住建部中国房地产研究会副会长顾云昌演讲(实录)

12月26日，博鳌论坛•2010第六届建筑业与房地产年会暨2010年亚洲国际住宅人居环境奖、鸟巢杯评选、中国地产100品牌颁奖典礼在业界企业、机构、媒体等单位的大力支持下在博鳌金海岸温泉大酒店隆重开幕。本届年会活动，经过了四个多月的精心筹备，受到了相关政府领导、以及建筑业、房地产业专家、学者的高度重视。

作为一年一度行业盛会，博鳌论坛•建筑业、房地产年会已成功举办到了第六届，是国内广泛影响力建筑业、房地产业的品牌盛会，成为企业家启迪思想和对外合作平台，建筑、房地产行业发展的风向标，受到与会领导专家、企业代表和行业媒体的高度认可。

住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长、中国住房城乡建设部注册专家委员会副主任委员、中国房地产协会原副会长兼秘书长—顾云昌老师，就“房价、民心与发展”首先发表主题演讲，以下为现场实录：

各位朋友大家好！在岁末年初的时候大家最关心的还是三价，物价、房价、股价，许多朋友都希望明年股价要涨，房价物价不涨，所以许多机构都在进行预测，但是我发现对房价的预测十年来基本上不靠谱，也有人做出了预算，我看某网站对网民调查，大概70%网民认为明年房价不会降，央行调查显示40人群认为明年房价要涨，也有我们的一些机构预判房价下降20%，更有意思中国社科院出三本书，三本书出来的结果不一样，一个机构出本书结果不一样，所以人们弄不清楚到底怎么回事，中国楼市的真理在哪里？中国楼市的真话是什么？一直困扰着我们。

我想今天一个小姐时间跟大家一起交流交流，把我了解情况跟大家做一个汇报或者说明也好跟大家分享一下，我今天题目围绕楼市走势和政策导向来谈的，标题因为今天很遗憾原来PPT的，把优盘放到广州了没有办法插进去所以讲几个问题，我的议题是稳定房价、稳定民心、稳定发展，三个稳定我想稳定房价是我们政府所需要的目标。稳定民心是老百姓希望的，稳定发展是我们行业包括房地产建筑业相关行业希望稳定发展。大家讲几个问题，每个问题讲三点，今天讲三个稳定，讲六个问题，每个问题讲三点。

个题目叫做三首歌，当然我不跟大家唱歌就讲歌的题目，首歌《千年等一回》，我认为中国房地产正处在千年等一回发展的良机，大家看我们一年前以前我们回顾历史哪个朝代房子盖的今天这么多，发展速度有今天这么快没有，我有可以预判未来一千年不会哪个朝代向今天的房地产发展速度，当然我讲的不算数，因为大家活不到一千年，为什么得到了千年发展良机呢？中国处在城市化、工业化快速发展的过程中，这个过程意味着什么？意味着我们城市要扩大，我们城市要长大，这个过程恐怕人类社会已经迷失城市化，我们现在城市化还在发展当中。第二，全面研究小康，什么叫做全面建设小康，我们壮大中产阶级的队伍，大家都小康了就中产阶级了，中产阶级的重要标志要有房子，如果哪个中产阶级没有房子可能很难说他是中产阶级，也就是说从全社会的来说，一个城市要长大，一个中产阶级队伍扩大，这两个必然对房地产带来巨大需求。第三，中国住房改革这是在世界上的，中国住房原来是福利制的，现在以下变成私房，在市场化商品化私有化过程当中，中国城镇老百姓居民购房购买力向火山一样爆发，一千年只有一次，除非大家买房子统统改造我想不可能，历史倒转。

这个过程好多人没有理解到，为什么中国房地产如此火爆？原因是需求太旺盛了。

第二，让人欢喜让人忧，房地产发展让人欢喜，我们许多老百姓买的房子，五六年前买的房子现在房价最起码翻了一番，一下子富有起来了，北京老百姓只要有一套房改房都是百万富翁，两万块钱一平方米的，所以中国亿万富翁5.5万，千万富翁8.5万这个数字肯定不准，百万富翁数不清了，但是这些房子他要住，我们在座各位肯定喜欢房地产业建筑业相关行业，因为这个行业给我们带来很大利润，其实我们喜欢房地产地方政府还有银行，地方政府财政当中30%60%来自土地出让还有房地产税收，如果离开房地产地方政府财政恐怕有问题。其实喜欢房地产还有中央政府，因为房地产拉动了中国经济的增长，房地产定位是重要支柱产业，有人对支柱产业提出怀疑，我觉得怀疑没用这是客观存在，比如说98年我们时任总理的朱镕基启动了住房改革，把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点，2009年全世界遭遇金融海啸。

我们温家宝总理提出出手要快出手要重，中国房地产率先复苏使中国经济复苏了，中国经济复苏对世界经济复苏做出重要贡献，也就是中国房地产的复苏发展对世界经济也做出了贡献。但是也让人忧，我们很多朋友听着房价降想买始终没有买，房价涨幅远远超过工资增长，不买买不起，他女朋友很满意结婚丈母娘问他你小伙子房子在哪里？没有，对不起不嫁给你，现在调查七成女不嫁无房男，买不起房子的忧愁，我们社会上对房地产刚才我们主席讲了意见很大，议论很多呼声很多。其实忧愁不只有民众我们领导人也很忧愁，大家看温家宝总理今年两会期间向世界说出这样的话，我任期以内把房价保持合理的价位，采取了宏观调控的政策，今年一年三调控，一月份出台政策，四月份出台政策，九月份出台政策三次调控楼市，但是上个月十月份中旬，温家宝总理在澳门讲，左一个十条右一个五条房价就是压不下来，我们主管建设部长为房价快速上涨很忧愁。

上面忧愁下面忧愁让人欢喜让人忧，有人欢喜有人忧，当然还有假忧愁，比如说中国城市居民85%买不起房子这就是假的，我们现在城镇居民85%已经拥有一套房子了什么买不起房子呢？除非85%买不起第二套房子那我相信，一些领导他们说我也买不起，我想你住两百平米房子还买不起什么意思啊？所以中国社会很混乱，到底房地产出现什么事情让人欢喜让人忧。

第三，我们未来房地产怎么样？未来之歌怎么唱？像风像雨又像雾，有人说雾里看花看不清，有人说我的未来不是梦都是歌，还有人特别爱给特别的你，也有人说明天会更好，这个个人唱自己的歌，我们在座各位都有心中的歌曲，到底怎么样看我讲第二个问题三组数据。

组数据较七万亿和12.5万亿，这个数据是什么数字？是去年中国房地产的销售额7万亿，去年中国房地产发展很快，销售额比08年增长了80%，销售业绩增长了40%，这样的发展速度是历史上没有过的，最快08年，新房销售4.4万亿，二手房销售2.6万亿，加一起7万亿，7万亿什么概念，7万亿人民币拼一起可以绕地球太阳之间几圈，不知道这个概念我们用另外数字对比，就是12.5万亿，12.5万亿就是去年全年消费品零售总额，去年一年我们一共销售多少，我们销售投资出口拉动多少呢？12.5万亿，这里面政府消费、企业消费、个人消费，如果扣除政府、企业、农民兄弟的消费剩下来，就是居民的消费就是7万亿，去年居民7万亿买房另外7万亿解决吃、穿、用、学、医的等等消费。

大家知道房地产是什么产业？住房消费什么消费，住房消费是大消费，房地产业中国经济大儿子，人们说我们汽车业，汽车业发展到全球销售量，去年卖1300多万辆，我们旅游产业在发展，去年消费旅游花1.1万亿，两个支柱产业消费就是2.5万亿，我们房地产一家就是7万亿，这就是说房地产在国民经济当中地位和作用，为什么我们调控楼市让他稳定发展健康发展，如果房地产不稳定大起大落对国民经济意味着什么，如果房地产出现大滑坡，我们GDP可能下降，我们建筑业我们建材业、我们装修业随之下降，我们农民工兄弟就业成了问题。

我们建筑业建材业装修业，我们50%男女力工都在这个行业干活，所以房地产稳定健康发展，我们一直调控楼市就是这个目标。第二，个数据就是8.5亿平方米和5.8亿平方米，8.5、5.8亿平方米，这是去年一年商品住宅销售面积和竣工面积之比。

去年一年卖8.5亿平方米商品住宅，我们竣工5.8亿供不应求，有人说去年一年情况特殊，国家鼓励大家拉动经济增长，今年到目前为止我们卖掉6.7亿平方米竣工了3.9亿平方，也就是这两个特别大，我们过去告诉大家05年开始中国房地产市场开始出现供不应求一直到现在没有变过。05年到09年我们一共竣工24.5亿平方米住宅卖掉31.5亿的住宅，差额7亿平方米为什么差距那么多呢？我们就是预售。为什么这几年房价一直涨，涨价的比较快调不下来，背后是供不应求。供不应求必然导致房价上涨，供大于求想涨也涨不上去，区别供不应求产品都是上涨，上涨就是供不应求，供不应求一个生产少有的人再炒作，所以想起一个缎子，这个缎子充分说明市场经济规律，在2008年的5月12号汶川大地震以后，全世界的油价突然之间暴涨，涨到每桶147美元，现在油价90几美元，有人把中国大地震和油价连在一起，编了一个缎子，他是这样说为什么油价涨那么快？因为汶川加油、北川加油、全中国为四川加油，全世界为中国加油，大家都加油。我们房地产卖的贵如何看待房地产市场？我们现状如何，我们媒体很少公布这样数据，实际上供不应求的状态，如何来调控一个调控供求关系。

第三组数据，46.6%和34%，这是什么数据，这是中国城市化的数据，中国城市化率就是有多少人住城里面，2009年是46.6%，现在恐怕已经突破47%，这个城市化水平高不高，自己来说提高很多，我们三十年不到20%城市化率现在已经47%，但是相对于世界发展国家他们城市化率在70%甚至达到90%95%，一个衡量国家现代化达到70%才是现代化，我们国家肯定迈上现代化。

我们人均GDP今年年底已经达到四千美元，以后超过3900美元就是中等发展国家，我们城市化还要加快，未来肯定57、67%甚至77%有多少人还需要进入城市买房，农民现在进城，现在买不起将来也买不起，34%是户籍人口，我们47人住城里，其中十几个百分点农民工，尽管城里生活没有享受到城市的各方面设施水平公共产品住宅，农民兄弟人均5平米人均10平米，我们城镇居民人均30平米我们这个还有很大发展空间，我们未来盖很多房子，尽管我们新建房屋已经占世界总量一半，每年新建房子一办盖中国但是我们还不够因为我们城市化还在进行当中。三个数据说明什么？讲我们销售额，讲的是中国房地产在中国国民经济和社会发展当中的定位和作用。第二，中国房地产市场跟住房市场的现状是供不应求。第三组数据表明我们未来发展空间还有多大，我们应该如何看待房地产？这是第二个问题。

第三个问题三组原因，中国房地产现在大家有意见议论很多呼声很多，房价涨过快很多人买不起房子意见很大，政府现在千方百计调控，在很多人眼里看到调控效果不怎么样，什么原因导致中国房地产现在这种现状呢？我们如何看待呢？背后有三方面原因，组原因是供应的原因，因为我们研究市场经济就是研究供求关系，我们从供应商看，我们可以说我们现在中国房地产市场是是总量不足供应的总量不足。第二，保障房的不足两个不足，组原因就是两个不足，刚才已经说了，我们这几年卖掉的比竣工的多得多，造成我们市场供不应求，有人问了为什么供不应求为什么不多盖一点房呢？难道我们没有劳动力吗？难道我们缺少机械设备吗？难道我们缺少钱吗？都没有紧张的是土地，这就是我们现在中国人多地少保护耕地城市建设用地越来越紧张，我们耕地土地供应跟不上住宅的需求量，我查一笔数据，2004年开始每年土地供应量只有06年是上升的，开发商买地只有06年这一年上升其他都下降，2009年土地买地减少18%、19%今年开始增长，今年土地现在为止土地供应量增加了30%左右，也就是说土地买地的费用多花70%几今年地价还在涨。

第二原因是保障房的不足，我们发现住房市场需求是什么人？低保收入家庭有意见，最核心我们中低收入家庭我们讲夹心层，大学毕业三五年找对象买不起房子，我们一些大学毕业生他不是低保家庭但是买商品买不起。

北京上海商品房买不起，北京商品价格统计公布数据2.2、2.3，包含六环以外住宅，三四环都是三四万，作为一个大学毕业生小两口刚上工作岗位怎么样买得起，需要保障但是我们保障房不足，我们近十年当中个人进入住房市场以后我们盖多少保障房呢？大概占总量的7%，有一部分保障房对那些不应该受保障买走了，北京上海大都市这样的保障明显偏少，这里面什么原因我们分析一下？一个是我们政策上曾经出现过倾斜，出现过疏漏，一个我们体制原因，我们保障房是政府把土地要无偿的划拨的，政府出土地出让金对地方财政来说损失一块，我们现在土地供应量，国家土地部门计划某个城市多少城市建设用地，这个土地分为三个方面用途，用途基础设施用途，第二用途工业用途、第三房地产用地，基础设施和公共用地地方政府赚不到钱，就靠房地产地方政府土地出让金收入，这个土地出让金是无偿划拨，经济适用房、保障房收不了土地出让金，地方政府希望保障房搞少一点。

还有一个政策上的疏漏，我们98年房地产方案出台的时候我们曾经有一个这样政策设计，就是对中国不同收入家庭采取不同的住房供应政策，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适用住房，中等以上家庭购买商品房很清楚。所以在2000年到2003年期间我们保障房投资规模占到整个住宅建设投资规模16%、17%，但是后来大家对经济适用房有意见，经济适用房都是开着宝马奔驰人买了，这样我们政策有了微妙变化，这个变化产生很大负面影响，从此以后我们经济性住房不在面向中低收入家庭，面向低收入这一变出了两个问题，问题数量减少了，低收入低保家庭有限的，我们盖少一点就够了，所以刚才说的数量上明显下降，第二个变化就是使中低收入家庭没有解决住房的渠道没有了堵塞了。

就好象大学里面食堂里面排队，排三个队，排中间队伍说对不起下班了你另外排队，经济适用房还有保障房排队，说对不起你不能买这个房子，商品房那里说价格很高我买不起，所以中低收入家庭成了被遗忘的角落，就是夹心层，夹心层就是新员工新大学毕业生，这是工作岗位80以后为主题，你说80以后都是在创业阶段，大学毕业生对未来很高憧憬结果房子买不起，房子得不到，结不了婚你说什么感觉，所以非常同情我们80后大学生，他们是网络的主题，他们意见肯定网络反映出来，他们这些人记者都是这帮人，我接受采访80后他们话语权，我们报纸我们媒体的声音是不是这样，所以现在解决房地产的问题很大程度上让我们我们80后把夹心层解决好，这是我强调的这个保障房不足造成的社会矛盾这是组原因供方面的原因。

第二个原因是需求原因，需求原因当中也有两个，流动性过剩。第二，贫富差距过大。一方面我们供应量相对不足，另一方面我们需求量特别旺盛，为什么特别旺盛有两个原因一个流动性过剩，流动性就是货币流动，市场流动货币太多银行间流动钱太多了，哪来的钱？当然中国人民银行印，中国人民银行为什么印那么多钱呢？能不能少印一点，不行其中造成流动性过剩两个原因，一个外部一个内部，外部就是我们外部顺差，外部顺差就是我们出口进口少每年外贸顺差，节省下来外汇我们世界外汇储备大国，早就超过2.6万亿美元了，这么多钱外汇在中国市场中流动最后央行收回去，把外汇收回来人民币拿出来，人民币就是印钞机印的。

第二就是钱中国有升息的利率，我们外汇这样情况下人民币对美元已经了20%多了，中国汇率上升这样预期导致热钱纷纷进入中国，这个过程当中导致了大量热钱进来我们货币也有很多我们外汇的问题。第二，就是我们新增贷款，我们流动性是货币总量乘以流动速度，新增贷款增加了今年超过八万亿，这样巨大的流动你说会导致什么？货币蒸发，过量的资金追逐一定量的商品资本，过量的资本追求一定量的资产这就是我们前几年看到的情况，特别是09年这个情况特别严重。

大家看到全世界都增长缓慢，所谓刺激经济就是印钞票，美国、欧洲、中国也印钞票，最近美国增加六千亿量化宽松政策，美国货币是世界通用的必然流到中国，这样背景下房地产吸收很多流动性使房价上涨，房价上涨过程中实际上就是流动性的过剩，我们现在不让大家来炒楼了，阻挡流动性进入楼市，这个钱进入哪里去了呢？流到绿豆绿豆涨，流到哪哪就涨。

我们货币发行量现在有人算一笔涨，中国存量的M2超过71万亿，超过了10万亿美元，我们M2存量M2超过了美国的美元的数量，美元就是10万亿我们10万亿多，我们GDP只有美国的三分之一，但是这样环境下面我们必然导致通货膨胀，什么叫做通货膨胀就是流通的货币太多就叫通货膨胀，言下之意首先冲击房地产价格上涨，通货膨胀为什么物价指数那么高，用货币学理论来说必然导致了价格上涨，就是说中国的楼价上涨背后是流动性过剩闹的这个想象应该可以解释。

第二，贫富差距过大，我们现在贫富差距很大，我们基尼系数已经早就超过国际警戒线了，基尼系数衡量国际贫富差距系数，把这个钱平均分配之后剩下的钱占多少份额，越高说明贫富差距，超过04超过警戒线，我们已经达到0.47左右了，这样情况下面少数人拥有大量资产，我们过去很难解释大家说买不起我们开发商楼盘经常成为日光盘，中国有钱人钱太多了，反过来没钱人人太多了，这就是中国楼价需求旺盛的原因。在这两个下面，一个供不应求一个需求那么旺盛必然导致房价上涨，哪些人买不起哪些人买得起大家一目了然，这个情况下发现还有一个问题，第三原因两个缺乏，刚才两个不足两个过第三两个缺乏，缺乏是投资渠道，现在许多财富阶层有钱人都体会到了钱存在银行负利率，买股票要套，买黄金看不清买鼓动怕上当，你说有钱干什么？买楼增值保值，没有说那个人买楼亏了只不过买了以后卖早了，给老百姓一个结论炒楼买楼最安全的，甚至最近媒体写了一篇文章，他说今年的经验是什么呢？炒房要从娃娃抓起，娃娃上大学上大学的钱还不如炒房钱多这是一个很不正常的。这样情况下投资渠道缺乏，所以一再调控楼市投资者还是很多跃跃欲试。

第二个缺乏就是缺乏正确的舆论引导，骂开发商、骂地方政府、骂银行的都有，到底什么原因导致的，我们现在整个宏观经济环境和整个经济体制有关系的，比如说流动性过剩适合我们现在中国经济环境全世界经济环境都有关系，为什么流动性过剩经济结构问题，贫富差距是我们社会化现在造成的，为什么出口那么多不出口不行，贫富差距这么大分配当中的问题，政府得到的各种各样企业得到是差距，有些问题不是调控楼市条过来整个宏观经济社会问题反映在房地产市场上。

第四个问题三个重点。调控三个重点是什么？我概括为三个方面，一抑制需求、第二增加供应、第二调控结构，大家知道住房需求两个方面，一个自主性需求，一个投资性需求，自主需求包括了首次置业和再次置业也就是改善性置业，投资需求包括长期出租投资包括了短期投资炒作，无论是自住型还是首次置业再次置业，投资需求应该区别，长期投资需求应该支持，投机需求应该抑制，但是我们现在往往分不清，买房以后到底长期投资还是短期炒作的这个随时可以变换的，甚至我们有的时候搞不清楚到底为了改善还是投资的，这个也说不清楚，这样情况下面我们抑制需求只有采取差别化信贷政策。

买一套房首付款30%，从20%提到30%，利率基层利率原来优化30%现在优惠15%，但是对不起买二套房首付款必须5层以上。第三套房不贷款因为现在需求太旺盛了，我们供不应求第三套以后再说吧，你要买自己花钱，利用这样金融杠杆调整整个楼市。就是限贷、限购、和税收政策，限贷因为市场当中房地产影响是金融杠杆，因为房地产和金融连在一起，开发商要开发必须有金融机构支持，个人买房必须搞按揭，按揭多少按揭几层利率多少决定了购买力水平，金融杠杆不重要，市场太热降低杠杆率，一个市场冷提高杠杆率。

我们现在实际上降低杠杆率或者去杠杆化，减少我们购房的需求特别是投资需求，这个效果应该说见效很快，有人经常问我还有没有出台政策，我们现在已经得到一个就是新政策出台的依赖症，其实昨天晚上宣布提高基准利率也是一个，提高利率0.25，缩紧准备金率减少流动性也是一个作用，不是楼市而楼市，我们也看到一些大城市实在房子不够卖房价太高了就出台限购政策，只能买一套外地人随便买有16个城市限购，通过这样的限贷限购来抑制过旺需求特别是投资性需求，另外税收，税收考虑房产税的问题，房产税干什么的？就是对房子多的人征收房产税也来抑制炒作需求，这样就是抑制过旺的需求。

第二，曾经供应。增加供应首先增加土地供应，今年我们看到很重要信息，我们过年调控当中没有提到增加供应，今年把增加供应作为主要动作，2010年今年住宅供应量达到18.5万公顷，什么意思啊去年土地实际供应量7.6万公顷，过去五年平均土地供应量只有5.8万公顷，今年达到18.5万公顷，大大供应为下一步供求关系调整打下基础，现在怎么办呢？不需捂盘，你不能捂在那里，捂那里囤积吗，实际上这个目的加大供应量，这个我们调整的思路很清楚，与此同时，调整结构调整我们住宅的供应结构，我们保障房盖太少了，造成社会许多人想买房买不起，我们今年开始大力发展保障房，580万套包括了棚户区改造的房一共580万套，我们今年保障房的总量达到去年商品房竣工面积这个是很大的一个跨越，为什么？

因为我们过去欠帐了，我们过去若干年欠帐了要还帐所以加大保障房供应力度。如果这个机会调整加大了供应量更调整了结构那么我想对于解决我们现在供求矛盾会发生重要作用，但是现在提出一点明年一千万套不得了啊，一千万套保障房现在正在各地报计划，所以中央下很大决心解决住房问题同时保持房地产平稳发展，因为保障房也是拉动投资增长的，我们建筑房地产业开发建筑建造的，这是我讲四个个问题三个方面。

第五个问题，三个定位。三个定位讲的是我们房地产调控的目标定位，大家讨论我们现在调控成功没有，我们调控达到目标没有？现在全社会认识高度的不统一，为什么大家对房地产调控的目标不清楚到底什么目的？再我看来三种定位，一种定位是什么？

一种定位就是遏制过快上涨，国务院文件这么说的，我们调控要遏制部分城市房价过快上涨这是有的，如果按照这个目标判断，应该说我们调控是成功的是基本成功的，大家知道去年的房价涨了多少？你们知道吗？今年年初统计的时候说去年房价涨1.5，发布了公告之后马上感觉到小数点点错了，最后公布23%，去年五月份以后今年四月份以前房价涨很快，直到今年4月份房价环比，4月份3月份房价环比是1.4%，我们出台国十条，结果一个月五月份房价马上涨幅变成0.2%，六月份房价下跌0.1，七八月份房价持平，九月涨0.5，又出台新政十月房价涨0.2，11月涨0.3，如果按照这个判断应该说我们调控目标基本达到了，然而我们的社会媒体我们的舆论不是这样想的，很多人说房价调控越调越高，为什么呢？因为他们认为目标定位应该是房价下降，所以第二种定位就是房价下降才是调控目标，所以现在不成功。

但是请大家注意，房价下降多少是合适的呢？5、10、20、50也不统一，所以现在看来对于调控目标的这种认识不统一造成了社会舆论大家感情不一样，能不能把这两者统一起来？现在没人能说，也就是温家要求的和实际老百姓反映出来的一样，当然了有没有第三个目标，这个目标不是我说是总理说的，总理曾经说过把房价保持在一个合理价位，但是没有引起大家注意，这个合理价位是什么？北京合理价位和山西合理价位，上海合理价位和山东价位不一样，一个城市合理价位不一样，你们对你们合理价格是什么？

我们200个人200个不同，但是我个人认为如果我们全社会把合理价位作为调控目标我觉得思路更清楚，到了夏天到海南穿体恤衫，我们发现不同人买不同的体恤衫，老总买很贵，普通员工比较便宜，农民工穿体恤衫更便宜，请问体恤衫每件多少钱你们能回答吗？回答不了，但是这样体恤衫价格合理的，没有人说体恤衫价格太高了，没有说体恤衫价格涨太快，及时国际品牌1000块涨1300，我们员工不关心农民工不管，我们房地产市场恰恰和体恤衫市场是不一样的，我们现在一房独大，这样情况下面必然导致了对房价的一种扭曲，所以，我认为所谓合理价格应该形成这样一种氛围，我们结构一个合理应该让不同的收入家庭买得到租得到，买得起租的起和思路相匹配的房子。我们过去没有我们缺少一两百的体恤衫，我们缺少是保障房，我们缺少的是保障房，所以要是大家对房价满意价格满意必须生产出我们中低收入家庭收入相匹配的保障房。

这样前提下面大家都买和收入相匹配房子没有什么不合理的，商品房价格跟中低收入价格根本没有关系，商品房价格供求关系变化上海唐城一品原来八万十万检察老板说发一些款说发布虚假信息，你知道现在卖多少钱一平方米30万，他买有人买，有人有钱买30万的，有人有钱买LV包，农民兄弟地摊买的包背在身上挺好，我们市场结构不合理，真正大家合理价位真正大家满意必须结构调整好，结构调整是调整保障房商品房之间关系，不是调整商品房内在结构，商品房结构让市场调整去，现在的问题政府一定把两者的结构调整好，将来公布房价的时候商品房价涨到多少，保障房价是怎么样？不同群体关注不同房价社会自然而然和谐了，我们社会现在没有，我们房地产调控应该目标定更清楚一点，我们将来还要发展房地产业发展建筑业不同人买不同房子，这样我们房地产业发展起来房价稳定民心稳定了，房地产业发展多好啊。

最后一个问题三种可能，房地产发展下一步会怎么样？我们对未来什么样预期很抱歉没有有的大学教授说明年下降20%，也有没有本事说明年涨多少，但是大概根据30年从事房地产研究做判断供大家参考。三种可能哪三种可能呢？强力反弹，中国房地产市场会不会这样调控下强力反弹呢？这种可能性有没有呢？

有的不是没有我们高度警惕因为物价指数很高，CPI5.1有的专家说5.1统计局数字，老百姓感受是10.1，我们CPI统计指数不一样，老百姓感觉商品涨很多，整个流动性过剩情况下，物价指数往上情况下唯独房价往下涨，你看这两个月有些地方卖的很好，到年底的时候北京抢车，有的地方抢房子，像杭州有些楼盘在抢，前一段时间青岛买房子，因为青岛没有限购，趁着没有限购赶快买否则买不到了，这种形势还是很严峻所以我们高度警惕。

下一步强行反弹的可能性减少了，我们供应量加大了，你看年底我们土地供应量建设用地检察建设情况怎么样？供应量加大，今年新开工面积同比40%左右增长，意味着每年供应量放大，这个对于我们调整供求关系有利，再加上我们调控政策不放松这是供应反应的。第二方面就是需求方面的，刚才主席讲到了新36条，国家发布一个文件就是引导和鼓励民营资本健康发展的通知，要把我们许多民间的游资引导到实体经济当中去，我们原来国有企业是100%行业能够进入，外资企业八九十行业能够进入，我们民营企业50%行业能够进入这是不公平的，所以有人说国进民退，现在鼓励民营资本向这些行业渗透，如果我们有了投资渠道民营企业家或者我们游资可以到这个方向去，可以不一定大家用钱炒去了，减少炒楼需求再加上政策我们楼市需求量也会稳定下降，供求关系平衡强力反弹可能性减少。

第二种可能严重下挫，人家说严厉打击房地产，房价下不去还得打打下去房地产价格就此一蹶不振这个可能性不大，房地产重要支柱产业不是国务院文件里面讲的，不是谁能够取消得的客观存在老百姓买房房地产拉动经济增长有什么不对，不要房价高就是支柱产业闹的，大儿子就是大儿子出了问题什么原因我们找原因不要否定大儿子，金正日选不是大儿子是第三个儿子是他的事情，我们会不会严重下挫呢？

我觉得严重下挫可能性很大，整个中国经济回笼相好，老百姓需求开始旺盛，现在有的人不买还看整个买需求面是好的，特别我想告诉大家有一个问题值得关注，地方融资平台，去年拉动经济增长刺激中国经济各地政府搭建了三千个融资平台向银行借钱放到地方投资用的，融资平台融将近8万亿资金，融资平台欠八万亿的债务，地方的融资平台钱效果还靠什么还，有许多钱就是靠土地担保的，要靠未来土地收入相当一部分来还债，我们房地产出现严重问题土地卖不出去了，地价下降了，房地产低迷了那么我们地方融资平台的债务怎么还？所以用我的话来说地方政府首先不愿意看到楼市连连下挫，地方政府出了问题银行跑不了。还有一个问题就是说如果出现问题出了什么，热钱现在进来突然之间热钱走了，会导致中国房地产泡沫破灭，现在看来这种可能性不大，所以我比较乐观或者谨慎乐观，明年房地产市场会保持相对的平稳，销售量可能稳中有升，房价保持平稳，可能正负上下波动，有些地方涨有些地方还要下降这是经济上来看。

政治上来看明年我们迎接党的生日九十周年，我想肯定经济建设社会发展优异成绩向党生日献礼，后年我们换届这一届政府好的经济成就来换届，下一届政府希望经济保持平稳，无论政策经济上还是客观分析上房地产市场稳定发展可能性。谢谢大家！