在合肥买房，什么才是踩盘的正确姿势？

这段时间，有些人怀疑我在给粉丝提供购房建议时，根本没有踩盘或者是云踩盘。对于这个问题，我本不想回应的，但发现还是有很多人对踩盘存在一定的误解，我觉得有必要给大家普及一些这方面的知识，以免做一些不必要的无用功。

说实话，曾经有段时间，我在没有选题方向或者缺乏创作灵感的时候，计划为粉丝提供一项服务，就是由你们点菜，我去帮大家跑盘。但当我真这样去做的时候，发现这项工作低效而无用，甚至可以说根本没有抓住购房者的痛点。

这种简单而费时的工作，其实任何一个刚毕业的大学生都能胜任，在做这项工作前，相信很多踩盘者都存在这样的心理：这个盘到底怎么样？户型如何？周围是个什么环境？开发商口碑怎么样？性价比高不高？在我看来，这其实只是一个初学者的心态。

这些跑盘者很用心去踩盘，前提是他肯定不了解这个盘，从某种意义上来讲，跑盘不仅是收集信息为服务对象提供服务产品的过程，本身也是自己不断学习和充实自我的过程，这点是值得肯定的。毕竟有些懒人，或者不在合肥的外地购房者，需要先行官为他们打探虚实。

“云里雾里”踩盘

我们先看看他们通常是怎么做或者做了什么。首先定好要踩的楼盘，在地图上找好目标所在区域和具体位置，准备好纸和笔，根据导航，驱车到目标楼盘。合肥目前城市框架很大，很多楼盘都在远郊，当你做完这项工作时，两个差不多过去了。

当你到目的地时，傻眼了，原来地方还是一片空地，有的甚至连售楼部都没盖好。进度快的小区，可能已经打好地基盖到2-3层楼了，但施工重地，你无法进入，只能在外围踮着脚从围墙顶看看里面在干什么，运气好的话，有个门缝还能让你瞅两眼。

有点失望的同时，你只好看看周围的情况，发现周边有一些企业，比如轮胎厂，塑料厂，玻璃厂，还有一排高压线。很好，你像发现新大陆一样，一个一个记在小本本上。接下来，你就走进了售楼部。

售楼部的帅哥美女，满脸笑容的端来热饮，送上几份精心设计的楼盘户型图，在沙盘前面热情洋溢的向你介绍楼盘闪光点。什么？层高3.1米，等等，我记下来。什么？楼间距60米，说慢点，我记下来。什么？周围有个小公园，很好，记下来。丝毫不提轮胎厂和高压线的事情。

沙盘上只放置即将销售的楼栋，楼栋前面有什么小区或者高楼，不存在的，有个透明的塑料墩作为替代。在沙盘上，我们目所能及的，都是满满的绿化，宽敞的道路，还有视觉震撼的超大楼间距。

即使在小区项目示意图上，我们看到的景象是，周围遍布学校、商业和公园，交通四通八达，似乎所有的规划都在围绕小区服务，看得你怦然心动，热血沸腾。然后售楼小姐就带你走进了样板房。

哇！好大的客厅，好精致的装修，好明亮的采光，连卧室的席梦思床上都撒满了冬日的阳光。你开始管不住自己，心脏像见了初恋一样怦怦直跳，甚至已经意淫自己住进这样大房子后的生活，彻底被样板房征服得不成样子，全然忘却了轮胎厂和高压线。

当你回去写踩盘报告时，发现根本没什么可写，顶多放几个户型图，拍两张样板房的照片，连待售房子的均价你可能都不确定，因为价格还没备案，销售顾问只能给你一个预期价。但总要写点什么出来吧，那么好了，就写写看得到的东西吧。

于是你的大作就产生了。楼盘在某某区，旁边就是某某主干道，有地铁X号线规划，若干年后通车。旁边有一个待建公园，开发商标榜的某某名校，有一个不知名的商场规划，当然还有轮胎厂和高压线，周边配套还不成熟，然后呢，就没有然后了。

你会发现你写的所有内容，在网上基本都能找得到，比如户型图和样板房，某某楼市的小编，不知比你勤快多少倍。小区周边路网及工厂分布，在百度和谷歌地图上都能看得到；地铁和商业规划，在新区网站的远景规划图上也都能找得到，还更权威；至于学区划分，教育局每年都会在网上公布。

互联网+时代，房V如果没有这点本事，可真要被淘汰了。当然我还多了一个渠道，我小密圈1200多位成员，咨询我时会在圈子里共享楼盘信息，这么多人帮我踩盘，我求之不得，相信他们可能比我还用心，毕竟都是实实在在在买房。

目前合肥在售新房都是期房，小区都没盖好，你去踩盘根本看不到什么实质性的东西，如果妄想从开发商口中或者样板房得到楼盘交付后的信息，我觉得不亚于痴人说梦。

对于像房产这种动则数百万的资产，任何一个买房人都不会轻易去相信你的踩盘感受，他们中绝大部分最终还是会老老实实实自己去看盘，因为他们只相信自己眼中的楼盘。

正确的踩盘姿势

那么踩盘到底重不重要？当然重要，但踩盘的姿势一定要正确，要抓住购房的主要痛点，而不是“云里雾里”踩盘。踩完盘，你首先应解决粉丝一个问题，那就是这个楼盘性价比高不高，到底能不能买？我相信很多人，踩过N次盘以后，也无法准确告诉读者自己的判断。

1000个人心中就有1000个哈姆雷特，对于房子，也是这样。我遇到过很多粉丝，尽管我苦口婆心对他们说不要买这个楼盘，不要买那个楼盘，因为价格透支太多，投资价值太低，但最终还是没忍住买了，他们有自己的理由，那就是自住。

很好，对于有钱任性的人来讲，自住属于一种情怀，但情怀值多少钱，我不知道，所以我从来不分析自住。我只回答是否值得投资，因为投资有客观的评判标准，那就是市场价，低于市场价那就值得投资，高于市场价就不值得投资。

我相信对于绝大多数人来说，不可能跟钱过不去，本来5年后你能赚100w，不会甘心选择只赚80w的标的。就跟目前市场上的限价房一样，我有机会选择低于市场价的新房，为何去买打折都没人要的房子呢？

踩盘的最终目的，是通过综合分析与该盘相关的各方面信息，判断出楼盘的合理价位，只有这样，你才能解决购房者最基本的“能不能买”的问题。这其中包括不同户型、楼层、装修、小区位置等因素，一房一价。即便是同小区内的不同房源，性价比可能都会不同，不然不会出现有些房子卖掉了，有些房子卖不掉的情况。

所有工作，都应该围绕楼盘市场价来做文章，毕竟不在乎价格的人只是极少数。而市场价是最难确定的，我敢说，即使开发商对自己楼盘定价，心里都没底。定价低了，赚的就少了，自己吃哑巴亏（限价盘）；定价高了，消化不掉，后期打折，不仅伤害品牌，还会引起前期高价购房业主的维权（泰禾院子就是最典型的例子）。

市场价格是买家和卖家不断博弈产生的一个数据，不同时间和不同环境下，这个数据可能都不一样，即使是我，也不能保证每时每刻都完全掌握市场价格，我只能通过收集分析可靠的数据，不断修正小区均价，但具体房源还要根据不同情况具体分析。

这个市场价数据，我敢说任何人都很难做到完全掌握，即使是专家，同一时期也只能无限接近。春江水暖鸭先知，最了解市场价格的人，应该是一直在这片区域工作的经验最为丰富的中介，但他们一般不会对你讲实话，这涉及到他们职业的核心机密。

链家的可贵之处就在于他们将成交价格公布于众，并且可信度高，所以我一般会参考链家的成交数据来判断一套房子的市场价，但合肥链家的成交量实在太小，部分小区用作大数据分析时，显得有些捉襟见肘，误差较大。

我把全市分为7大区域，25个板块，每个区域板块的特点都各有不同。我在合肥生活了10多年，从自己买房起，一直都在研究合肥房地产，整体上来讲，已基本了解合肥绝大部分区域的大体情况。

除此之外，通过对链家进入合肥两年多来二手房实际成交数据的分析（大概有8000多个房源，上10万条数据），初步形成自己对合肥二手房市场价格分析的一套理论。站在全市宏观价格体系的高度，对相邻小区价格进行对比和佐证，在分析某个楼盘的性价比时，会更加游刃有余。

一般来说，因为新房跟周边二手房共享配套资源，新房定价一定不能超过周边二手次新房过多，不然性价比会大打折扣。新房的自身优势，比如房龄、户型、采光、层高、容积率等，相比二手房来说，在价格上都是小的增增减减，出入不会太大。

对于周边配套，你只需要参考二手房价格就能大致做出判断，而对于新房本身，因为还未交付，一切尚不可知，所以你去踩盘，基本上得不到什么有价值的信息。如果没有形成对楼盘市场价格最基本的判断，就是在“云里雾里”踩盘。

不会踩价格的踩盘才是云踩盘

当楼盘交付时，你兴冲冲跑去收房，完全傻眼了。小区楼栋建得跟竹林一样密密麻麻，街道还是非常窄的水泥路，甚至有些坑坑洼洼。小区到处都是铺满缝砖的地面停车场，哪里看到什么大树，基本都是2-3年的小树，还稀稀拉拉。

再走到楼栋里，楼道怎么这么窄，也没贴墙砖，电梯怎么这么晃动，还是杂牌子。进屋一看，光线怎么这么暗，房间怎么这么小？原来中间户突出这么长，把我家阳台采光全遮住了，前面楼离我家也太近了吧。

再看看装修，天哪，劣质的强化地板，刺鼻的油漆吊顶，杂牌的卫浴洁具，粗糙的橱柜台面，跟样板房完全是天壤之别，立刻产生一种强烈被欺骗的感觉，一股无明业火蹭的一下冒了起来，最后，你正式加入小区业主的维权大军。相信这会是近两年合肥新房交付的基本步骤。

与此同时，我们还看到一种喜闻乐见的景象：在某个限价盘售楼处，同时上演了两出好戏，一出是业主前来维权，哭天抢地，一出是准业主前来抢房，也是哭天抢地。我不知道他们见面时会不会彼此在心里暗骂对方“XX”，但我知道准业主最后肯定还是会变成老业主的。

前段时间杭州一楼盘1期业主维权，要求开发商补差价，理由是2期定价比1期还便宜，开发商一狠心，接受1期业主无理由退房，而且不收违约金，但业主们几乎都傻眼了，因为即使比二期买得贵，也是低于市场价的。

合肥宝能城之前曝出物业殴打业主的负面消息，却丝毫不影响它后期楼盘的销售，甚至出现一房难求的现象，为什么？一切还是因为备案价格远低于市场价造成的。你以为所有购房者都在乎楼盘质量吗？错！他们更在乎的是价格，在乎买到就是赚到的价格，谁会跟钱过不去呢？（公号“小易论楼市”《在没有不能买的房子，只有不能买的价格》）

对于初次购房者来说，由于不了解房产，买过之后发现不适合自己居住，后期继续置换，这种现象在合肥比比皆是。即使你不小心买了不合意的房子，只要性价比高，将来会更多，置换起来也游刃有余。这种买房其实是一种投资，价格买对了，一切都显得不那么重要了。

有人说我是云踩盘，请大家去看看我之前写的文章，有哪些观点犯了原则性错误，又有哪些建议让购房者铤而走险或者损失惨重。对于房产分析者而言，市场价格才是你研究的最核心的东西，一切工作都应该围绕这个课题展开。

交付之后的楼盘，跟当初自己踩盘时想像的完全不一样，看不到交付后的小区模样，这种踩盘究竟有多大意义？我觉得不会分析市场价格的“云里雾里”踩盘，才是一种云踩盘。

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