大量资金集聚商业地产 险资或成为投资主力军
房天下综合整理2011/07/29 11:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：财经日报）“早知道应该多买几套办公楼，可比住宅快多了。”近日，北京某公司负责人姜鹏(化名)在一次朋友聚会中这样感慨。尽管在过去5年中，姜鹏在北京购买了不下4套房产。但看到办公楼目前上涨的行情，姜鹏对过去的投资有些后悔。
“从年初到现在，北京核心商业区域租金基本上都上涨了30%~50%。”誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川告诉《财经日报》记者。作为一家房地产代理公司，从去年开始，赵敬川试着主动引导客户抛售一些住宅房产，并建议其购买商业地产或办公类项目。“我认为商业地产的行情刚刚开始，我们培育了一批成熟客户，他们从最初的几百万的小试身手，到后来的上亿元买卖。”
和零散购买住宅的客户不同，很多购买办公楼的投资者都是真正的豪富阶层，一出手往往是一层或者几层。赵敬川表示：“目前北京的商用物业，静态的资金在4%~5%，比较稳定，而住宅资产的大约是在1%~2%。所以从长期来看，商业物业的持续流通能力比较强，可以通过出租、转售或抵押等方式完成，而住宅就只有一种流通渠道。大家没有预期，加上政策限制就会使住宅作为投资品的属性迅速减弱。”
不断升温的商业地产
当住宅限购政策在一再呈现出扩大化的趋势时，近一年里，开发商以及来自保险业、私募以及其他渠道的资金都开始将目光投向商业地产。业内人士认为：“商业地产将成为住宅限购之后，楼市资金转移的大通道。”
北京市房地产管理交易网数据显示，今年上半年，北京已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为338.67万平方米，总出让金为174.38亿元，住宅则为20块，上半年出让金仅为120.3亿元。商业地块在今年全面超过了住宅地块。
与此同时，北京商品房住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了15.9%，商业及办公则出现了下调，其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。
进入7月，北京崇文门地块和CBD地块的2次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。6月27日，北京市崇文门菜市场(含西侧地)商业金融用地现场竞拍，引发苏宁、新世界地产等15家企业激烈争夺。经过33轮交手，此前并不被看好的广州市丰？房地产开发有限公司力压群雄，以总价7.1亿元将这宗城区稀缺地块揽入怀中。其楼面地价高达4.32万元/平方米。而CBD中楼面价的是中服地块中的Z4地块，为2.14万元/平方米。
根据北京市土地储备整理中心消息，号称近年来最优质商业地块的王府井国际品牌中心项目(王府井大街西侧商业金融用地)，近日也将进入市场。誉翔安房地产咨询有限公司合伙人 预计，王府井商业地块的楼面价将会更高，预计总价将在65亿~70亿左右。
“住宅限购仅仅是让开发商关注商业地产的原因之一。”中原三级市场分析师张大伟告诉记者，“商业地产的高也是最近商业地块整体升温的一个重要原因，相比目前北京住宅租售比已 过1：500以上，商业地产的出租在1：300左右，高也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。”
在他看来，房地产开发分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。而商业地产热潮则刚刚开启。
北京房地产协会秘书长陈志在一次沙龙中向记者透露，由于商业地产需要大笔资金支持，在当前银行收缩放贷的情况下，民间资本和各类私募基金也通过各种方式进入商业地产领域。
据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元。
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购买者的转变
高力国际、仲量联行多家房地产咨询机构调研发现，今年二季度，北京甲级写字楼空置率创20年新低，租金则不断上涨。以北京CBD为例，CBD核心区目前在租的写字楼项目有15个，其中2011年第二季度出现租金上涨的项目有7个，涨幅的为北京IFC大厦，涨幅高达66%。15个写字楼项目在4月至6月期间，平均租金上涨了8.38%。
赵敬川告诉记者，写字楼类商业地产的客户群体正在发生微妙的变化。“我认为这是一批刚需，公司自用的情况大大增加。”
以往，写字楼的“大买家”集中在能源行业、国有资本，以及山西的煤炭转移资金、国企央企办公自用。2010年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。在项目收购战中，赵敬川发现，“入场早、动手快”的大都是险资，“甚至比开发商下手还早”。
“二季度中完成的交易包括中国人保整体购买了位于朝阳门地区的朝阳广场一座写字楼，中国银行购买了位于西单地区的西单汇用作办公自用。”仲量联行中国区投资部主管翰德伟告诉记者。
据某机构此前统计，保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积，已超过120万平方米，总投资额约为200亿元；而在获取政策“通行证”以后，险资对商业地产的扩张更加肆无忌惮。2010年年底，泰康人寿、生命人寿、阳光保险和安邦财险等8家险企扎堆竞购北京国贸CBD核心商务区6宗地块。
根据DTZ戴德梁行投资部的统计：2008~2010年内资资金进行大宗房地产投资的占比，分别达到了整个市场的54%、80%、70%。尽管各保险机构对房地产投资的侧重不同、工作推进的深度参差不齐，但无疑，在接下来的几年内，随着中国保险市场的发展，商业物业散售的项目不断减少，整栋物业不断增加，各大保险资金会争相出手，持有商业物业。
同时，赵敬川发现，除了大宗的保险、银行类客户外，商业地产的客户再度出现分化：一些高科技企业、教育类公司出现在项目销售的大客户名单中。在 看来，写字楼投资人群的变化，恰能说明“行业的财富再分配过程”。
与写字楼的情况相似，在商场和商铺等领域，由于跨国公司、外资公司持续看好中国经济和中国市场，导致优质购物中心首层平均租金上半年增幅为7%，同比增长14.7%。
仲量联行北京相关负责人覃晓梅告诉记者，预计2020年中国社会消费品零售总额相当于欧元区规模，因此，国内外零售商正在积极进驻或扩大中国份额。英国零售巨头特易购(Tesco)日前宣布，未来5年对中国追加20亿投资的经贸大单。连卡佛和玛莎百货也酝酿着在中国增加新店。此外，多个国际品牌正在酝酿着进入中国。随着二三线城市的开发热，商业地产也成为国内外零售企业的新宠。多家消费品企业负责人告诉记者，近几年内，寻找店面，扩大规模是企业的需求。
虽然商业地产需求不断膨胀，但同时，业内人士指出，商业地产相较住宅市场“水更深”，开发商纷纷转型商业地产并非好事。中国人民大学商学院教授黄国雄表示，目前面临的问题是过于追求规模化，商业地产项目体量越来越大，动辄几十万平方米的项目不在少数，商业地产泡沫已经出现。
工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波则指出，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是的潜在政策风险。
在开发商股权债券融资基本处于“大门紧闭”的背景下，保障房债券融资极有可能成为其中留下的一条缝隙。
尽管中国银行间市场交易商协会尚未公布“这道口子”怎么开，但具备资质的多家开发商已早早做好准备。不完全统计显示，栖霞建设、首开股份、信达地产以及保利地产等多家国字号开发商都宣布了各自的中期票据发行计划，只待实施细则出台。
被关闭了多时的开发商融资能否破例开禁，全在此一举。
四企业计划融资120亿
7月26日，保利地产临时股东大会，审议公司发行中期票据的议案。由于参会股东人数不多，会议仅用了不到半个便结束。在场股东全票通过。
保利地产此番计划发行不超过40亿元的银行间中期票据，募集资金投向旗下的保障房建设以及其他国家政策允许的范围。
这份议案，是保利地产为再融资所做的又一次尝试。自从中央收紧上市公司在股票和债券市场上的再融资以来，该公司的定向增发计划已经搁置了近两年时间。此番再提融资方案，则是公司在保障房建设方面所作的铺垫。
在此之前，已有三家公司也宣布了类似的中票发行计划。包括首开股份43亿、信达地产20亿、栖霞建设17亿。连同保利地产，四家公司总计发行额达120亿元。
无一例外，四家公司都在议案中宣布，融资所得会用于保障房项目建设。
资料显示，上述四家公司都已经积极参与了各地的保障房建设。保利地产在范围内有三个保障房项目处于正在建设开发中，面积超过63万平方米。包括上海嘉定的云翔经济适用房项目，北京沙河经济适用房项目以及广州荔湾区配建保障性项目，预计全年公司参与保障房项目会增加至5个以上。
而首开股份作为北京国企中的龙头公司，曾大量涉足保障房建设，开发项目包括北京回龙观、通惠家园[消息价格 户型 点评]在内的大型经济适用房项目，累计竣工超过800万平方米。目前首开在北京地区在建和拟建的保障性住房包括北京朝阳常营、小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目，建筑规模超过120万平方米，预计2014年前开发完毕。
另外栖霞建设是南京市的保障房建设龙头，已经获得“迈燕地区”的城中村改造项目及约107万平方米的保障房建设任务。信达地产也于6月底公布，在长春摘得地块的规划用地面积15万平方米，地块中有部分将配建“廉租住房”。
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仍待细则公布
关于保障房建设融资开闸的问题，业内讨论已久。日前，发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，允许符合条件的投融资平台公司及企业可申请发行企业债筹措保障房建设资金，募集资金优先用于保障房建设。这一通知成为开发商相信保障房融资会放开的主要依据。
中金公司此前发布的研究报告显示，沪深两市约有18家公司涉保障房。这意味着，希冀通过保障房这一概念实现债券融资的企业，可能不止上述几家。但最终能否获批，目前尚无定论。
据悉，地产公司发行中票支持保障房建设的计划，依然有待中国银行间市场交易商协会最终确定。而截至目前，还没有消息显示哪家公司获得了该协会的注册通知书。
“其实细则怎么出来，口子怎么开，我们都还不是特别清楚。跟银行间协会沟通下来，思路都不怎么清晰。”一位业内人士称。
事实上，现有的规定显示，即使用于保障房建设的债券融资，也存在诸多条件限制，其中一条便是“国有企业”。这意味着，尽管很多地产公司都参与了保障房建设，但并非都能在融资上获得“绿灯”。
因此，上述四家宣布了中票发行计划的公司，无疑都是在硬件上具备资质的企业。其中一家公司的负责人在谈及发行的障碍时称：“一是注册能否获批即细则怎么落地的问题；另外就是市场能否接受的问题，相信很多机构还是会有低风险、低利率投资的配置的。”
事实上，诸多迹象已经显示出国家对保障房建设方面的资金倾斜。例如央行发布的上半年信贷数据显示：上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3.8个百分点，其中，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款增速48.3个百分点。
光大证券发布的房地产行业动态报告称，保障房融资进一步放开，相关债券融资已扩大至整个行业。
中金公司则在一份研究报告中判断：“为了支持保障房建设，参与保障房项目的建筑企业和房地产公司将有可能获得更多的政策倾斜，在大片低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势。”
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