三大矛盾点透析2014开局 海南楼市何去何从

编者按：2014开年，楼市一反常态，房贷收紧、成交下滑，而另一方面，房企不差钱并看好一线楼市预期，房天下从三大矛盾点解析2014楼市开局，看海南楼市将何去何从。

三大矛盾点

资金困局PK房企不缺钱

楼市开年面临资金困局：事实上，2013年出现的两次“钱荒”，其后续影响仍然存在。业内人士分析，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，在资金整体紧张的情况下，房地产行业贷款偏紧的局面在短期内仍难以改变。

研究机构认为，今年随着QE3逐渐退出，房企海外融资成本步入上升通道，影子银行和地方债务之下央行的货币政策手段偏紧，在改革思路调整、互联网金融等综合因素影响下，房地产市场资金面趋于全面紧缩。

“一方面是房企获取资金成本提高导致开发投资放缓，新增商品房供应缩减，另一方面则是购房者购房支付能力受到抑制，需求不能正常释放，”牟增彬表示，“两者叠加势必对整个商品房市场成交造成利空。”

银行资金紧缺的局面使得银行放贷变得更加审慎，而这种影响也传导至开发商。虽然房地产企业不断试探和开拓新的融资品种，但不可否认的事实是，银行贷款依然是开发商融资的主要途径。【详情】

房地产不差钱：2013年整体销售火爆的背景下，截至今年2月12日，已有万科等16家上市房地产企业发布了1月的销售数据，从环比情况来看，涨跌各半，万科、恒大等大型房企1月份销售额实现了100%以上的环比涨幅，在龙头房企销售额大幅上涨的带动下，1月平均环比涨幅达到37%。

1月房企销售额平均同比涨幅为25%，碧桂园和中骏置业销售额同比涨幅均达到140%以上。2013年，30家房企累计销售额基本实现了同比增长，绝大多数房企超额完成了全年销售目标，平均目标完成率达115%。

成交遇冷PK供应空挡

由于春节长假的影响，2月3日-9日海南商品房签约559套，环比下跌4.77%；签约面积5.442614万平方米，环比上涨1.78%；总成交金额约138643.6438万元，环比上涨46.81%；签约住宅均价25473.72 元/㎡，环比上周上涨44.25%。

一进春节假期，海南各市县成交出现小幅度下滑，大上周7天有4天为春节假期，成交量方面受此影响明显，海口多天出现零成交。随着长假结束，海南楼市迅速转换，成交有所回升，2月7日签约99套，2月8日签约81套，2月9日签约131套，可谓是“春节模式”转换迅速。【详情】

危险信号PK一线预期

房冷地热”释放楼市多重危险信号：2014年开年，楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势，可谓是冰火两重天。一边是房市量价齐跌，一边是地市热火朝天。

毫无疑问，“房冷地热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求；二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期；三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”；四是房价上涨动力增加，意味未来调控进一步的升级。

虽然“房冷地热”现象或在2月之后消失，但城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。【详情】

一线城市预期依然向好：对市场前景的看好，传递到土地市场则是土地成交价的上扬。一线城市土地均价涨幅更加惊人。数据显示，1月北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。

但不可置否的是，不同城市的分化在持续加剧，近期三四线城市崩盘论甚嚣尘上。亿翰智库的观点则认为，经历三年的调整周期，市场价格机制在三四线城市调整的颇为明显。开发企业在三线城市开始缩小投资，地方政府对土地供给也有所减缓。【详情】

唱衰论调年年来过

2014：中国房价暴跌论热传

据报道，中国社科院副院长李扬日前表示：“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”

宏观经济评论人，经济学博士项峥在《上海证券报》撰文指出：“纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。”

春节过后，“中国房价暴跌论”又在网络热传，加之香港部分楼盘大幅降价，内地房价看空论顿时升温。【详情】

海南再遭岛外媒体唱衰:旅游地产泡沫或将破裂

由于得天独厚的气候和地理位置，每年春节海南省三亚市都会吸引大批游客。

来自三亚假日办的数据显示，今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次，同比增长25.47%；旅游总收入54.64亿元，同比增长25.31%。

不少人选择在三亚租房度过假期，这也推高了三亚在春节前后的租房价格。房地产市场数据提供商禧泰房产提供的数据就显示，2014年1月，三亚的平均租金为100.42(元/月/㎡)，环比上涨31.78%，同比上涨18.84%，一举超过了北京成为租金的城市。

但三亚租房市场的火热，却并没有带来房价的类似比例上涨。记者从三亚房地产信息网获悉，当前三亚的楼市均价在20151元/㎡，同比下降2.15%。【详情】

2013：资金收紧或致房价下挫

钱荒不仅影响开发商、银行，连散户卖房也影响不少。由于急于收回房款，近日在二手房市场明显出现了部分房主全款打折卖房、炒房客放盘套现等新现象。业内预计，如果此次央行再次释放流动性，楼市将继续上扬。

不少购房人都在四处求证这个问题。对此，业内人士表示，这是一个只有时间能够回答的问题。中原地产市场部研究总监张大伟认为，整体资金收紧，这会明显影响买卖双方的心理。“银行间市场缺钱，央行没有释放更多的流动性，暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化，货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。而房地产市场这么多年的畸形发展，的确主要依赖超发的货币。一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定被抑制。”【详情】

2012：房企资金压力犹存 房价下行趋势难改

自今年3月以来，房地产市场成交量上升，近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。

截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。

记者调查发现，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金链压力仍然较大，市场量价齐升的态势难以长久维持，未来房地产市场暴涨可能性不大，甚至会继续回落。【详情】

今年楼市有何不同

开年房贷反常

本应是“初松底紧”的房贷市场，今年看来不怎么奏效。近日，据媒体报道马年伊始范围内的个人房贷情况相当不容乐观，多地“零优惠”、“利率上浮”情况屡见不鲜，那么海口各大银行的个人房屋贷款业务又呈现何种变化呢？为此2月13日房天下记者专门走访了海口7家主流银行，对海口房贷实时情况进行了全面摸底。

房天下记者实地探访了解到，近期海南银行资金面持续吃紧，对于房贷利率政策更是不如以往，大多数银行在首套房的房贷利率上执行基准利率，难有优惠政策，甚至个别银行在首套房利率上执行上浮5%—10%。【详情】

土地市场火热

在楼市降温的同时，节前土地市场，特别是一线城市土地市场却逆势走高，呈现出“楼冷地热”的特点。

2月10日，海南陵水富力湾开发有限公司以69521万元竞得陵水县光坡镇6宗地块，共34.9596公顷，其中4宗为住宅用地。

2014年2月12日三亚成功拿地14.21公顷。据了解，该地块为二类居住用地，位于三亚红沙棕榈滩控规G3-1、H4-1、H1-11和H1-12地块。

从整体的成交数据来看，龙头房企海南拿地持续发力，大牌房企海南“圈地”加大了房价上涨的压力。房天下数据监控中心分析师认为，随着海南房地产市场的规范，海南楼市竞争日益激烈，土地供应有限，优质地块往往能吸引大牌房企的争夺。加之拿下大宗地块，有利于开发商打造大体量的项目，形成规模效应。

土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用。有分析指出，一线城市土地市场具有风向标意义，也是监管调控的重点对象，目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。【详情】