2015年4月房地产新政

国土部要求加快地方不动产登记整合市县严重滞后

4月13日，国土资源部、中央编办以国土资发〔2015〕50号印发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》。《意见》明确，按照《不动产登记暂行条例》的有关规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本地区的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。各地应进一步摸清现有各类不动产登记机构、人员、业务开展等情况，厘清登记、交易、审批管理的职责边界，将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并，尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。省级国土资源主管部门和机构编制部门应在本级人民政府组织领导下，按照中央统一要求，会同有关部门制定不动产登记职责整合工作方案或实施意见，支持市县级人民政府结合本地区实际，充分利用现有资源，将土地、房屋、林地、草原、海域登记等职责整合由一个部门承担，切实将不动产登记的职责整合工作落到实处。各级不动产登记主管部门和机构编制部门要加强工作指导，在政府的统一组织领导下，做好职责划分、人员编制划转、资料移交等工作，确保各项登记工作不断档、原来从事各类登记工作人员转入到统一的不动产登记机构，保证相关工作有序衔接、积极稳妥推进。统筹不动产登记相关资源。按照人随事走、编随人走的原则，相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费到不动产登记机构。各地应充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作。

从来看，市、县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后，已成为当前制约不动产统一登记工作推进、《不动产登记暂行条例》实施的大难题和障碍。截至3月底，中国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16％和4％。即使已经完成职责整合的市县，大多数也尚未将相应的登记机构进行整合，具体从事登记的工作人员尚未整合到位。

多地公积金新政利好楼市 河北公积金个贷高额提至60万

自上月“3·30房贷新政”发布后，多地相关政策落地。4月3日，浙江省和杭州市放宽贷款申请条件，提高高贷款额度，降低贷款首付比例。4月10日，南京公布公积金新政允许公积金支付当年房屋租赁费用。一线城市中，4月15日起，上海公积金贷款额度上调，从原来单人高可贷40万元上升至60万元，每户高可贷80万元上升至120万元。上海还进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。深圳规定用公积金贷款购买首套普通自住住房的，首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的，再次使用公积金购买普通自住住房的，首付款比例为30%。早在3月北京和广州已对公积金做出宽松调整。国务院办公厅发布的今年政府信息公开工作要点，特别提到要求由住建部牵头，定期公开住房公积金管理运行情况，这是国家次从信息公开层面做出这样的要求，具体如何实施正在研究之中。

河北省住建厅4月17日出台《关于进一步加强和改进服务 提高住房公积金使用效率的通知》，进一步放宽住房公积金政策。提高住房公积金高贷款额度，个人住房贷款高额度由40万元提高到60万元。推进公积金贷款与商业贷款组合贷业务和“商转公”个人住房贷款业务，开展省内非户籍所在地缴存职工在户籍所在地购买普通自住住房使用公积金贷款业务和公积金余额抵冲还贷业务。共同生活的未婚子女购买自住住房可以提取父母住房公积金帐户余额。2015年起，可提取公积金支付上一年度一套普通自住住房物业费，每年提取一次。城镇低保对象、特困职工，使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房，且建筑面积等于或小于90平方米的，可每年申请一次一定比例的贷款利息贴息。

公积金贷款放松以及财政补贴购房目前是地方刺激楼市的主要手段。北、上、广、深四大一线城市的政策调整对市场利好作用显著，也是对其他地方房地产市场的预期信号。公积金政策的调整有利于减轻购房者的置业压力，支持居民首套房和二套改善型需求的购房，或将助力楼市库存的去化，促进楼市回暖。

多个银行落实房贷新政 二套房贷利率仍有下调空间

“3·30”房贷新政落地接近一个月，多数银行均已陆续出台细则。对于二套房贷，建行、工行、光大、招行等银行均执行首付比例40%，但利率仍保持1.1倍；首套房公积金首付比例20%已在大部分城市有所落实;首套房商业按揭贷款利率优惠幅度9折仍是主流。业内人士认为，目前银行的住房贷款额度较为充裕，申请和放贷都比较容易，但由于银行资金成本高的压力依然存在，故难以给予更低折扣。不过，二套房贷利率下调仍有空间。

融360分析师袁媛认为，一线城市短期内成交量将明显增加，从而促使部分二手房价格上涨。在二、三线城市首套房优惠利率有望持续增加，有的城市悬而未决的二套房新政落地方案将加速出台，二、三线城市则会加速去库存。

编者按：

我市多数银行已经落实央行“3·30新政”，二套房贷首付比例为40%，二套房贷利率为基准利率1.1倍。首套房贷首付比例为30%，利率为基准利率。

央行再次降准利好楼市 部分城市或将量价齐涨

中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度。此次降准幅度大大超过了2月5日下调的0.5个百分点。对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，维持在20%左右，限制了可以动用的资金规模。

降准之后，银行可动用的资金明显增多，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。降准也会降低开发商的融资成本。目前整体房地产市场的资金链依然紧绷，降准可以增加流动资金，开发商从银行贷款的利率可能会降低，融资的成本相应也会降低。在多地楼市已出现回暖的基础上，降准更多的是改变购房者的市场预期，带动购房者走出观望情绪，有助楼市去库存。目前有两种预测，一种是降准，货币宽松，开发商会把握好去库存的时机，加大推房清库存的力度，楼市活跃但总体平稳。另一种预测是，降准后，开发商资金压力减轻，或不再急于推盘，但购房需求在宽松货币政策的支持下不断增长，这或许会推动房价新一轮上涨。

河北推进住宅产业化 确定石邯保唐4个试点

2015年3月份，河北省出台《关于推进住宅产业现代化的指导意见》提出，培育4个省级住宅产业现代化综合试点城市，各设区市和省直管县（市）至少建成1条预制混凝土构件生产线，并成为省级住宅产业现代化基地。到2016年底，全省住宅产业现代化项目开工面积达到200万平方米，单体预制装配率达到30％以上。在推广期（2017年至2020年），建立我省住宅产业现代化的建造体系、技术保障体系和标准规范体系。《意见》指出，培育市场实施主体。支持国家和省级住宅产业现代化基地建设，扶持和引进一批龙头企业。推广应用适用技术。推广装配式混凝土结构、钢结构（轻钢结构）、钢混结构和其他符合住宅产业现代化的结构体系。以保障性住房等国有投资项目为切入点，开展住宅产业现代化项目试点工作。推进住宅全装修，住宅产业现代化项目实行一次性装修到位。推动农村装配式低层住宅建设。对住宅产业化在用地、财政、金融、发展环境上予以支持。对主动采用住宅产业现代化方式建设且预制装配率达到30%的商品住房项目，优先保障用地。保障性住房等国有投资项目建造增量成本纳入建设成本，招标时可以采用邀请招标方式进行。商品住房项目享受建筑节能专项资金、新型墙体材料专项基金扶持和适当的面积奖励政策。投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上、施工进度达到正负零可申请办理《商品房预售许可证》，优先安排基础设施和公共设施配套工程。

编者按：

我处需要注意，对主动采用住宅产业现代化建设方式且预制装配率达到30％的商品住房项目，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上、施工进度达到正负零可申请办理《商品房预售许可证》。

“以房养老”保险争议中落地 四城市推出试点

在国家政策的支持下，住房反向抵押养老保险，即“以房养老”正式落地。幸福人寿公司推出的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”已经获得保监会的审批通过，并已在北京、上海、广州和武汉四个城市推出试点。在试点期间实行“三优先”的原则，孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体可以优先购买该保险。“幸福房来宝”属于非参与型以房养老产品。投保范围为年龄为60周岁(含)至85周岁(含)之间的自然人。为减少百姓对“以房养老”的忧虑，避免引起争议，保险公司在与老年人签署协议时，已经在其领取养老金额里考虑房屋预期增值，保险公司并不参与分享房产增值。对于市场普遍担忧的房价下跌风险，这款产品也对客户风险实行了规避。只要投保人购买了这款产品，那么就可以终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。此外，保险公司还在一定程度内承担投保人长寿带来的超额给付。该产品还设置了30天的“犹豫期”，比一般保险产品10天的犹豫期延长了“反悔”时间。目前条款对消费者有利。4月10日，北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人正式签订“幸福房来宝”老年人住房反向抵押养老保险产品投保单。

受我国传统养老观念影响，以房养老保险试点以来争议不断，目前市民对此认同度也还不高。在保险专家看来，以房养老是对社会养老方式的一种补充，更适合小众群体。