首套房利率现优惠 学者建议不低于基准利率
房天下综合整理2012/03/05 14:01
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（来源：中证网）3月5日消息，工农中建四大行今日举行座谈会，首套房贷利率回顾基准线信号明显，这也再次引发人们对房地产业是否将回暖的关注。2008年式的7折利率托市举措，是否又将到来？资深财经评论员韩令国表示，回归基准利率是公平的，但不能再下调至基准以下。
2011年下半年开始，受流动性持续紧张和调控的影响，国内多家银行提高了首套房贷利率，在7.05%的基准利率普遍上浮5%-10%不等。首套房贷优惠利率基本绝迹，购房成本大增。但2012年1月起，建银、深发展、花旗、华夏等多家银行传出下调首套房贷利率的消息。
政协常委、大连万达集团董事长王健林甚至直接提出，建议对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率。上一次执行7折利率是在2008年，为应对金融危机，银行实行首套房贷利率七折优惠政策。不过随着房地产价格迅速回升，银行纷纷取消首套房优惠利率。
资深财经评论员韩令国如此评价这一优惠信号：“首套房贷回归基本利率对购房人是公平的，但决不能下调至基准利率之下。”他建议应提高首套房首付比例，来扼制那些收入偏低、尚不具备购房能力的年轻人购房，以阻止恐慌性需求影响未来调控。
首套房利率优惠信号已经释放，但这等于普通购房者能享受到优惠吗？也不一定。国家一级房地产策划师郑荣华（微博）就表示，四大银行3月1日会议允许首套房在基准利率内定价，但银行不是省油的灯，他对杭州几家银行调查，发现办基准利率可以，但必须购买银行理财产品作为前提条件。购买金额占贷款比例10%，对于首套购房者来说压力反而加大。而银行作为金融产品的中间商（受保险、基金、信托公司委托代售提取）获得了暴利。
当前，监管层一再声明房地产业调控力度不减，不少有购房需求的人群仍持观望态度，交易量持续低迷，银行这一举措能促进个人贷款量和楼市回暖吗？
房地产经理人联盟副秘书长陈宝存：“调控政策很坚定，但中央也明确了鼓励商品房建设，支持首套房，信贷松动和降准就是的信号。像婚房这类刚性需求是压制不住的，从五月份开始，中国楼市或将迎来整体回暖！”
不过，也有网友对此提出直接反对。地产评论员吴其伦就认为，畸高房价下，开发商不思降价让利于民，作为开发商代表的王健林提案呼吁恢复首套房利率七折，呼吁银行让利，其用心是路人皆知。百姓在银行小幅让利刺激下，倾尽几代人心血为高房价埋单，其结果是几代人的财富被洗劫一空。
目前，尽管银行在操作层面首套房利率开始回归，但监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%。
在严守风险定价原则基础上，目前多家银行首套房贷利率下调至基准利率以内。“随着工农中建四大行座谈会精神传达，首套房贷利率会出现新一轮调整。”业内人士4日向中国证券报记者表示，目前多家银行已对首套房贷优质客户给予利率优惠，“按风险情况不同，中国银行、花旗银行、华夏银行首套房贷利率可在基准利率基础上打9折，农业银行首套房贷利率可打9.5折。”四大行的示范效应将使中小银行跟随定价。
首套房贷利率调至基准以内
消息人士透露，近日在北京召开的座谈会上，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内。
此次座谈会提出，要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价。
观察人士表示，由于年底银行信贷额度紧张等因素，去年部分银行将首套房贷利率上浮5%至10%，导致首套房购房成本大增。
“当时多家银行发文明确，首套房贷利率执行标准不得低于同期限基准利率。”该人士介绍，有一段时间，首套房贷优惠利率基本绝迹。不过，从今年1月开始，建设银行、深发展等多家银行陆续开始将首套房贷利率下调。
某股份制银行人士表示，现在银行对房贷申请基本上是“一事一议”。按客户资信等级、风险能力，甚至所在地区房地产风险状况等方面进行评估，最后进行利率定价。政协委员、中国工商银行行长杨凯生3日表示，工商银行给客户的利率是根据风险定价的。
业内人士预计，由于四大行的示范效应，中小银行会进行房贷政策调整。“随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率将重现市场。”
对购房者能否申请到7折优惠利率，某接近监管人士表示，目前监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付成数不得低于30%。“这一红线暂未松动。”
但是政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞，以及政协常委、大连万达集团董事长王健林等多位委员在提案中呼吁，应对首次置业和首次改善型置业房贷恢复7折优惠利率。
据一位参加座谈会的人士透露，其实，各银行一直都在执行差别化房贷利率政策，分行可根据资金额度情况和地区房地产风险状况适当调整房贷利率。
但去年底，由于银行整体信贷额度异常紧张，挤出来的额度都用于优先支持企业客户。
这位人士说：“由于银行对企业客户议价空间更大，一般企业贷款可在基准利率基础上上浮15%以上，甚至中小企业贷款可上浮30%至40%。从财务效益上考虑，同样一笔100万元的贷款，在不出风险的前提下，银行当然更愿意投向企业客户。”
今年流动性紧张情况正得到缓解。某银行人士表示，随着央行第二次下调存款准备金率，增加银行可贷资金，市场资金价格下滑必然导致利率走低。
某银行业人士认为，从今年前两个月银行信贷投放低于市场预期这种现象可以看出，随着经济增速下行风险加大，企业信贷需求在同步回落。“银行信贷资金无法与安全而效益高的项目进行有效对接。”
尤其是去年四季度不良贷款环比增加，银行担心信贷风险进一步增加。一方面，银行主动调整信贷结构，在压缩和退出部分地方融资平台贷款、房地产开发贷款和“两高”项目贷款；另一方面，银行对企业信贷审批更趋严格。“此时，房贷业务这一传统的低风险业务再次成为‘香饽饽’。”记者 张朝晖
