5月菏泽城区楼盘访客量下滑明显 购房者更趋理性

就房地产市场的普遍运行规律来看，受传统消费习惯影响，房地产市场会在每年的春节期间迎来一波返乡置业潮。此外，每年的“金三银四”及“金九银十”两个集中推盘节点都会迎来供需两旺的入市和成交高峰。而每年的5月份随着返乡置业的退潮和“金三银四”购房需求的集中释放以及气温的明显上升，会迎来全年的一个市场的淡季。

具体到菏泽城区房产市场而言，除了受到楼市运行规律及宏观调控政策收紧的大背景影响外，又因为大规模的旧城改造项目集中入市表现出了普通三线城市之外不一样的疯狂与理性并存的局面：一方面，进入5月份，受高温及各个片区房价上涨迅猛、购房门槛提高等因素的影响，菏泽城区楼盘到访量环比普遍下滑明显（5月份新入市无环比对照情况的楼盘除外），部分热点盘售楼处到访量直接腰斩；另一方面，纯新楼盘入市步伐加快，4、5月份10余个纯新楼盘项目陆续面市，新入市项目表现亮眼，多数新盘前期认筹蓄客较为理想。

5月访客量普遍环比下滑部分楼盘日均到访个位数

长江路作为菏泽东西向主干道之一，也是菏泽楼市供应的热点板块之一，沿线分布有领将帅府花园、帝都·东城国际、菏建·华泰嘉园(房价、户型图)、黄埔·名门世家(房价、户型图)、东方名城(房价、户型图)、交通·未来城(在售房源)、融邦·中山苑(房价、户型图)、菏泽天安万达广场、中达御园、中达广场(房价、户型图)、新洲·欧洲城(房价、户型图)、花都国际、学林佳苑等10余个楼盘项目。随着菏泽机场和高铁站的选址确定，长江路再享城建利好，板块重要性愈发明显。此外万达广场的入驻、赵王河生态湿地公园建设以及市实验小学、一中南校区等商业、教育生活配套的加持，让片区内楼盘一度成为菏泽楼市最为炙手可热的硬通货，房价也领涨各板块，率先突破“7字头”。

作为菏泽城区楼市的一个风向标，长江路沿线楼盘鳞次栉比，竞争也相对充分，而对于市场变化的反应也比较敏感。5月下旬，房天下菏泽站记者在长江路与人民路某楼盘采访时项目销售人员告诉记者，项目从春节之后，来访量一直不错，3、4月份基本上每天可以达到每天20、30组，但是从5月份开始来访下降明显，截至目前5月份平均每天的到访量大约10组左右。与项目一路之隔的某刚需楼盘原来作为片区的价格低谷，今年以来房价也上涨迅猛，单价上涨了大约600-700元/平米，进入5月份以来，虽然价格坚挺依旧，而且项目也推出了新品认筹，但是来访量却并不理想，周末组织小型暖场活动来访量大约10多组，平常工作日平均到访量不足十组。

除了长江路沿线楼盘外，城区以及供应比较集中的北部片区和西部片区同样的感受到了来访量的明显降温。在城区中华路上某畅销楼盘，销售人员告诉房天下记者，作为城区主力在售楼盘，项目在众多楼盘中工期优势明显，访客量一直居高不下，今年春节以后，项目推盘节奏加快，每个月都会有新推楼座面市，开盘情况都非常理想。在正常工作日，基本上从上班到下班营销中心内都有客户到访，每天到访量平均大约30、50组。进入5月份之后，访客量下降非常明显，尤其是5月下旬，气温比较高，基本上从中午11点到下午4点营销中心访客量稀少，5月份平均每天到访量10余组。

除了老盘表现明显外，新入市楼盘项目到访量同样受到影响。在太原路上某新开放的营销中心内，销售人员告诉记者，原来在临时接待中心的时候，自然到访不断，狭小的临时接待处内挤满了客户，5月份新的营销中心投入使用，接待条件和接待能力提高了，反而楼盘来访并不理想，虽然是新盘首面市，但是5月份平均每天到访量不到20组，而且一半以上到访客户为外拓团队拉访。

进入5月份以来，菏泽城区经常出现30度以上的高温，是影响各个楼盘项目到访量的直接外部原因。除此之外，从层面来看，热点一二线城市调控不断加码，在一定程度上影响了购房者对于未来楼市的预期，部分改善型购房客户开始持币观望；从去年下半年开始，楼市供不应求，菏泽城区楼盘价格上调明显，购房门槛的进一步提高，将仅仅依靠工资收入的非棚改群体刚需购房客户挤出市场也是导致楼盘来访量下降的原因之一。另外，城区条件成熟的棚改项目集中面市，分散了购房者的关注，同时集中入市也在一定程度上改变了购房者对于未来市场供需关系的判断，从而出现观望，也是影响楼盘到访量的重要原因之一。

对于5月份各个楼盘出现的到访下滑的情况，多数楼盘均表示有心理准备，但是没想到市场降温如此迅速。好在目前各个楼盘项目可售房源较少，目前到访下滑影响的只是未来将入市房源的认筹蓄客工作，对于未来市场仍保有乐观态度。

新楼盘面市紧锣密鼓 热点新盘人气高涨傲娇依旧

同样还是长江路，5月下旬，房天下菏泽站记者走访长江路沿线楼盘发现，尽管长江路沿线楼盘林立，但是真正能够达到面市销售条件的楼盘并不多，而且能够取得预售许可证的楼盘项目中，可售房源非常有限，往往达到销售条件后去化迅速，户型设计相对无明显硬伤的普住楼座基本上都能实现开盘热销。

长江路，基本上也是菏泽城区的一个缩影。就菏泽核心城区来看，经过近1年的快速去化，除了高总价的享受型产品和在户型设计、产品属性、楼层方面有硬伤的房源外，菏泽主城区现房库存基本绝迹。不仅如此，在期房方面，能够拿到预售许可证的期房库存也并不多，市场上最为活跃的多数为处于前期预约蓄客阶段的纯新盘。

经过近一年的储备，进入施工黄金季以后，4、5月份菏泽城区楼盘迎来了纯新盘集中亮相的入市高峰。进入4月份，天华·长城公馆、中达宜居·荷苑、菏泽天安万达广场、凯兴天下、润泽·中心之城、东翼国际等一批楼盘项目开放了临时接待中心或正式营销中心，伴随着营销中心的开放，项目前期的蓄客工作同步展开，菏泽城区迎来集中入市潮。5月份热度继续，海港·赵王御府、天华公馆、中达·建材城、嘉利·学府、名门世都等新楼盘项目营销中心开门纳客，中达绿城·江南里、冠泽·海棠湾、华夏城、剑桥学府等楼盘开始释放产品信息，新盘阵营进一步扩大。

竞争的加剧，市场上最直观的表现就是楼盘之间差距开始拉开，购房者有了挑挑拣拣的权力之后，各个楼盘成交就不再表现为旱涝保收了。竞争充分的市场条件下，更加考验开发商的品牌、口碑以及操盘者对于市场节奏的把握和营销手段的创新。除此之外，在产品打造上，两梯三或者两梯四的高层住宅之外，如何做产品的差异化以及同质产品中如何提升产品的附加价值成为新一轮楼市角逐中制胜的关键。

就4、5月份新面市的楼盘项目来看，亮点颇多，多数楼盘在打造差异化方面功课做足，从产品形态上面来看，在高层住宅一统江湖的市场行情下，高端市场方面中达绿城·江南里、水发·江南印象、曹州毛胡同（暂定案名）纷纷加入复兴中式合院、街巷居住文化行列中，天华·长城公馆、冠泽·海棠湾不约而同推出新古典主义电梯洋房产品；在科技住宅方面菏泽中心、中达宜居·荷苑、嘉利·学府等楼盘项目在新风系统、直饮水、智能化等方面不断加码；而在物业管理方面，新入市的菏泽天安万达广场、菏泽中心、凯兴天下、中达绿城·江南里、水榭花都二期等均有发力，物业管理梯队的绿城物业、碧桂园物业、世邦魏理仕、开元物业等齐聚菏泽。此外，在建筑质量、外墙立面、部品选择、园林景观、社区配套等方面，新面市楼盘项目也纷纷提档升级。

新面市楼盘层出不穷，菏泽购房者也在眼花缭乱中更趋理性，性价比优势突出的热点楼盘依然不缺乏拥趸。菏泽天安万达广场项目全配套+优学区+名物业的组合优势明显，在采访中，销售人员谈到与周边项目的竞争时直言，项目与周边楼盘相比没有可比性；菏泽中心项目在区域地段、产品力及附加价值方面也优势突出，销售人员也表示前期预约情况非常理想，近三成意向客户表示并不考虑价格因素，对入手菏泽中心志在必得；中达宜居·荷苑项目虽处于西部竞争激烈板块，但是凭借中达宜居的品牌号召力及在产品打造上不计成本的提升品质未开先火，前期预约火爆。

下半年待有效供应集中面市、供需关系初步扭转之后，菏泽城区房产市场竞争会更加充分，产品品质优劣自现。行业品质整体提升的同时，开发商之间也将迎来新一轮的洗牌。

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5月28日下午三点，由房天下菏泽站和菏泽购房者微信公众号联合主办的《楼市情报社》菏泽本地房产专业视频互动直播栏目将迎来首期的开播，房天下主编及记者将会上线与网友朋友们讨论在菏泽买房的话题。欢迎广大菏泽市民和在菏泽有购房意向的网友朋友届时观看。观看方式：1、微信搜索“菏泽购房者”微信公众号，关注菏泽购房者微信公众号；2、点击菜单中的看直播—视频直播进入直播间；3、可以收看直播并在公屏与主播们实时互动。