2018年合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议

庐阳区是合肥老城区的真正所在，无论合肥发展到何种程度，你总能在这里找到它的文化根源。但随着新区的开发和扩展，优质资源和新生人口不断向外分流，我们能够感受到老城区逐渐在没落和衰败，真是无可奈何花落去。

我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中庐阳区和北城共成交1052套，占全市总成交量的18.7%，基本是2017年成交量的两倍。

接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评，以环城河、中环路以及长丰县界为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

1、环城河内板块。这个区域很明显，就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北，一直到北绕城高速附近。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映庐阳区和北城当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨，当前价格可能要比图表中的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥庐阳区和北城二手房成交分析及购房建议》）。

庐阳区和北城整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。

庐阳区2018年成交均价为16842元/平米，比2017年全年（17268元/平米）下跌了426元/平米，跌幅-2.47%。议价空间从3.03%降低至2.89%，减少了0.14%；成交周期为73.8天，比2017年延长16.4天。

庐阳区去年三四季度的成交均价为16593元/平米，较2017年基数下跌-3.91%，这个数值比2018年均值还低1.44个百分点，说明去年下半年，庐阳区房价继续保持下跌，且跌幅扩大。

北城2018年成交均价为10996元/平米，比2017年全年（10738元/平米）上涨了258元/平米，涨幅2.4%，高于全市平均值。议价空间从2.38%降低至2.19%，减少了0.19%；成交周期为53天，比2017年缩短2.3天。

北城去年三四季度的成交均价达到11166元/平米，较2017年基数上涨3.99%，几乎是2018年全年均值的2倍，成交量也超过全年的一半，说明北城下半年房价涨幅比上半年高得多。

关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、高新区和肥西县的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。

环城河内板块

环城河内板块2018年共成交228套二手房，成交均价从2017年的19860元/平米涨至20893元/平米，上涨1033元/平米，涨幅5.2%。议价空间为3.22%，高于平均值；成交周期57天，比去年缩短2.6天，远低于平均水平。

三四季度的成交量占比超过全年的一半，涨幅比全年高出近2%，说明环城河内板块去年下半年比上半年上涨更多。其中45中成交量占比接近2/3，是42中的两倍半，但42中涨幅要高于45中。

2017年“南门小学+45中”成交均价为25132元/平米，2018年这个数值为28268元/平米，上涨3136元/平米，涨幅12.5%，远远超过均值。其实三四季度，双的成交均价已经达到29409元/平米，3w以下的单价鲜能看到了。

2017年“南门小学+45中”总价在100w以内的占比还有25%，其中价为73.8w，而2018年仅有一个房源低于100w，价格为98.8w。户均成交总价也由129.3w涨至155.5w,涨幅超过20%，这意味着，“南门小学+45中”的购入门槛，将越来越高。

从房价高低分布上来看，双的强势程度排序应该是这样的：“南门小学+45中”>“六安路小学+45中”>“南门小学+42中”>“永红路小学+45中”>“红星路小学+42中”>“淮三小+45中”》“安三小+45中”>“42中+六安路小学”>“42中+逍遥津小学”。

越强势的，投资价值越高，因为你投资的主要是学票，不要买总价过高的。对于这种真学区老破小，低总价是最重要的，户型、楼层、物业、居住条件等其他因素都不要太在意（《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》微信公众号“小易论楼市”）。

中环路内板块

中环路内板块2018年共成交147套二手房，成交均价从2017年的15571元/平米涨至16063元/平米，上涨492元/平米，涨幅3.16%。议价空间为3.47%，高于平均值；成交周期82.5天，比去年延长22.8天，高于平均水平。

我在庐阳区的上篇文章中指出过，由于2017年板块成交量较小，但价格较低的国光万豪广场公寓成交量相对较大，拉低了板块均价，导致对比基数偏低。而2018年国光万豪广场成交占比变少，导致出现板块上涨的假象，实际情况是中环路内各小区普跌。

中环路内板块三四季度成交均价为15708元/平米，低于全年均值，这意味着去年下半年，板块整体价格是在下跌的。去年下半年合肥楼市遇冷，劣质板块受到影响会更大。

成交量比较大的几个小区，比如祥源广场翡丽城、金域蓝湾、元一滨水城、南国花园等，作为成交的主体，无一例外都在下跌，充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。

置地柏景雅筑和柏景湾是板块内成交均价的两个小区，价格体现了资产的优质程度，同时也证明了优质资产即使处在劣质板块，也能保值（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。

中环路外板块

中环路外板块2018年共成交505套二手房，成交均价从2017年的16587元/平米跌至16042元/平米，下跌543元/平米，跌幅-3.29%。议价空间为2.59%，低于平均值；成交周期78.2天，比去年延长11.9天，高于平均水平。

三四季度成交均价为15607元/平米，跌幅达到-5.91%，几乎是全年均值的两倍，这意味着中环路外板块的跌幅，基本上是在去年下半年完成的。

我们再看看有一定的成交量且房价还在上涨的小区有哪些：万科森林公园，华润橡树湾，融侨悦城，海亮红玺台，瑞地祥和府（住宅）。这些小区的共同特点是，房龄都非常年轻，大都在6年以内。

其实四里河区域的万科森林公园和华润橡树湾，是独立于整个板块行情之外的，这两个小区是板块内成交均价的两个小区。品牌物业，相对年轻的房龄，再辅以学区概念，使得它们在庐阳区显得格外耀眼。

从三四季度成交均价来看，万科森林公园达到了22665元/平米，较全年均价高出5.52%，我观察到，近两个月的成交，已经达到2.4w上下。

去年下半年，橡树湾成交均价为21258元/平米，较全年高出4.75%，而近几个月价格已经达到了2.3w上下。

我在之前的文章中分析过，庐阳区几乎很难找到适合改善且兼顾投资的小区，目前为止，就只有万科森林公园和橡树湾满足条件。在劣质板块中逆势上涨，足以体现出资产的优质程度，价格低并不是值得投资的原因，价格高倒反映出资产优质，反而更值得投资。

同为四里河板块的中铁国际城，尽管成交量较大，表现却没有上面两个小区亮眼，均价有所下跌。其实各个园涨跌不一，广园和旭园下跌，其他园都有一定的上涨。整体来看，不论从涨幅还是均价上，中铁国际城都要远逊色于上面两个楼盘。

中环路外板块，除了以上几个上涨的小区外，几乎都不是优质资产。尽管有些小区房龄看上去还足够新，但仍卖不上价，甚至下跌。这种房子，如果放在经开区、高新区甚至肥西县，境况都不致如此，板块劣势对资产的伤害是无形的。

北城板块

北城板块2018年共成交172套二手房，成交均价从2017年的10738元/平米跌至11015元/平米，上涨277元/平米，涨幅2.58%。议价空间为2.25%，低于平均值；成交周期55.6天，比去年延长22.8天，低于平均水平。

三四季度成交均价为11178元/平米，涨幅4.1%，去年下半年继续上涨。说实话，北城取得这样的成绩，我感到一定的意外，在我印象中，这是一个相对劣质的区域。

但北城房价上涨，在意料之外还存在一定的合理性。首先，尽管北城新房众多，但绝大部分楼盘价格相对较高，性价比偏低，地缘性需求尤其是刚需，倾向于选择价格更低的二手房。

其次，北城二手房平均房龄为2014.6年，较大盘年轻4年半。再次，北城大都是长丰的产证，不限购，吸引了大量省内需求。最后，地铁8号线规划已上报国家，经审批后将优先建设北段，这带来一定的利好。

北城世纪城一个楼盘成交就占了板块的一半以上，而且涨幅远超板块均值。我认为这不仅是因为它的体量大，还在于它远离庐阳工业园和双凤工业园，从程度上减少工业生产对居住生活的影响，即使距离市区更远，也能走出一个相对独立的行情。

环城高速以北则代表了北城的另外一片天地，这片区域几乎完全隔离工业区，易于整体规划和建设改造。恒大帝景作为区域的拓荒者，随着周边地块的高价出让，关注度也逐渐变得高了起来。

恒大帝景二手房相比周边相近新盘来讲，价格上低了近30%，这有足够的相对优势。我们看到三四季度恒大帝景的成交均价为11456元/平米，较2017年上涨7.8%。但这同时也意味着，周边高价新盘离解套还需时日。

庐阳区和北城房价分析总结及购房建议

我在之前的文章中已经分析过滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、高新区和肥西县，这些都是合肥的西南区域，除了蜀山区长江路北板块房价同比下跌以外，其余都有不同程度的上涨。

我们再来看庐阳区的几个板块，环城河内和北城板块同比上涨，中环路内和中环路外板块环比下跌，如果不是因为有学区，以环城河内目前的房龄，预料也难逃下跌的情形。

如果再联想到蜀山区的长江路北板块，不难发现，这正印证了合肥那句“东贫西富南贵北贱”的说法。以长江路为界，路北是相对劣质的区域，路南情况就要好很多。

在限购情况下，合肥购房需求从全省范围的内外生需求缩窄至市区范围的内生性需求，以为代表的优质资产成为劣质资产置换的主要对象。因为2018年合肥房价基本是稳定的，有上涨就会有下跌，那么优质房产上涨和劣质房产下跌，这种资产分化就成为平稳时期合肥房价变化的主要特征。

在环城河以外的庐阳区范围，除了四里河附近几个优质小区，基本上都被劣质区域覆盖。在这里，我不建议大家投资2档以下的资产，对于3档以下的资产，应尽快处置，尤其是房龄超过10年的非品牌小区（《合肥优质房产的等级评价》微信公众号“小易论楼市”）。

整个庐阳区及北城范围，大大小小分布着将近40个在售新楼盘，除了万科森林公园以外，我基本上找不到一个适合投资的。绝大多数楼盘都存在价格虚高，再加上板块相对劣势，基本都是投资坑，很多两三年前拿的地王，至今尚未解套。

整体来讲，庐阳区几无亮点，我不建议投资者考虑，应将目光转向西南优质区域。对于一些地缘性需求，应更多关注庐阳区的品牌小区和房龄年轻的二手房，不要贪便宜去买老破的劣质资产，可能会被套很长时间。

改善性需求应关注四里河板块，尤其是万科森林公园和橡树湾；刚需可考虑房龄不超过8年的小三房，比如中铁国际城；被限购的人群可以考虑北城世纪城或者恒大帝景。尽量不要去买公寓。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。