2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议

合肥楼市从8月份开始转冷，表现为二手房成交量大幅下滑，部分性价比较差的楼盘出现打折，一些弱势板块房价甚至下跌。合肥链家在滨湖的二手房成交也受到影响，从7月份的83套，跌至9月份的43套，几乎腰斩。

我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据，共计3376个样本，均价16468元/平米，较去年16389元/平米上涨79元/平米，涨幅0.48%。其中滨湖成交424套，占总成交的12.6%，与上半年相比，比例有所下滑。

根据滨湖板块建成的先后顺序、各自特点及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：

1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。

4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

本篇主要关注滨湖区2018年二三季度的成交情况，与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》），与此同时，我也会跟上半年的数据作对比（微信公众号“小易论楼市”《2018年上半年合肥滨湖区房价分析和购房建议》）。

滨湖二三季度平均成交价格为18434元/平米，比全年（17742元/平米）上涨692元/平米，涨幅4.32%。成交周期从62.1天增加到64天，基本维持不变；议价空间从3.37%降至2.16%，减少了1.21%。

与上半年相比，二三季度的成交均价有所上涨，成交周期和议价空间都进一步减少，说明市场热度加大。我们可以看到，滨湖房价涨幅是远超全市平均值的，进一步说明优质板块空间会在大盘之上。

启动区板块

启动区板块共成交77套，成交均价从去年的16391元/平米涨至16745元/平米，涨幅2.16%，只有滨湖平均值的一半。但议价空间持续回落，达到2.4%，成交周期69.3天，跟去年基本持平，但仍略高于平均水平。

其实上半年时候，启动区房价涨幅还是负的，为-1.62%，是滨湖所有板块中出现下跌的区域，随着第三季度滨湖市场整体升温，启动区顺势而起。但启动区无论从均价还是房价涨幅上，仍然低于滨湖平均值，说明它还是一个相对弱势的板块。

从涨幅上来看，启动区仍高于全市均值，主要体现在滨湖区域价值上。从整体资产的优质程度来看，板块等级我认为定在3+或者2-档比较合适，关于合肥房产的等级评价，请参考我微信公众号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》。

蓝鼎观湖苑是成交量的小区，成交均价基本上跟板块均价接近，我认为可以作为启动区的代表小区。平均房龄已有8年，仅有地铁优势，成交量的是100平米以下的2室，占比达到85%以上，典型的刚需小区。

成交量排在第二位的徽贵苑，110平米以上改善户型的成交占比达到近80%，这点出乎了我的意料。尽管议价空间和成交周期都有些大，但涨幅高出了板块平均值，这说明滨湖即使相对弱势的板块，户型较好的大户型，流动性也不差。

46中板块

46中学区板块共成交122套，成交均价从去年的19313元/平米微涨至19645元/平米，涨幅1.72%。成交周期为63天，基本维持不变，略低于平均水平；议价空间从3.75%进一步回落至2.18%，减少1.57个百分点，跟滨湖均值基本持平。

46中学区板块涨幅之所以出现低于均值的情况，是因为低价盘成交比例上升，压低了均价。板块内有三大回迁小区，分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园，这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的，但它们去年成交占比为11.1%，二三季度为22.1%，几乎增加了1倍。

其实在板块内，也有明显的分化。我们可以看到，“46中+师范附小”的双学区，比如滨湖品阁，滨湖明珠和书香门第东区，涨幅都超过板块均值和滨湖均值较多，即使是回迁小区的滨湖家园，涨幅也较为可观。

46中的单学区，比如蓝鼎滨湖假日系列和滨湖和园，无论从成交均价还是涨幅上，都比双学区小区，表现弱势很多。蓝鼎滨湖假日系列平均涨幅大概在2.92%，高于启动区，但低于滨湖均值。

46中虽非1档学区，但在滨湖还是广受承认，学区溢价也显而易见（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。从滨湖回迁小区的成交来看，即使小区物业和品质较差，如果有了学区，似乎都不再是什么问题，回迁小区依旧保值。

省府板块

省府板块二手房共成交69套，成交均价从18077元/平米涨至19414元/平米，上涨1337元/平米，涨幅7.39%。成交周期从52.9天延长至58.6天，增加5.7天，但低于平均值；议价空间从3.02%回落至2.07%，减少0.95个百分点，低于平均水平。

无论从房价涨幅，还是议价空间和成交周期来看，省府板块都是滨湖目前最为热门的区域。从成交来看，除了万科蓝山均价2.1w+之外，其余二手房基本上都在1.8w-1.9w左右站稳脚跟。省府板块房价涨幅是滨湖所有板块中的。

我分析了一下原因，主要有以下三点：1、省府加持，区域年轻，众多投资者看好板块未来的发展前景；2、板块内新房较多，且售价大都在2w+，变相抬升了板块预期值；3、区域内二手房房龄普遍相对年轻。

万科蓝山在板块内成交量，它的产品大都是90平米左右的小三房和小四房，成交总价控制在180w-210w左右，市场把握非常准确。这就是滨湖目前的产品特征，品牌房企，90平米小三房，总价控制在200w以内。

其余小区均价比万科蓝山要低10%-15%，在我看来，主要是品牌劣势和产品定位差（小三房占比少），但这并未影响到它们的涨幅，板块位置给他们带来的优势还是可观的。

关于省府板块的新房，我一直认为存在较大的价格水分。以万科蓝山为例，万科作为合肥溢价的房企品牌，均价可作为区域标杆级的参考，也就是说周围任何超过万科的定价，都可以认为是过高的，即使是洋房这种高溢价的产品，也不例外。

万科蓝山二手房成交均价为2.1w，但新城大都会、碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦这几个新盘，价格都在2.2w左右，既达不到万科的品牌效应，又无地铁优势，如何支撑起这么高的价格？短期涨幅被透支是必然的。

值得一提的是，我小密圈成员向我反映，招商雍华府强迫业主与第三方签订装修协议，至于什么目的，我不得而知。但据我了解，凡是签订第三方装修协议的楼盘，装修材料容易以次充好、以假乱真，装修质量难以保证。

招商在省府东的另一个楼盘是雍和府，装修房备案均价在1.93w左右，相比之前紫云赋江山印毛坯房1.61w，有了大幅提高。个人认为，以省府东目前的板块价值，1.75w是比较合适的定位，考虑装修上可能存在的猫腻，装修房不超过1.8w，因此我认为楼盘性价比不高。

金融后台西板块

金融后台西板块二手房共成交76套，成交均价从17717元/平米涨至18424元/平米，上涨707元/平米，涨幅3.99%，略低于均值。成交周期从66.9天缩减至57.2天，减少9.7天，低于平均值；议价空间从3.09%回落至2.1%，降低0.99个百分点，略低于均值。

值得一提的是万象公馆，由于物业管理和小区设计上的一些硬伤，它一直是区域地板价，比周边小区便宜了20%-30%，近半年涨幅是目前板块内的，也算是填谷式的补涨吧。

其实从各小区不同涨幅来看，基本上遵循着价格低的补涨多、成交均价的涨幅的规律，除了两个价格明显偏低的小区外，其余都在1.8w-1.9w之间。这说明金融西板块二手房正在朝着一体化方向发展，彼此之间相似性很大，分化较小。

从各小区成交来看，保利拉菲公馆110平米以上的成交占比，超过了25%，依然是板块内最适合改善的小区。值得注意的是，该小区去年价格不如万科城，今年实现逆转。

我们再来看看新房，云谷经过精装修提价之后，1.71w的价格，在众多限价盘蜂拥而出的当下，性价比泯然于众，再加上近期发生未售别墅外墙出现裂缝的事件，恐怕给销售又蒙上一层阴影。

文一豪门金地这几天传出部分房源打折出售，一些房子价格甚至低至1.5w，尽管打折较多的需要全款，也让老客户伤心不已。过高的总价，在滨湖难有太大市场，即使万科和保利这样的品牌房企，也不敢轻易挑战140平米以上的超大改善户型，缺乏品牌效应的文一，走到今天这样的地步，不足为奇。

滨湖西南三盘，据我了解，公元天下已经清盘，都会1907和时光印象基本上也已清盘，从目前在售新盘来看，西南1.7w以下项目难觅。正荣府2w+的价格，在旁边公元天下1.6w均价衬托下，显得有点不合时宜，去化困难我认为是比较正常的。

核心区板块

核心区板块二手房共成交73套，成交均价从17074元/平米涨至17774元/平米，上涨700元/平米，涨幅4.1%，略高于均值。成交周期从52.5天延长至75.6天，增加23.1天，远高于滨湖均值；议价空间从3.73%回落至2%，降低1.73个百分点，略低于均值。

核心区整体上因为在售新盘还有不少，而且备案价格偏低，再加上二手房产证大都未满两年，导致区域均价抬升缓慢。

中海滨湖公馆部分业主前期成立所谓的“价格指导委员会”，意图抬升小区二手房价格，半年来不仅没有达到提升房价的目的，链家成交量仅有2套，成交周期达162天，板块最长。这种把市场当傻子似的掩耳盗铃的做法，实不可取。

我们看到宝能城二手房成交均价在1.61w左右，如果加上产证未满两年有税，实际价格应该在1.7w左右。因此宝能城新开盘1.51w的均价，赤裸裸地低于市场价10%-15%，能不被抢么？抢房的人里面，有多少会在乎宝能的垃圾口碑、物业和品质呢？记住，能买的始终是价格，要敬重市场，不要跟市场抬杠，不要跟钱过不去。

公园里高层基本上已经清盘，但最后一期价格卖得较贵，我认为108平米户型价格超过1.75w，基本就没啥性价比，130平米的超过1.85w，就丧失性价比。高速时代公馆备案均价大概在1.8w左右，跟公园里相似，但位置要略逊于后者，99平米户型超过1.8w，就没太大性价比了。

公园里和宝能城的价格，目前是滨湖乃至全市房价的锚点，任何一个在售新盘，都可以拿来跟这两个楼盘作对比，只有比较，你才知道谁的性价比高，谁的性价比低。不要跟我说若干年后大家都赚，现在为啥不选择能够赚得更多的楼盘呢？

滨湖房价分析及购房建议

我们可以看到，滨湖二三季度的房价涨幅在4.32%，远高于全市平均值的0.48%，这充分说明滨湖是合肥的优质板块。因此不要怀疑滨湖的价值，至少未来5年，我认为滨湖依旧是合肥最值得投资的区域之一。

滨湖是一个整体偏刚需，但局部地段可以改善的区域，因此总价过高的标的，受众仍存在局限性，投资尽量选择总价较低的小三房。越是改善的户型，越应尽量选择品牌开发商，尤其注重学区和地段，还有交通和外部环境。

省府板块值得投资，但目前来看，绝大部分新房仍存在价格泡沫，没有什么机会，应优先考虑核心区的一些限价新房。除了，尽量不要投资房龄过老的二手房，尤其是面积偏大和总价过高的标的。

近期很多新小区都出现维权现象，比如肥西光明观澜公馆和高新区祥源金港湾，交付品质不及业主预期。其实这个问题，我在之前文章中也反复提到，不要对合肥这两年的新盘抱有过高期望，交房即维权将会是常态（微信公众号“小易论楼市”《开发商的成本，合肥地王你们还好吗？》）。

由于房地产过热，2016年很多开发商在合肥高价拿地，一时间地王满天飞。限购之后，绝大部分高位站岗，即使在2017年拿地，许多也未能幸免，再加上合肥严格执行限价，很多开发商贴着甚至低于楼面价卖房。

要知道，开发商不是慈善家，不可能心甘情愿做赔本买卖，即使亏钱，他们也会拼命减少损失。装修和毛坯分开备案之后，部分开发商提高装修价格，欲从装修中攫取更多利润，以分摊高昂的土地成本。即使低价拿的地块，也会拼命节约成本，用来分摊高价地项目的成本。

因此，装修房未来会是维权的一个重灾区，我建议大家这两年在买房时，同等条件下优先考虑毛坯房，不要选择装修房。不然交房之后，如果对装修不满意，不仅掏钱买窝心受气，后期可能还要砸了自己重装。

再一个，尽量选择品牌开发商的楼盘。毕竟品牌开发商实力雄厚，品牌价值需要维护（脸还是要的），短期损失还是可以扛得住的，品质基本能够有保证。其实即使是万科，这几年的精装修也很难令业主满意，就更不要提那些中小开发商了。

很多小密圈成员问我一个问题：明年首套房贷款利率会降低吗？是现在贷款好，还是拖到明年好一些。就我观察来看，尽管目前房地产整体去杠杆，市场流动性还是相对充足的，只是不能流入房地产，至于明年贷款利率是否会降低，主要取决于政策。

一般来讲，年底银行房贷额度基本上都用差不多了，他们放贷冲动不会很强烈，因此贷款利率很难降低。但到明年年初，银行房贷额度相对充足，同时考虑到经济下行，我认为不排除存在首套房房贷利率下调的可能。

有人问我明年房价是否会阴跌，从合肥房地产大周期来看，明年确实会是点，但至于是否会阴跌，一切还要看年底中央对明年经济的定调，不过我还是持谨慎乐观的态度，我认为大概率还是会微涨。

今年合肥限价房大部分面临清盘，很多人一直买不到，担心明年限价房是否会消失。我认为明年是否还有限价房或者高性价比楼盘，还要看12月份3000多亩的土拍如何，一旦结果出来，明年大势基本就能猜个八九不离十了。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。