11城出楼市新国八条细则 几十城市将推限购令

（来源：中国广播网）据中国之声《央广新闻》报道，按照“新国八条”要求，各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。截至目前，已经有北京、上海等11个城市出台了“限购令”细则。这些城市的限购令都是什么内容？又各自有什么特点？目前各方反应如何？中国之声连线新闻编辑田娜，关注详细情况。

主持人：介绍一下目前各地出台限购令的具体情况。

记者：到目前为止，已有20余个城市出台了“限购令”。而在“新国八条”之后，其中11各城市出台了实施细则，包括北京、上海、南京、青岛等城市。这些城市基本以限制居民购房数量、提高户籍门槛为重要手段。

其中，北京“限购令”以最严厉领跑，规定拥有两套以上的本市居民家庭和一套以上的非本市居民要暂停购房，非本市居民家庭连续提供五年以上的北京市交纳社保或个人所得税证明才能在北京市购房。北京市的细则被称为目前最严厉的“限购令”。

相对于北京严厉的“限外”情况，其他城市相对温和，大部分城市只需要提供本市一年以上的纳税证明或社保证明就可以购房。成都出台的“限购令”在这一方面更为宽松，只要求有社保缴费或纳税记录，并没有明确规定年限。

按照相关要求，近期还会有几十个城市密集推出房地产限购政策。

主持人：限购令出台以后各方的反应如何？

记者：从市场来看，目前的观望情绪渐浓，买家卖家都谨慎出手。在二手房市场，房源大都转售为租。根据某房产中介公司统计数据，目前，北京、上海、广州、深圳、天津等五大城市，二手房门店登记数量2月份以来在大幅下降，买卖双方观望情绪浓厚。据媒体报道，南京公布“限购令”第二天，城市商品住房只成交了53套，是一个星期以来的一天。

与之相对应的，租房市场却是风声水起。据北京市某房产中介公司一位业务员透露，受“新国八条”影响，春节之后的租房价格涨得非常厉害，几乎一天一个价。

对于各地出台的“限购令”细则，一些专家和业内人士对效果存在争议。有人认为，在投资、投机者大量购房的现实下，暂停购房能够起到立竿见影的效果，房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至会出现急剧降温的状况。也有专家担心，这些措施只不过是地方政府出于对中央纠责担忧的“应景之策”，是否有效还有待观察。有媒体评论员分析，在大多城市出台的“限购令”中，不管是没有购房的居民还是已拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房。这种规定与其说是对房地产投资的抑制，不如说是对投机者的鼓励。

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（来源：北京青年报）数十城市将密集推出楼市“限购令”

截至2月20日，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。

■整体成交量或降一成左右

截至目前，已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同，北京设定为5年，上海为2年。按照相关要求，近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到40％，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调压力不大，交易量整体萎缩幅度在20％－30％。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度，整体来看，二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到政策差异化明显，预计整体交易量萎缩幅度在5％－10％，价格基本与去年同期持平，部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

中金公司则估算认为，若有40个大中城市采取全市范围限购方案，成交量将下降18％，考虑到部分城市仅针对主城区限购，住房成交量下降应当在9％－18％之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年商品住宅销售面积下降10％，其中一线城市约下降1／3，二线城市约下降1／4。

据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

■需求减少将迫使开发商降价

国家统计局公布的数据显示，2010年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，环比上涨0.3％。今年1月，70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为，在全新的房价统计方案中，1月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过，考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89％，一手住宅成交均价环比下跌7％至21220元∕平方米。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，2月上半月成交量锐减，既与春节放假有关，也因“限购令”的严格推行，限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕，房产税、加息对他们的影响不大，但“限购令”的出台，使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，相对刚性需求来说必然会增加市场供应，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择。

另据统计，截至2月17日，上海市一手住宅累积存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套计算，消化存量需57个月。陈史翎认为，其实上海不缺待售房源，只是开发商历来习惯分批推案，造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台，市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。

杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2－3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。

■购房成本越来越高

新春伊始，楼市调控政策更趋严厉，买房成本也越来越高。

自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

据测算，在连续加息三次后，5年期以上贷款利率由5.94％提高至6.60％，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8.5折优惠利率计算，三次加息后月均还款额由6626.66元提高至6941.15元，每月还款额增加314.49元；按基准利率计算，三次加息后月均还款额由7129.74元增加至7514.72元，每月增加384.98元。而按现行贷款利率计算，房贷利率8.5折优惠和基准利率间，每月还款额相差573.57元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。

杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率，一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。

热点解答

北京市房地产协会副秘书长解读京版“国八条”

房价如回归合理 限购政策可能退出

本报讯（记者 余美英）“限购不会一直延续下去。”昨天上午，北京市房地产协会副秘书长陈志做客城市广播，解读北京“国八条”实施细则时称，限购等政策只是针对目前经济发展过程中存下的一些问题而制定，等房价回到合理价位、合理区间时限购等宏观调控政策可能会面临退出。具体到北京细则，他表示如果房价回归合理，目前京十五条对于外地人纳税五年的限购政策不是没有可能放宽至3年，或进行其他调整。

陈志介绍，整个2010年房价还是普涨趋势，特别是去年底与今年1月仍然上涨，2010年的调控并不是很理想，所以今年在政策上还是偏严。去年是以限贷为主，今年主要是以限购或禁购为主。陈志表示，北京是一个特殊的城市，作为首都有将近2000万的人口，如果不采取严格的措施，很难把住房需求抑制住，特别是投资性和投机性的需求。而且今年1月，70个大中城市的房价出现了普涨的局面，因此有必要采取比较偏严一些的政策。

对备受关注的限购执行时限等问题，陈志称：“我们现在出台这些政策是根据目前经济波动的情况，它是针对现在的经济发展过程中存在的一些问题来制定的。房价回到合理的价位，合理的区间，而且我们百姓的收入增长水平是快于房价增长水平的这个时期，那我们很多的限购政策，或者其他的一些宏观性的调控政策，可能就会面临一个退出的局面。”

情势变更按照过去判例应解除合同

问：外地来京上学的，是集体户口，还在上学，能按北京市户籍购房吗？

答：不属于北京市户籍购房范围。

问：我们家现在有一间公租平房，已经买了一套房，还能买二套房吗？

答：如果说是属于过去老的北京房管局系统提供的租房，这个是不属于父母名下的，那他自己有了一套房以后，应该说还属于可以买房的范畴。

问：我有一套小产权房，还能不能再买？

答：通常意义上的小产权，从法律的概念上说，它就是没产权，这种小产权房多数属于违规。这一类的问题基本上就是，首先说它是没产权，没产权跟这次政策的约束是没有任何关系的。

问：我拥有两套房，现在准备再购买一套，已经交了定金，但是受新政的影响不能买房了，造成违约，我的定金可以全都退回来吗？

答： 我个人理解，这不叫不可抗力，叫情势变更。这个情势变更在法律上应该是由于政策的影响，因为这种政策出台是有时点的，对买卖双方都会有影响。那么按照过去判例的一些做法，应该是解除合同，双方互不补偿对方。

问：父母与子女共有一套房，但父母占产权10％，女儿占90％，是混合产权，如何购买？

答：先区别几个家庭，子女成年就是两个家庭。

问：现在有一套商住两用房，算有一套住房吗？

答：商住两用房，首先看立项性质，如果是商用的，就不在这次政策中。

问：16日草签了一个合同，是否还受新政限制。

答：确认有没有网签，没网签就得遵守新政。

问：在政策出台前，我交了定金，可以退回来吗？

答：这个是因为政策影响，双方可解除合同，互不影响。

市场分析

商住项目升温近期酝酿调价

本报讯 （记者 余美英）昨天的北京房地产交易管理网数据显示，自“京15条”细则落地后， 4天来，北京期房类商品房中，包括商业、办公在内的非住宅类期房认购数量明显上涨，认购总套数达到了288套，环比新政落地前4天上涨了122％。而期房住宅类认购骤减，新政后4天仅认购113套，相比之前4天的819套，下降了86.2％。而由于不受限购影响、首付又低于二套以上的住宅首付，部分目前在售的非住宅项目尤其是“商住项目”近期酝酿调价。

调查显示，与北京房地产交易网上显示的数据一致的是，北京“国八条”实施细则出台后，很多外地人很难符合在京购买住宅的条件，现有的商住项目以及部分商住项目的二手房成了“香饽饽”。在北京银行工作、户籍为浙江的张先生昨天已抢订了一套40年产权的商住房。

目前，商业地产享受的贷款首付5成、利率1.1倍政策，不限贷款套数。根据“国八条”细则规定，纳税或者社保缴纳没有达到连续5年以上的外地人不能在北京购住宅。“在北京购房的人群中，很多是新在京参加工作的毕业生，他们的父母一般会资助购房。这类人群现在已开始看商住两用项目。”中原地产有关负责人介绍。部分投资客也因二套房首付提高至6成、第三套房限购而将眼光投向商住两用房，包括新房和二手房。

首开地产等房地产公司有关负责人介绍，从去年开始，北京禁止商业办公项目“分割销售”，目前在售的商住两用项目是最后一批“商住两用项目”，项目数量不多。也正因为如此，部分商住两用项目近期才会酝酿调价。

此外，包括北京在内，很多城市的商业地产价格相对低估，住宅和商业项目价格倒挂的现象比较普遍，价格目前处于“低洼期”。

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三宗非住宅用地昨成交

昨天，北京市土地中心公告，通州运河核心区三宗多功能用地顺利成交，总成交价约23.25亿，折合楼面价8800元/平方米。与2010年9月28日成交的通州核心区三宗多功能用地相比基本没有变化。