一手楼房买卖中常见的法律问题！

对于很多人来说，购买房屋无疑是一件值得高兴的事情，但面对交易过程中因各种原因所产生的法律纠纷带来的困扰，却又使得消费者感到极其烦恼。因此，利用法律知识来规避购房风险，对购买者而言显得非常有必要。在此，小编就来讲一下一手楼房买卖中常见的法律问题。

（一）楼盘广告的法律认定

在房屋交易的过程中，有些购房者会提出这样的疑问：“楼盘销售时提到引入名校的宣传，该广告有法律效力吗？要是购买房屋之后，发现并有没有引入名校这一事实的话，该如何维权呢？”

根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

对于购房者来说，最有效保障自己权益的是购房合同，所以在合同里进行约定包括将要引进哪所名校等等。不过，在实际操作中，多数开发商不愿意把引进名校的条款写进合同，那么，购房者应该留个心眼，将开发商的广告宣传材料及销售过程中的资料等保留下来。

（二）认购书的法律效力

在房地产销售过程中，一些购房者会跟开发商签订房屋认购书，那么这份认购书的效力等同于买卖合同吗？如果不是，它的法律效力又如何呢？

根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

另外，该解释第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此，在拟定合同时，买房者需注意尽量搞成不可归责于双方当事人的事由一般包括：不能就认购书内容以外的商品房买卖合同内容协商一致等；如果觉得买的楼房不满意，而不应急于回复说不买从而使自己违反认购书的约定而损失了定金。应与开发商就该楼房进行协商，若协商不成也不会构成违约的，因为该认购书并非买卖合同。

（三）产权登记的约定

一般在商品房买卖合同中，开发商与购房者都有关于产权登记的约定。但是在实务当中，开发商由于用地手续、规划建设、税费、企业转制或权属纠纷等因素的影响，办证的情况时有发生。那么购房者遇到开发商没有按照商品房买卖合同上关于产权登记的约定履行，出现延期办证的情况，购房者应如何处理呢？

根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。

另外，根据该解释的第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

因此，开发商延期办证，没有履行合同中的有关规定，购房者可以追究其违约责任。还有开发商办好证没有交给购房者，在司法实践还是认为延期办证的情况，这一点需要注意。因为有时候购房者与开发商产生摩擦的时候，开发商没有把办好的证及时给业主的时候，这种实际上是可以诉讼的。

结语：

在房屋买卖的过程中，会产生各种各样的法律问题。在购房过程中，购房者除了要关注房屋本身之外，还要关注的是《房屋买卖合同》，因为《房屋买卖合同》的条款的有关约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。

因此，购房者应慎重《房屋买卖合同》的签订及相关补充协议的约定，尽量将问题考虑地更为周全，提高风险防范意识。只有对合同条款背后隐藏的法律关系及对有关问题有正确、全面的认识，才能更好的避免因房屋买卖所带来的纠纷与困扰。