“新常态”房企转型大猜想

2014年，也许是房地产“时代”结束的标志。随着房地产行业进入深度调整期，怎样在“白银时代”，继续保持稳定前行和可持续发展，成为摆在每一家开发商面前的课题与战略。

变则通、通则达，转型成为传统开发商的必然之选。但在“白银时代”，一些新形势、新情况注定成为新常态化下开发商转型的新基因，比如互联网思维，存量市场价值，以地产为 形成的城市商业或社区生活生态圈，这些既改变开发商的传统角色，也将在未来几年深刻改变房地产行业，改变城市的面貌，改变我们的生活。

积极迎接变化，传统房地产商才能焕然新生命力。

服务商：建立城市或社区商业新生态

关键词：城市配套服务，社区生态圈

代表房企：万科、花样年、招商地产、中海地产

记者吴斯丹发自深圳

房子越来越难卖，赚的钱越来越少，这是当下中国房地产开发商们所处的境况。

造成这种现象的原因在于，房子在中国已逐渐饱和，开始由增量时代进入存量时代。

包括万科、招商地产、花样年等在内的开发商已经意识到存量市场的巨大空间，开始向服务商转型，为存量市场提供多元化的服务来获利。甚至有开发商喊出“请别再叫我开发商”。

作为市场嗅觉为灵敏的龙头房企，万科在2013年提出要向“城市配套服务商”转型。

在此之前，万科一直强调在住宅领域的专注，坚持学习美国巨头帕尔迪，走住宅专业化的路线。

但从2013年以来，万科总裁郁亮在不同场合一再强调房地产行业进入白银时代，弯腰就能捡钱的日子一去不复返，房地产企业需要重新审视自己的传统业务，同时开拓创新，寻找新机会。

郁亮终给出的转型路径是：继续做好传统的住宅业务，同时围绕城市建设和配套发展消费地产和产业地产，不断丰富城市配套服务商的内涵。

例如，万科在过去一两年中大力发展社区商业，为住宅社区进行“五菜一汤”配套尝试，“五菜”指万科自创的社区餐饮连锁品牌“第五食堂”、超市、银行、洗衣店、药店，“一汤”则是指万科自营的社区菜市“幸福街市”。养老、 等也在万科为社区提供的配套服务体系中。

说到社区服务，花样年算是特立独行的一家企业，它声称要将自己打造成大的社区服务运营商。

花样年的社区服务运营设想早在去年6月曝光。当时花样年将旗下的社区服务平台彩生活分拆上市，这是一家利用互联网思维重塑物业管理和社区服务的公司。（详细）

轻资产运营：借助金融 卸“重负”

关键词：轻资产，房地产基金

代表性房企：远洋地产、金地、万科等

记者李静颖发自上海

如何在现有的传统房地产运营模式上做进一步的创新，这是上海某本土开发商内部高层薛明（化名）去年一年都在思考的问题。“地产行业现金流短缺，融资成本上升已是一个现实的问题。”薛明告诉《 财经日报》记者。

一般而言，传统的房地产运营模式是，开发商向银行借贷拍地，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、开发、销售的循环过程。

但是，在薛明看来，目前房企依靠单一的银行贷款的融资方式或已无法维继，传统模式亟待寻求突破。“传统模式太重， 是在整个行业处于下滑的当前，房企在面临资金和运营的双重压力时，重模式的弊端就会放大。”薛明说，现在看来房地产行业的暴利时代一去不复返，金融环境收紧以及房地产利润水平下降甚至趋于微利将成为常态。

据薛明向本报记者透露，眼下如何在做强房地产主业的同时，充分整合内外部 资源，实现地产主业向金融产业的延伸和拓展已成为他今年大的工作任务。

薛明曾研究过国外同行的做法，在与不少外资同行交流的过程中他发现，不少发达国家的房企大多是以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，由开发商自己来发起基金为自身开发的项目进行融资。“这样做的好处是，可以以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来 项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。”薛明说。

清科研究 分析师傅喆认为，房地产企业对房地产行业有深入的了解，同时拥有广泛的资源网络，是参与房地产基金这一 领域的 所在。此外，通过这种方式，房地产企业将开发商和 人身份于一身，将有助于其参与产业整合，助推产业升级。（详细）

存量市场：后开发时代新价值领域

关键词：品质、配套、体验

代表房企：龙湖、金隅等

记者蔡胤发自北京

与其他行业一样，房地产市场也逃不开利润逐步回归社会平均水平的规律。当房地产行业进入存量时代，主业难以保持过去的高增长，如何继续运转，已经成为很多房企必须解决的问题。

住宅开发商如何开拓存量市场呢？品质、配套、体验被认为是关键，至少龙湖是这样认为。本报记者去年12月走访了解到，龙湖在北京好望山项目在元旦前推了220~340平米宽景叠拼别墅，除了在价格、配套上做文章以外，龙湖开始进一步扬长避短，强调项目景观上的特点。

景观设计师甄选的逾90种花草树种，搭配形成360度造景，剔除了绿化死角同时实现春花秋实夏叶冬枝，如何实现“见树不见墅”，都被该项目的置业顾问们反复提起。

更大的挑战在于商业地产。去年12月19日，位于北京南城的宜家“荟聚”购物 开门迎客，这个“捆绑”了宜家家居的购物 甫一开业，便引来了关注：在电商发展如火如火、购物 门可罗雀的大背景下，一个来自北欧的公司，能在零售不景气、商业地产过剩的中国城市收获什么？

该家购物 的“开发商”是英特宜家购物 集团，成立于2001年，为英特宜家集团与宜家家居母公司宜家集团共同 组建，前者持股51%，后者持股49%，二者法律上相对独立，但同属一个创始人。

有分析人士对《 财经日报》记者指出，如何应对激烈的行业竞争、规避“捆绑”模式带来的扩张局限，是未来英特宜家需要解决的问题。（详细）

产城一体化：掘金城市产业

关键词：产业、商业、居住一体化

代表房企：绿地、富力、华夏幸福基业

记者蔡胤发自北京

在房企转型的洪流中，“产”与“城”，成为了开发商字典里继“房”之后的两大关键词。

1月4日是2015年 工作日，在这一天，绿地集团做了一件事情，与东航集团办了一场签约仪式，东航旗下一架空客A330飞机被喷上了绿地的品牌标识，用于执飞上海至北美、欧洲及澳洲等国际航线。

这架以“绿地号”冠名的飞机，被绿地集团董事长、总裁张玉良视为国际化战略升级的一张“空中名片”。除了在空中，绿地在陆地上的航空港布局正在进行。

2014年12月30日，郑州航空港经济综合实验区绿地会展城开工，与此同时，郑州国际陆港产业配套绿地项目进行了一场签约。这被绿地集团视为“产城一体化”综合开发战略、发展有主题内容产业地产项目的一次尝试。

公开资料显示，郑州航空港区为 上升为国家战略的航空港经济发展先行区，绿地旗下的绿地会展城项目，则为绿地集团 郑州航空港区的 项目，该项目位于郑州航空港经济综合实验区东部，总占地面积约3900亩，分为会展 及配套服务两部分，总 额约270亿元。

张玉良的计划是，将该项目建设成为以会展 为城市引擎，依托航空、铁路枢纽，集商务办公、会议酒店、休闲商业、绿色宜居等功能为一体的、辐射中原地区乃至的新国际智慧型会展城。

张玉良曾对《 财经日报》等媒体透露，未来在产业地产领域，绿地将进一步深化“产城一体化”综合开发，着力发展空港新城、 物业等有主题内容的产业地产项目。（详细）

差异化：中小房企可持续之道

关键词：中小房企，差异化，分化

代表房企：正荣

记者罗韬发自上海

“自贸区将给地区楼市带来新的两点，对于整个城市的发展带来更多转变，开发商也会顺势而为。”正荣集团天津置业发展有限公司总经理王本龙在电话里这样告诉过记者。

有研究 认为，今年，专业型房企在细分领域内的表现出色。这些企业通过差异化定位获得品牌溢价，由于需求稳定，未来发展也将更稳健，具备持续增长的条件。 

记者注意到很多房企都在寻找差异化，但是地产市场和IT产品不一样，差异化并不是那么明显，更多是可能还是市场趋势。

记者注意到，正荣集团（下称“正荣”）2014年的销售业绩约220亿元，亿han智库的销售 28位。同步布局住宅地产和商业地产，据记者不完全统计，近三年正荣在将有12个大型商业项目投入运营。

“随着国内房地产市场的发展成熟，楼市的区域分化也越来越严重。考虑未来市场变化的可能性，对每一个进入的城市的发展空间、人口导入以及政策红利等方面都进行了深入的研究，结合发展趋势和市场前景，我们更倾向于进入有政策红利的城市。”一位正荣集团高层在电话里告诉记者，“结合自身2014年的销售业绩，大本营福建省仍然贡献了超过半数的销售金额，除了限购政策放松的因素影响外，海西经济区及自贸区的政策红利都给福建省多数城市的楼市带来了政策利好。”（详细）