房价涨速远超通胀速度 买房要防预期落空被套牢

通胀预期高涨，集中释放楼市，专家称：买房防通胀是个伪命题

“胀”与“涨”的楼市交锋

鉴于增值保值前景而买房，却因为通胀预期集中释放在楼市，直接促涨了房价，压缩了资产增值空间。置身楼市，“胀”和“涨”之间存在矛盾。但在高涨的通胀预期前，这样的矛盾也变得微不足道。

经历1、2月份的消沉，3月深圳楼市一、二手成交均出现爆发式反弹。世联周报显示，深圳上周新房成交963套，二手房市共成交2630套，均在高位上继续攀升。据中原地产的监测，现在深圳楼市投资客增至四成，如果将带有“投资打算的自住客”也计算在内，这一比例甚至接近六成。

坊间流传，房价和物价的上涨正是通货膨胀的表现之一，尤其是前者，说明大量资本仍在追逐稀缺的资源以求保值和，地产成为的释放渠道。正是在这一轮“防胀”的推动下，深圳楼市迎来新一轮上涨行情。

左手防胀 右手促涨

“不动产拯救现金”，类似这样的营销口号在今天的楼市中随处可见，不仅如此，这一理念已经深入人心。在龙华某售楼处现场，工作人员翻阅了近万份意向客户调查，有接近七成人把“保值防通胀”视为置业理由之一。

事实上，买房防通胀这一命题早已开始流传，去年楼市火爆期间，这也一度成为开发商最常见的市场观点，然而在今年“两会”之后，在眼下人民币压力前，买房与通胀之间又有了新的“解读”。

从国际环境看，美欧日等国家仍向市场大量注入流动性资金，加速了货币贬值；另一方面，人民币压力不言而喻，人民币的后果则会继续吸入大量国际热钱，再加上国内相对宽松的货币政策，大量资本必然会追逐稀缺的资源以求保值和。甚至近期西南地区旱情，也被描述为通货膨胀的“导火索”。所以，房地产将继续担当资本释放的角色。

“不管通胀不通胀，光从投资与回报来看，没有其他产品价值比房地产更为坚挺。”有投资者这样告诉记者，从2005年至今，深圳房价一路飞涨，尽管是在低谷期的2008年，关内中心地段住宅和资源性豪宅也价格稳定，这实际上加固了投资客的信心。但是不容忽略的是，深圳楼市已经连续了数年的涨势，在房价高企增值空间有限的同时，泡沫也在不可避免地生成。

有观点形容，买房防通胀就像左右手互博，左手防通胀，右手却是因为资本大量进入而导致的房价上涨，一边防胀一边促涨，但是在火热的市场行情和丰厚的炒楼获利面前，这样的矛盾也基本被“无视”。从某种意义上说，通胀预期总领先于实际房价。

买房防通胀是个伪命题

有资料显示，2010年深圳共43个可售豪宅，共提供1．2万余套住宅产品，从产品类型看，约每8套中有1套是别墅，说今年深圳是别墅年并不夸张。过往众多实例表明，资源型高端豪宅备受投资者的青睐，所以今年深圳楼市1万余套的豪宅产品或多或少都要与保值防通胀扯上关系。

“买房防通胀是个伪命题”，深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平一语中的。根据国家统计局的数字，CPI指数在去年11月才开始“转正”，CPI全年同比下降0．7％。而国家信息中心宏观预测部的预测，因为资源价格调整等一些新的涨价因素和其他非价格因素的影响，预计2010年CPI指数在3％，甚至有可能突破3％。“但即便突破3％也无需过于担心，在GDP保持在8％～9％的增速下，CPI维持在3％～5％的区间是正常的。”国世平认为，通胀预期已远远高于实际的CPI指数，不排除开发商借助通胀预期炒作营销概念的可能。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则称，防通胀与买房之间的因果关系不明显，“通胀是温和可控的，CPI指数也并非恶性上涨”。他认为，如果因为炒作原因房价涨得比通胀还快，防通胀买房更缺乏实际意义。

“高涨的通胀预期与货币政策有关。”有分析人士指出，“两会”之后并未出台严厉的金融政策和货币政策，而是强调“保持政策的连续性和稳定性”，这也被很多人误读为大量的货币供应继续存在，在与人民币压力联系之后，自然产生了通货膨胀的心理预期。

房贷收紧剑指通胀

如果说宽松的货币政策被视为制造通胀的“温床”，那么近日突然变脸的银行房贷，无疑给这种非理性预期当头一棒。

有消息称，工行(601398,股吧)已于近日取消首套房按揭贷款利率7折优惠；若首付三成，贷款利率可优惠至7．5折；若首付只有两成，利率须8．5折。建设银行(601939,股吧)总行也下发通知，要求各家银行将首套住房首付比例提高至四成。而在中行(601988,股吧)、交行、招行(600036,股吧)和光大银行，7折的优惠贷款利率均已被取消。对于办理第二套住房按揭贷款，记者于各大银行咨询的结果是：在首付四成的同时，贷款利率普遍大幅上涨。

事实上中国银监会主席刘明康“两会”期间就曾表示，今年将保证信贷政策的力度节奏和方式方法，使每一分钱都进入实体经济，防止其被挪作他用。因此眼下各大银行统一收紧房贷，严格执行“二套房贷”政策，也被视为银监会控制通货膨胀的重要措施。

“现在问题是，对通货膨胀控制加强，甚至迈入加息通道，楼市会不会有震荡？”国世平教授补充。如果通胀预期被“捅破”，不知道支撑楼市火爆的下一个“信念”又是什么。

购房防通胀预期 更要防预期落空套牢

作者：德思勤市场发展中心

2010年一开始，是否会发生较严重通胀已成为人们普遍担忧的问题。是否已经存在通货膨胀还没有一致的说法，德思勤认为目前物价存在较快上涨压力，通货膨胀的预期是已经存在的。

通货膨胀何时到来，对于普通投资者来说，需要密切留意国家货币政策的走向，关注CPI的变化，但是我们目前已经形成了通胀预期。预期通货膨胀理论认为，无论是什么原因引起的通货膨胀，即使最初引起的通货膨胀的原因消除了，它也会由于人们的预期而持续，甚至加剧。预期是根据过去的经验形成的并作为指导未来经济行为的依据。在此期间物价指数、利率水平都会牵动市场的神经，引发真正的通货膨胀。

因为通胀预期已经形成，并应该及早规划自己的资产安排。房产投资保值功能是在通胀预期之下一个相对比较安全的选择。

通货膨胀总是和利率联系在一起的。目前物价指数开始上涨，政府很有可能会提高银行利率，那么贷款利率和存款利率一样存在上浮的可能，如果你不想做其他投资，建议还是把目前家里的房产贷款还掉，来节省不必要的利息开支。

房产保值、增值的稳定性优于其他品种。那么，继续贷款买房投资，投资者需要作出这个判断的前提是，房价还有没有上升空间？市场的泡沫论和坚挺论你究竟更相信哪个判断？从目前地价不断上涨的趋势看，房价大幅回调的可能性不大。长期来看，房价还是在上升通道。即使加大保障性住房建设，所起的效果是均价的下浮，但同一地区的前后时间比较上，房价仍然会居高不下；中心城区的房价基础是有一定支撑的，使其下跌的可能性不大。作为重要的消费品，房价只会高于普通的物价上涨指数，房价还可能继续保持和GDP增长的一致性，那么已经大于银行的贷款利率。

德思勤的判断目前只是有通胀预期，而不是通胀已来临。但是有的楼盘超前在做通胀的预期，价格的体现就已提前作出反应。房子选择不当，可能会承受跌价的损失或者利息的损失。在这个阶段，因为经济走势尚不明朗的情况下，难免很多人不冷静，急于将自己的钱出手。但是这个时候应更加谨慎，因为不是任何房产都可以有这样的抵押能力的，如果选择的个盘现在已经透支了通胀的预期，那么很容易拣到烫手山芋。而且银行已经开始在收紧贷款，选择产品前应该充分预计未来利率上涨的还款压力，当然最保险的做法是选择总价低的产品，能带来稳定的租金的房产。

万一通胀预期落空，应警惕被资金炒高的房市再度回调。现在要做的就算进可攻，退可守，平衡风险和压力是现在选择房产投资的一个标准，投资者不宜过于冒险。一些不太成熟的区域，或者总价高的地产产品，要预防如果通胀落空后的高位被套，把房地产投资作为长线投资的眼光去看，应该做更稳当的投资方案。目前肯定不是一个短线炒作房产的时期，做长期价值投资应该是应对通胀甚至通胀预期落空的选择。

通胀预期，把房地产带向哪？

作者：孙正东

通胀预期一词，正在房地产领域扮演特殊的角色。有人开玩笑，说通胀预期就像“伟哥”，让中国房地产兴奋异常。近期记者和许多买房者沟通，问起买房动机，几乎惊人地一致回答：买房可以回避通胀。开发商也是用通胀预期来忽悠置业者。笔者身边一些多年不太关心楼市的人，也行动起来，加入买房大军。这种热情在许多城市上演。一些专业人士担心，这样下去，真不知道通胀预期会把房地产带向何处？

通胀预期推升深圳楼市

近期，深圳房地产市场成交量和成交价都在攀升。深圳房价于今年1－2月突破2．4万元／平方米，关内在逼近4万元／平方米历史高位之后又在攀升，特别是二手房价大幅上升。排除刚性需求、城市更新等因素外，最明显的是通胀预期在起作用。许多人都认为，房地产是抵制通胀的利器。尽管一些人不太懂通胀是怎么回事，但不影响他们买房的热情。一位置业者说，现在很尴尬，不跟看别人赚钱，眼馋；跟了也怕有风险。

当前通胀预期抬头明显。一位从事房地产研究多年的专家说，这是一个可怕现象。大家都有这种预期，就会在行为上表现出来，一批又一批人冲进楼市，不断把房价推高。当前，通胀预期正处于强烈期，强烈期一过，当人们发现通胀并不是想像的那样，市场就会发生逆转。

实际通胀和通胀预期不同

预期的通胀真的来了吗？

通货膨胀一般指，因货币供给大于货币实际需求，而引起的一段时间内物价持续而普遍的上涨现象，其实质是社会总需求大于社会总供给。适当的通货膨胀，可以推动经济发展；但恶性通货膨胀，则会造成恐慌心理。而所谓“通胀预期”，大多包含有恶性通货膨胀的意味。

国家统计局总经济师姚景源表示：“我国目前不存在通货膨胀，今年年内物价都将保持平稳。中央经济工作会议提出要管理好通胀预期，就是说中央已经看到通胀的风险所在，我们有能力把这个问题解决在萌芽状态。”目前，三大因素抑制通胀。一是粮食的增收和农业的稳定。二是产能过剩，供给大于需求。三是社会总需求不足。在这种情况下，物价大幅上涨很难。看看身边，在我们的生活中，也没看到通胀预期的特性。商品供应充足，就是大家热抢的房子也多得是。关内少，关外多，即使深圳没有，珠三角会有，会有。而人们手中的钱也没有明显多起来，很多人工资水平还没有去年前年高，那凭什么通胀？

还有一点，2009年房地产在经济回暖中起到作用。但也应看到，中国在房地产领域沉淀了大量资金，实际上对推动其他消费是不利的。房地产吸取的资金愈大，其他领域物价上涨的可能性越小。

房价涨速已超过通胀速度

说白了，通胀预期是一些人投机心态的表现。这几年房地产投资给人一个错觉，似乎买就是赚的。其实不然，即使一百次是赚的，也不是100％赚。

著名财经评论员马光远批评当前房地产市场投机氛围过重，他说，中国的房价已超出经济学乃至伦理学的范畴。谢国忠认为“房价增长速度已经超过了通胀速度，在中国买房对抗通胀并不明智。”他认为中国资产市场价格是完全靠预期来支撑的，“而一旦没有足够的流动资金来喂饱这头‘野兽’之时，泡沫也就破裂了。”

那时会是什么结局？不敢想像。

有人说，房价这么疯狂，会逼政府出台新的狠招，疯狂是要付出代价的。碰巧，3月31日，各大银行公布取消首套房优惠利率，这也是一个信号。相信政府会下决心管理好房地产市场的。

再说，中国经济虽然恢复较快，但不确定因素也很多。比如，如果下半年楼市面临加息，那么风险还是很大的。如果深圳恢复限外令的执行，会让市场冷却下来。如果各地都学重庆征收房地产特别消费税，或再对投机者征收暴利税等，房子恐怕就不会这么热了。倒不如现在大家留点现金，以备万一。

应对通胀优选买房

作者：地产城市评论人 青忠贵

通胀是宏观经济中最重要的问题之一，并与百姓生活息息相关。按经济学的说法，通胀率处在温和、稳定的状态是合理的，如果通胀率出现快速、大幅上升就不正常了。在统计上，反映通胀的最主要指标是消费者物价指数，也就是通常简称的CPI。CPI与通胀呈现正相关关系，即CPI快速、明显上升，则通胀率也相应快速、明显上升，反之亦然。

今年《政府工作报告》确定的CPI控制目标为上升3％左右，然而1、2月份CPI分别上升1．5％和2．7％，升幅较大并逼近全年控制目标。随着宏观经济逐步改善，CPI上升预期增大，因此通胀压力也相应加大。

随着通胀压力逐步加大，老百姓开始考虑如何使得手上的现金和存款保值增值。目前，市面上的投资理财工具和产品看上去不少，但是真正实用、有效的很少。拿股市来说，中国股民们摸爬多年但是真正赚钱的非常有限。投资债券也未必能打平，而复杂的理财工具也多是有名无实。综合比较下来，从保值增值角度看，买房是好的选择。近十年来事实也显示，绝大多数买房者都取得财富增值。

对比股市，2000年底上证指数接近2100点，而2009年底上证指数约3200点，上涨约50％；2000年国内平均房价为2112元／平方米，而2009年上涨到4695元／平方米，上涨122％，在深圳等一线城市涨幅更大。此外，通过1998年房改以来的房屋销售价格指数与消费者物价指数（CPI）对比研究发现，两者变动也存在正相关关系。对比研究还显示，1998－2009年，每年房屋销售价格指数的升幅都大于消费者物价指数（CPI）。由此可见，买房是可以抵御通胀的，并且还会获得额外的。

2009年，房价同比上年出现大幅上涨，这导致年底以来中央政府和相关监管部门密集出台了一系列政策抑制房价过快上涨。目前，房地产市场出现观望势头。但是综合宏观经济和行业市场的各种因素看，2010年房价上升机率还是大于下降，如果CPI出现快速上升导致通胀压力加大，则房价上升幅度应会大于CPI。

至于通过买房应对通胀也并非不加选择，什么房都可以买。每个人的经济实力有所差别，实力强的可以买豪宅、商铺，实力弱一点的则可以买小户型公寓。需要强调的是，不要只盯着一手房市场，其实二手房市场中则更有可能找到性价比高的投资物业，并且投入成本还会低一些。