼栋户型面积等详细资料，认购时直接享受两万的超值优惠。我们都知道多数的购房者还是热衷于多层的，现在很多城市已规划不准建多层，要求建高层，淮安现虽没实行，但我们可想而知以后多层可能会成为“”。本次我们主推多层，其面积分配也是可随需选择的81平米两房，94—107平米三房，118—119平米四房，三种面积段三种户型，购房者可按需求而定。
房天下：11月本市选择在30号开盘与加推的项目有4家，其中高教园区的中茵翰城广场二期加推也火热进行中，可谓竞争还是比较激烈的，金色阳光同时在当天公开是有什么特别的考虑吗？您是怎样看待这个竞争呢？
李总：从周围开发的楼盘来看，很多开发商还是很看好这片的发展前景的，金色阳光现在的项目进度还是很快的，批的房源已经封顶达到预售的标准，选择在月末的时候公开也是为了聚集人气，准备开盘。
有竞争才能说明这片区有非常大的优势，光这一条路上就有十几家的楼盘，竞争还是比较激烈的，但是金色阳光有我们自己的优势，大家熟知的淮海城也由曙光集团开发的，而且现由于高教园区的整体商业配套还不是很完善，金色阳光也为业主配备了一些沿街商铺。相信未来该区的教育、医疗、交通、商业等配套会逐步成熟，高教园区也将成为新老城区的纽带。
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富仕生活广场是由淮安圣全置业有限公司开发的商住小区项目，位于淮安经济开发区迎宾大道南侧、鸿海路东侧。坐落于开发区核心地段，区域工业发展，人口聚集，富仕生活广场具有产业优势。项目建筑面积近39万平方米，规模优势也很明显。对此，富仕生活广场的销售经理倪向华先生也自信的表示该项目产品附加值高，能够让老百姓真正感受到实惠。
富仕生活广场销售经理倪总
富仕佳苑将成为开发区高品质社区
富仕佳苑项目位置优势明显，交通便捷，我们欲将其打造为开发区真正的高品质社区。项目拥有7000平方米的生活广场，作为专属配套，不仅可以为业主提供休闲的场所，同时也是城市的地段标志。还有2万平方米的高端商业配套，营造一站式衣食住行、休闲娱乐商业配套，营造国际感十足的高品质居住氛围。
富仕佳苑项目的产品附加值比较高，每一套都有不同面积赠送，老百姓能够真正的感受到实惠。项目产品定位是中高端路线，引用法式风格，户型以中小户型为主，很符合淮安购房者的需求，对于老百姓来说是物超所值。
淮安购房者现在买房是个好时机
淮安目前近几年房地产行业发展的很快，一些大的上市企业也加入了这个城市，这也恰恰证明了淮安的房地产市场是有一定潜力的，目前的房价都维持在比较稳定的一个状态（可以说每一家开发商基本都没有很高的利润，有的甚至接近成本在销售，原因就是体量太多，竞争激烈），同时这也证明了淮安未来几年内的房价一定会有大幅的上升空间，这个时候买房应该是一个时机。
做好房地产还要关注产品设计和物业服务
除了概念性的地段以外，就是对于产品的设计以及后续的物业服务。所谓的产品设计就是要迎合当地人的需求，譬如户型、小区配套以及绿化率等等，这些都是目前客户需要购房之前要考虑的因素。而物业服务这块可能在淮安目前还不是客户是否决定买房的主要因素，虽然目前淮安房地产项目比较多，但是从整体购房者的购房意识来看，还是处在一个初级阶段，所谓的初级阶段也就是客户购房的标准几乎都是以价格为前提，不太注重小区品质以及物业，其实一个好的物业对于后期小区产品的至关重要。
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多层，淮安人偏爱的多层，屈指可数。如果再加一个“限制条件”，既是多层又带电梯的少之更少，淮安帝景蓝湾多层电梯洋房稀缺房何以剑走奇峰，为此我们采访了淮安帝京蓝湾销售部经理薛可先生。
淮安帝景蓝湾销售部经理薛可
薛可经理表示，现在的土地越来越少、楼越盖越高、多层少之又少，随着住宅市场产品的不断细分，人们对高品质住宅认同度越来越高，淮安产品布局与形式与其他城市有所不同，素来淮安人对多层情有独钟，高层采光、公摊面积大等诸多问题出现，多层的优势愈加凸显。
说到这薛经理莞尔笑曰：我们帝景蓝湾的开发商配得上名家，恒通集团、桃园房产两大巨擘，乃扬州房地产开发商的“龙头老大”，扬州高端地产运营商、中国房地产企业500强。创建于1994年的恒通桃园，每开发一个项目，总能点石成金，扬州、江都、仪征，每个都是堪称艺术品。我们帝景蓝湾打造的是淮安人自己的专属品质房。
住多层电梯洋房，多层的另一个诠释。我们帝景蓝湾在建筑上，摒弃传统的砖混结构的设计，采用框架剪力墙的结构，承重力和安全性更高，层高2.48米的半地下阳光储藏室，透气性、防湿性达到，并配有智能门禁系统；住宅小区内，则营造出高低错落的坡地景观，更富空间变化。
据了解淮安帝景蓝湾首期开盘销售率已达到76%，多层、商业一起亮相。我们帝景蓝湾之所以受到购房者亲睐，其中一因素有着独天优厚的位置，最集中的政务板块：紧临淮阴区政府、人民法院、人武部；学校环绕：新星幼儿园、工业园区小学、淮阴师范学院第二附属小学、淮海中学等，避免孩子上学舟车劳顿的麻烦。
淮安人均收入与房价与大概1:2，相对其他城市而言，淮安的购房压力小。 所以价格上来说，多层的价格虽然比高层贵几百，但是细算下来，殊不知，这的选择很“短视”。高层的得房率一般在0.72-0.78之间，多层得房率大都在0.8以上，我们帝景蓝湾的得房率更是高达0.86。以高层得房率极高值0.78和帝景蓝湾的得房率作为基数计算，多层甚至比高层便宜不少。
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中南世纪城地处生态新城核心地段，是中国上市房企50强的中南集团集其24年建筑经验、载14座鲁班荣誉、首次钜献淮安的蓄势力作。该项目集规划、文化、教育、科研于一体并依运河而立，将打造成为城市新城中心的居住集中区、淮安城市的新标杆。为此房天下编辑特意采访了中南世纪城策划陶聪先生。
陶聪先生
房天下：中南集团淮安项目中南世纪城名列2013年淮安楼市销售榜前十（截至2013年11月25日），您认为本项目是因为什么超越了本土200多个楼盘涌进前十取得如此优异的销售成绩？贵项目所在的生态新城有哪些无法复制的优势呢？
陶聪先生：从开发体量方面看，现在是一个大盘割据的时代，因为大体量的开发与之匹配的是完善、优质的商业配套、景观配套、教育配套等，例如我们中南在淮安的项目总开发体量达到500万方，奥体中心、6000亩生态公园、淮中实小双学区以及后期的商业集群等都配套都是其他项目无法比拟的，从品牌看中南作为上市房企30强，旗下的南通总承包拥有施工总承包特一级资质，在33个城市拥有45个项目，每一个项目都以精工标准打造，这一系列的要素都是促成我们良好销售的重要原因。而生态新城作为政府重点打造的新城，高起点的规划以及满足城市发展功能要素需求的现代化行政中心、商务中心、体育中心、文化中心、旅游中心等综合功能是其他区域无法相比的，另外一点从本身的区位看，这里作为整个大淮安的中心，是未来淮安向特大城市挺进的辐射源。
房天下：2013年即将结束，目前多家楼盘均预计在12月份或开盘或加推。大企业竞争加剧的情况下，您怎样看待淮安房地产的发展或竞争？从目前情况来看，一些新盘入市后市场反响较好，截流了部分老盘客户。新老楼盘同台竞技，您如何看待这一状况？
陶聪先生：相比较一二线热点城市的房地产市场以及省内其他地级市的楼市看，淮安的市场还拥有较大的发展潜力，从目前的一二线城市房价走势以及中央的房地产新政看，未来的市场依然会是稳中有升的趋势，而随着城市化进程的逐步发展，这一趋势会愈加明显。市场中的一些新盘反应较好这是很自然的情况，每一个项目都有自己的客群定位，但是从长远看产品的品质永远是促成持续热销的源动力，作为一个已上市三年的项目，我们中南依然会秉持精工品质的理念，将的房型、的景观、的物业、的配套资源逐步的呈现给市场。
房天下：除了房企的共同特征外，中南世纪城还应该有一些不同的东西，您觉得贵项目在淮安的城市建设中扮演着什么样的角色？
陶聪先生：作为中国新兴城市统合运营商，中南集团一直致力于成为中国快速城市化进程的重要参与者和推动者。因此中南所扮演的角色囊括了 “投资商、开发商、建设商、运营商”四重角色，这也将进一步奠定了我们作为城市综合运营领跑者的地位。我们相信通过我们的努力，未来将会让淮安变得更美好。
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水韵天成是江苏省榕兴房地产开发有限公司实力打造的品质楼盘，项目规划有榕兴·水韵天成·玉兰苑、榕兴·水韵天成·银杏苑、榕兴·水韵天成金桂苑以及榕兴·水韵天成·天成公寓。在年底返乡置业的高峰期，水韵天成也迎来了33号楼的加推，对此记者采访了水韵天成策划陈娇。
水韵天成户型图
据房天下数据监控中心统计，年底将至，淮安有32盘预计推新，清河区发力最猛，有12盘将推新。面对一大波汹涌待开的楼盘，水韵天成也将在12月底强势加推。陈娇告诉记者，本次水韵天成加推的是33号楼，户型包括85平米的两房和130平左右的三房，预计推出120套，目前预约交1万抵3万，日进双百。
据悉，水韵天成周边也有项目将在12月底开盘，说到相比于周边竞品的优势，陈娇直言：水韵天成项目是多重价值综合优势，地段、学区、内外景观、户型，每个方面都是亮点。具体来说，地段方面。水韵天成地处淮海广场商业中心和水渡口广场商务中心核心交汇处，周边配套非常成熟；学区方面。省级实验小学--淮安小学就在社区内，而且淮安小学综合实力在实小、附小之后，排第三，孩子上学不用担心；景观方面。水韵天成周边有钵池山、里运河等景观，内部还有巴厘岛活水景观，充分保证业主的居住品质；配套方面。水韵天成社区内部有中心幼儿园、淮安小学、农副产品市场以及商业会所等配套；户型方面。水韵的户型搭配合理，功能区明显，此外还赠送入户花园和露台等。
至于说到如何迎接即将到来的返乡置业高峰期，陈娇坦言，水韵针对返乡置业的促销主要会以购房优惠为主，届时公布具体优惠。
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