合肥房产的优质板块和劣质板块

其实这篇文章我从去年就开始酝酿，但一直缺乏数据支撑，在对2017-2018年合肥房价进行分析之后，这种思路逐渐清晰。我之前分析过合肥的优质房产和劣质房产，在此基础上，我再次提出合肥房产的优质板块和劣质板块概念。

如何准确描述合肥房产优质板块和劣质板块的概念，并不是特别容易。你可以这样认为，同一个小区或同一套房子，如果放在不同的板块，在一段时间内，空间会有所不同。超过全市均值的板块我们可称之为优质板块，低于均值的可称之为劣质板块。

为什么会产生优质板块和劣质板块，归根结底还是由于区域发展不均衡，资源投入不对等造成的。一个板块，导入的优质资源越多或者预期越强烈，其潜力就越大；一个板块，投入的资源越少或者嫌恶设施越多，其潜力就越差。

影响板块价值的优质资源和嫌恶设施

我认为对板块有显著作用的优质资源有:

1、真学区。毫无疑问，真学区尤其是双学区，是影响板块价值的最重要因素，没有之一。合肥的真学区主要有7个，具体可参考我的文章《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》（原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。

2、平均房龄。房龄对板块本身没有直接的促进意义，但如果你的邻居房子看起来都赏心悦目，对你来讲是不是也更有面子？板块内小区如果都是崭新的面孔，彼此之间也互为资源，互相添彩。

3、路网建设。一个地方规划得好与不好，有没有发展潜力，首先要看路网建设如何。道路宽阔，平坦干净，整齐划一，基础设施搭建良好，后期城市建设一般都不会太差。

4、公共资源。学校，医院，商业中心，公园，地标建筑，图书馆，博物馆，体育馆，游乐设施等，这些资源都能提高你房产的使用价值，进而使房产保值。

5、环境资源。包括自然环境和人文环境。自然环境主要指山川、河流、湖泊、森林等自然景观。人文环境主要指一个友善、和谐、愉悦的居住氛围，所谓千金买邻，平均人口素质要高。

6、地铁。由于大部分优质资源都分布在中心城区，地铁缩短了郊区抵达中心城区的时间，提高了郊区对优质资源的使用效率，所以地铁对郊区板块的增值作用不可小视，但合肥地铁对成熟市区的房产增值远没有远郊的新区大。

对板块有显著负面影响的嫌恶设施有：

1、飞机场。飞机的起飞和降落能对周边居住区造成较大的噪音影响，同时飞行安全事故也造成潜在的安全隐患，比如位于合肥新桥机场附近的空港新城。一般安全距离在1000米。

2、加油加气站。早晚加油的车流量比较大，对周边居住造成噪音影响，油气对空气也产生一定的污染，同时加油站存在易燃隐患，可能会波及附近的民房。一般安全距离在50米。

3、高压电站。高压电线产生的电磁辐射对人体健康有一定的影响，即使在国家规定的安全距离范围内，大部分人还很难过得了心理上的那道关。一般安全距离在15米。

4、垃圾处理厂。垃圾焚烧时会产生大量废气，对周边的空气造成较大污染，同时也容易产生重金属漂浮物和致癌物质。一般安全距离在500米。

5、工厂。一般来讲，工厂机器运转会产生较大的噪音，对周边居民产生噪音污染。一些化工企业的生产活动，也可能会产生大量的废水和废气，影响周边的水质和空气质量。前段时间盐城响水化工厂爆炸就是典型案例。一般安全距离在180米。

6、墓地（殡仪馆）。一般人都比较忌讳墓地（殡仪馆），认为这些是不祥之物，虽然对人没有直接的危害，但会形成沉重的心理负担。再一个，火葬场焚烧产生的颗粒物会对周边空气造成污染，比如合肥西一环的殡仪馆。

7、高架桥和高速路。日日夜夜川流不息的车辆，对附近居住区会产生较大的噪音影响，尤其是高层建筑，由于没有遮挡，高楼层受到的干扰会更大。

8、客货运物流集散中心。比如火车站，汽车站，货运站，物流基地等。客运站嘈杂无序的人流严重影响居住氛围，大货车物流活动产生的扬尘和噪音对环境造成污染，新站区的老火车站附近就是的例子。

合肥房产板块的等级划分

如何衡量一个房产板块的优劣程度，我这里参考的是板块价值和板块潜力。板块价值的衡量标准很简单，就是整个板块二手房的成交均价，反映的是资源投入质量及数量；板块潜力的衡量标准是，市场平稳时期，各板块房价的同比涨幅，反映的是资源投入预期及板块成长性。

一般来讲，板块价值和板块潜力并无直接关系。板块价值高的地方，资源稀缺且集中，流动性会比较强，但投资潜力未必；板块潜力大的地方，资源投入预期大，投资相对更大，但在预期未完全兑现前，和流动性可能会大打折扣。

我将合肥市区及靠近市区的部分郊县区域分为26个板块（包河工业园板块数据不足，暂缺），具体划分见下图：

合肥链家2017-2018年共成交8695套二手房，通过对这些数据进行分析，初步得出各板块的成交均价及同比涨幅。参考我之前文章《合肥优质房产的等级评价》（原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）规则，综合均价及涨幅，我将合肥房产板块等级分为5档。

1档代表合肥最优质的房产板块，5档则是最劣质的板块，3档相当于大盘平均值。举个例子，优质板块：1+档好于1档，1档好于1-档，1-档好于2+档；劣质板块：4+档好于4档，4档好于4-档，4-档好于5+档，以此类推。

以下表格是合肥各板块的分档情况：

1档板块：主要是政务区的天鹅湖南板块，天鹅湖北板块和翡翠路西板块，庐阳区的环城河内板块和四里河板块，以及滨湖区的省府板块。

2档板块：主要是政务区的潜山路东板块，滨湖区的核心区，46中学区和金融西板块，包河区的二环路外和48中学区板块，经开区的繁华大道南和繁华大道北板块，蜀山区的长潜黄，二环路西和黄潜望板块。

3档板块：主要是滨湖的启动区板块，经开区的工业区板块，长丰县的北城板块，包河区的二环路内板块，以及蜀山区的长江路北板块。

4档板块：主要是庐阳区的庐阳区板块和瑶海区的长江路南板块。

5档板块：主要是瑶海区的长江路北板块。

请大家注意，板块分档并非一成不变，随着时间推移，板块等级也会变化调整。一些板块资源投入越来越优质集中，造成房价突飞猛进，板块等级会随之提升；一些板块房产逐渐老化或区域内资源流失严重，造成房价大幅下跌，板块等级会随之下降。

合肥各区板块分析

我统计汇总了2018年合肥各区成交量相对较大的小区房价同比涨幅，并将这些数据标注在各个板块地图上，使大家更为直观的理解每个板块的优质程度。红色数字代表的是上涨小区，绿色数字代表的是下跌小区。

政务区：

政务区集各种优质资源于一身，比如50中新校，奥体小学，西园小学，合肥八中，天鹅湖景区，安徽之门等地标建筑，奥体中心，博物馆，图书馆，省立医院南区，市政中心，万象城，银泰城，万达广场等。政务区毫无疑问是合肥市优质资源最为集中的板块，没有之一。

我们可以看到，天鹅湖南和天鹅湖北成交均价都超过了2.3w，是全合肥市房价的两个板块，因此我将它们并列为1+档。由于样本较少，误差较大，这两个板块的实际涨幅要高于表中数据。天鹅湖南有奥体小学，天鹅湖北有西园小学南区，双学区是这两个板块价格较高的原因之一。

翡翠路西板块成交均价为2.1w+，排在全市房价的第二梯队，其位置和小学学区上略逊色于以上两个板块，因此我将它列为1档。三个板块都属于50中新校的真学区，几乎看不到有房价下跌的小区。

潜山路东板块成交均价为1.9w+，排在全市房价的第三梯队头部，目前是50中南校的学区，非真学区，再加上板块内有不少同比下跌的小区，我将其列为2+档。

政务区目前是合肥市房价天花板区域，因为整体已经发展成熟，再往上突破可能需要学区产生更高一层的质变，这当然是很难的。所以政务区目前可能并非合肥的投资区域，但却是资产最安全、流动性的优质板块。

滨湖区：

滨湖区目前是合肥市资源投入的一个新区，区域内优质资源有：46中，师范附小，合肥一中，合肥滨湖医院，塘西河公园，方兴湖公园，地铁1号线和5号线，金融后台基地，超高层地标建筑，十大场馆，省级行政中心，银泰城，融创茂，万达城，巢湖风景区等。

滨湖从启动区板块开始建设，随后依次是46中学区、金融后台西、核心区和省府板块，因此我们可以看到这几个板块的平均房龄也是这个顺序，同比涨幅也是按照这个顺序依次升高。

省府板块的房价为1.9w+，排在全市第三梯队头部，同比涨幅达到7.35%，是全市房价上涨最快的板块之一。近两个月滨湖土拍热度高涨，再次证明了省府板块的价值和潜力，我将其列为1-档。

核心区板块成交均价为1.78w，基本排在第三梯队，同比涨幅也不算低。其实之前由于限价房的存在，核心区一直被压制着，随着限价盘去化完毕，近几个月来房价涨幅很大，目前已经在1.9w站稳脚跟，正向2w+进军。从其定位和潜力上来看，我将核心区列为2+档。

金融后台西板块成交均价为1.84w，排在第三梯队，同比涨幅一般。考虑其房龄及位置不如核心区，学区也不是很突出，我将它列为2档。

46中学区板块成交均价为1.97w，排在第三梯队头部，同比涨幅一般。考虑到46中学区非真学区，房龄也没有优势，我将其列为2档。其实“46中+师范附小”板块，无论价格还是涨幅，都是滨湖较高水平，我认为可以列为2+档。

启动区板块成交均价为1.66w，排在第四梯队，同比涨幅不大。考虑到启动区板块的房龄相对偏老，也没有特别突出的优势资源，我将其列为3+档。

滨湖受到全市乃至全省投资者的青睐，是目前合肥房产投资最热门的区域。从这两天土拍来看，省府板块受到极大关注，由于还有很多空地尚未开发，想象空间很大，我认为是目前滨湖潜力的区域。

经开区和肥西县：

这里的肥西县指的是靠近经开区的肥西县域，两个区域内优质资源有：168玫瑰园学校，安医大二附院，翡翠湖，南艳湖，地铁3号线，中环城，港澳广场等。嫌恶设施有：工业区板块和柏堰工业园的工厂。

繁华大道南板块成交均价为1.64w，排在第四梯队，涨幅在全市也是遥遥领先，我将其列为2+档。168玫瑰园学校西区学区为真学区，其均价及涨幅，已远远超出板块均值，我认为可列为1-档。

繁华大道北板块成交均价为1.55w，排在第四梯队，涨幅一般，我将其列为2档。工业区板块成交均价为1.48w，排在第四梯队尾部，涨幅不高，再加上有工厂嫌恶设施，我将其列为3+档。

经开区和肥西县的房产分化比较大，区域内和房龄不超过5年的次新房涨幅较大，房龄超过10年的老破大，跌幅较大。168玫瑰园学校的，地铁3号线沿线的次新房及繁华大道西板块的新房潜力较大。

蜀山高新区：

蜀山区的优质资源有：50中东、西校，安居苑小学，安医大附属医院，董铺湖，三里庵商圈，黄潜望商圈等。高新区的优质资源有：安医一附院高新分院，大蜀山国家森林公园，蜀西湖，柏堰湖，地铁2号线和4号线，合肥创新产业园，银泰城，奥特莱斯等。

黄潜望板块成交均价为1.74w，排在第三梯队尾部，涨幅不高，我将其列为2-档。其实黄潜望已经开始表现出分化，主要是次新房和老破房之间的分化，住宅和公寓之间的分化。

长潜黄板块成交均价为1.85w，排在第三梯队，涨幅较大，我将其列为2档。其实板块这样划分有点不太科学，50中东西校两个真学区，均价，涨幅，可以列为1-档。

长江路北板块成交均价为1.47w，排在第四梯队尾部，同比小幅下跌，我将其列为3-档。板块内有以下嫌恶设施：合肥殡仪馆，污水处理厂及建设中的合肥高铁西站。

二环路西板块成交均价为1.6w，排在第四梯队，涨幅一般，我将其列为2档。二环路西范围实在太大，大蜀山以东跟大蜀山以西情况完全不同，蜀山东板块下跌小区较多，可列为2-档，蜀山西涨幅较大，可列为2+档。

蜀山区房价涨幅的区域位于50中东西校学区板块，以及大蜀山以西板块。其余区域涨跌参半，基本上是老房子和公寓下跌，房龄年轻的次新房上涨。

庐阳区和北城：

庐阳区的优质资源有：45中，42中，南门小学，六安路小学，合肥六中（即将搬离），省立医院，省妇幼保健院，逍遥津公园，杏花公园，庐州公园，步行街等。

环城河内板块成交均价为2.09w，排在第二梯队，涨幅较大，我将其列为1档。其实“45中+南门小学”学区板块不但均价高，涨幅也大，可列为1+档。42中学区板块表现相对差点，大概为1-档。

庐阳区板块成交均价为1.55w，排在第四梯队，同比跌幅甚至超过了蜀山区长江路北板块，我将其列为4档。四里河板块主要是万科森林公园，成交均价为2.15w，排在第二梯队，涨幅可观，我将其列为1档。

北城板块主要是指长丰县的北城世纪城及环城高速以北区域，成交均价为1.1w，排在第五梯队，涨幅一般，我将其列为3+档。北城走出了一个相对独立的行情，这也是这两天双墩地块被热拍的重要原因，但目前区域新房价格仍存在一定的透支。

庐阳区和北城的嫌恶设施是庐阳工业园和双凤工业园的污染工厂，比如位于二环路北的热电厂。庐阳区涨幅较大的是45中和42中的，以及品牌房和次新房。目前看来，有较大潜力的区域是四里河板块和北城。

包河区：

包河区的优质资源有：48中，屯溪路小学，包公园，万达广场等。嫌恶设施有：汽车客运南站，高铁南站，安徽五金商贸城，五里庙装饰世界，包河工业园区工厂等。

48中学区板块成交均价为1.63w，排在第四梯队，涨幅一般，我将其列为2-档。尽管48中是一个真学区，但并未体现出一个真学区应有的溢价，在合肥7所真学区里是最弱势的一个，甚至不如46中。

二环路内板块成交均价为1.53w，排在第四梯队，同比涨幅很小，我将其列为3档。其实板块内普遍出现下跌，主要是去年公寓成交占比大，拉低了对比基数，导致今年均价出现上涨的结果。马鞍山路东表现尤为弱势，我认为可列为3-档或者4档。

二环路外板块成交均价为1.76w，排在第三梯队，是市区房价上涨最快的板块之一，我将其列为2+档。高铁板块是瞩目的一个区域，属于包河区的当红小生。

包河区下跌的是二环路内，主要是房龄相对较老的小区和公寓，二环路外几乎全线飘红，大都是房龄不超过5年的次新房。

瑶海新站区

瑶海新站区的优质资源有：38中，和平小学，瑶海公园，生态公园，陶冲湖，少荃湖，地铁1、2、3、4号线，瑶海万达广场等。嫌恶设施有：合肥火车站，合肥汽车站，合肥汽车客运总站，合肥北站，新站区的物流企业，高能耗高污染工厂等。

长江路南板块成交均价为1.5w，排在第四梯队，同比跌幅远远超过了蜀山区长江路北板块和庐阳区板块，我将其列为4-档。因为2017年成交基数较少，2018年板块低价房源成交占比增多，误差较大，实际跌幅应该没有这么大。

长江路北板块成交均价为1.2w，排在第五梯队，同比跌幅较大，我将其列为5档，是整个合肥市区最为弱势的板块。瑶海区的所有嫌恶设施基本都集中在长江路北，这是板块劣质的最主要原因。

瑶海新站区大环境非常糟糕，城市基础设施建设也相对落后，板块非常弱势，绝大部分小区房价都在下跌。目前上涨小区主要集中在38中的，房龄不超过5年的次新房和品牌小区。

合肥房产板块的演化规律及发展趋势

房产板块出现分化是人们购房喜好或购房惯性的外在体现，其实是群体行为形成的一种客观结果。由于合肥严格的限购政策，外部需求被抑制，需求限制在合肥市有购房资格的这个相对狭小的内部群体里。

市区内的购房需求更多是出于改善置换或者投资保值，那么会出现优质房产被追捧，而劣质房产没人要的局面。在全市房价基本稳定的前提下，优质房产被蜂拥抢购，必然伴随劣质房产被集中抛售贬值（《合肥的优质房产和劣质房产》原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

2018年合肥链家全市共成交5629套二手房，均价16386元/平米，较2017年16395元/平米下跌-9元/平米，基本保持稳定。这就必然造成合肥优质房产和劣质房产出现分化，优质板块和劣质板块出现分化。

我在文章《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》（原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复“投资”查看）里分析了合肥城区的发展史，这为我们总结房产板块的演化规律提供了客观依据。

2000年之前，合肥城区基本控制在二环内，这个阶段发展的特点主要是从环城河内老城区向外辐射摊大饼。2000年以后，合肥相继加快建设经开区、高新区、政务区和滨湖区，这个阶段发展的特点主要是另辟新区、多点开花和多中心化。

我们看到这四个新区基本都集中在合肥的西部和南部，在建设新区过程中，老城区大量优质资源被分流。经过20年的发展，合肥西南形成政务区和滨湖区两个新的市中心，还有经开区和高新区两个重要的产业基地。

合肥是一个非常年轻的城市，据初步统计，合肥购房群体中，40岁以下人群占比达到85%以上。人们买房大都喜新厌旧，尤其是年轻人，因此我们可以看到，绝大部分购房者更倾向购买新房，尤其是合肥的新区新房。

所以，房龄是构成板块价值最重要的因素之一。老城区一方面优质资源被掏空，另一方面房龄进一步老化，板块逐渐呈现空心化和劣质化。与之相反，新区不断导入优质资源和年轻人口，一直不断在建造新房，板块呈现欣欣向荣和优质化。

将2018年合肥所有规模成交以上小区房价涨跌情况整合在一张图上，红色圆点代表房价同比上涨的小区，绿色圆点代表房价同比下跌的小区，我们就能看到合肥优质板块和劣质板块的大致分布图。

以二环路为界，很明显，这张图呈现的就是合肥二环路内老城区的完全塌陷，与之相对应的是西南区域新城区的强势崛起。合肥房产板块的发展就像一棵参天大树，最有活力、发展最快的永远是顶端枝头的嫩芽，而它后边的树干可能早已空心枯裂。

合肥未来哪些板块的投资潜力较大？

影响房产保值最重要的因素是学区。因此我们看到合肥的7所真学区，除了48中以外，基本都是本区域内房价的板块。从一个房产大周期来看，未必是空间的标的，但价格坚挺、稳定、流动性强，却是非常优质的资产。

除了学区外，房龄是影响房产价值的另一个重要因素。我小密圈经常有成员问，新房买到手之后，持有多少年投资？目前合肥平均房龄在10年左右，新房一般持有5年，其达到化，10年后基本上打不赢大盘。因此那些预期较好的优质板块，通常5年时间即可初步发展成熟，而这些区域的新房，投资潜力。

据了解，合肥正打算将滨湖区、经开区和高新区打包申请合肥滨湖新区，这充分显示出市zf对西南区域的重视。“大湖名城，创新高地”是合肥对外的名片，滨湖区和高新区则是这个名片内涵的集中体现，毫无疑问，这两个板块目前是合肥投资潜力的区域。

从各区房价涨幅分布图上来看，除了外，涨幅的区域主要分布在滨湖区的省府板块，高新区的蜀西湖板块，肥西县的繁华西板块，包河区的高铁板块。在我看来，购房者应首先关注这些西南板块。

东北区域相对有潜力的板块有：长丰县的北城新区，包河区的淝河片区，瑶海区的东部新中心，新站区的烈山路板块和少荃湖板块。但这些板块目前普遍存在价格虚高、库存较大和兑现周期长的问题，与西南区域相比，我认为潜力要相对差一些。

这两天的合肥土拍，引来众多开发商争抢，其中长丰双墩地块限价摇号出让，说明越来越多开发商开始看好北城的发展。庐阳区板块相对劣质，往北多为工业区，几无发展空间，再加上长丰县不限购，一些地缘性需求溢出到北城。

目前规划中的地铁8号线北城，整个环城高速北与工业区严格分离，北城正作为一个新区被高规格规划和建设，吸引了包括万科、恒大、世贸、正荣、融侨、金地、华地在内的十数家品牌开发商，整个北城正在走出一个独立行情。

包河区淝河片区处在新老城区之间，区位可圈可点，如果板块内改造比较彻底的话，还是可以有一番作为的，成为下一个四里河也不是没有这种可能。骆岗机场据说要打造成合肥的中央公园，这个板块同样值得关注。

尽管瑶海区是一个劣质区域，但在我看来，东部三个板块最终都能够走出一个独立行情。它们并不存在发展潜力问题，主要是目前价格与价值不匹配，潜力过早透支，再加上板块内新房库存极大，资源优势相对不足，回报周期过长，短期投资价值有限。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。