外来大鳄紧逼本土房企 河北楼市去地产化将成趋势

今年8月，南京楼市出现了 开发商破产案例，起步于常州的中国百强房企华光地产被宣告破产。

相关数据也显示，到今年4月A股上市房企中约有19家宣布彻底“去地产化”，其中大多是中小型房企。万达、万科等大型房企则先后试水互联网，并涉足 金融、智能家居等行业。那么，这些“去地产化”的中小型房企到底遇到了哪些问题？省会的地产市场和企业未来又将如何？

市场

房地产行业利润率下滑

日前，万科发布了2015年中期报告，其结算净利率出现了较大下滑，跌至9.6%。而从此前Wind数据（中国领先的金融数据）统计来看，在已经公布2015年中期业绩的21家房企中，过半房企的净利润出现了下滑，7家房企的净利润下滑幅度超过了50%，5家出现亏损。

行业竞争加剧，房地产行业利润率下滑已成共识，上市大房企未能幸免，而中小型房企则更加困难。据悉，随着房地产行业利润的逐渐下滑，近五年间有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。到今年4月A股上市房企中约有19家宣布彻底“去地产化”，其中大多是中小型房企。8月12日，南京楼市出现了 开发商破产案例，起步于常州的中国百强房企华光地产被宣告破产。对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管现在还有一些城市市场火爆、 频出、日光盘频现，但是房地产行业的“白银”时代还是迎面而来，不可避免。

原因

与城镇化建设超速有关

从地产行业的整体发展来看，地产暴利时代结束，利润下滑，整个行业的发展趋势使得很多房企彻底宣布“去地产化”。

对此，中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，这仅仅是原因之一，毕竟长远来看，与其他很多行业相比，地产行业还有 可观的发展空间。造成这部分房企“去地产化”更主要的因素是一些城市的快速城镇化。

“有的城市在相当短的时间内大幅度提高城镇化程度，速度过快引发了超高资源消耗，没有人口红利的背景下大量造城，并且造空城，行业过盛使得房企多如牛毛。随着行业回归理性发展，这部分房企就先遇到了不可逾越的困境，此时选择‘去地产化’是不得已而为之。”他说。

同时，中国房地产策划联盟副秘书长田步亮也表示，仔细盘点一下那些“去地产化”的企业所造城市不难发现，很多的确是因为城市化建设而生，也因为城市建设超速而被困。本身中小企业发展困难就多，包括资金紧张、现金流断掉、项目易断、整个产业链条匮乏等，所以只得大力寻求第三方合作，这样去“房地产化”也是一条求生之路。

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影响

加速地产行业理性发展

从目前的市场情况来看，房地产行业主要企业的“去房地产化”模式，可以分为地产轻资产模式和地产多元化模式，前者为大中型房企所青睐，而更多中小房企则更倾向于后者。因为多元化模式不仅仅依赖于企业原有的资金和品牌等 ，更多依赖于企业进行外部新业务拓展。“所谓‘船小好调头’，此类模式的 在于，通过发展非相关多元化业务，一方面能够开拓新的利润空间，另一方面能够增强房地产企业的竞争能力，降低单一行业发展带来的风险。”田步亮说，这对于整个行业而言，企业整体盘整、升级，实力房企战略升级开疆破土，企业良莠不齐将有效改观，也必然将加速市场的理性发展。

当然，也并不是 企业都能依靠“去地产化”来解决问题，这条路也有它所需要的资金及其他技术条件支持，当有些企业无法提供相应支撑就会遇到新的困难。“因此，未来的市场不但常有房企彻底‘去地产化’，而且没有能力的企业甚至会被兼并或者直接破产。”田步亮说，这在未来的两三年内会成为行业的常态。

省会

实力差的房企举步维艰

房地产行业利润逐渐下滑，“白银时代”迎面而来，那么省会的地产市场又将如何呢？

对此，一位业内人士表示，尽管没有详细的数据，但是省会的地产企业“去地产化”也在所难免。“近两年，一些拿不到地的企业不得不‘去地产化’，还有一些企业也发现在市场越来越理性、越来越规矩下，擦边球发展是行不通了，如果企业不能符合市场需求，那就也只能‘去地产化’。”该人士说。

田步亮认为，石家庄的房地产市场并不乐观，“尤其是随着大型房企的不断进入，越来越多的实力房企和越来越正规的开发模式和 的产品上市，很多实力有限的中小房企会更加举步维艰，这也会加速部分二线城市和大部分的三四线城市企业的‘去地产化’趋势。”他说，同时，实力房企留下来开拓市场，这对于未来地产行业而言，“白银时代”也是一个地产整齐化发展的时代。

未来

地产服务链含金量上升

地产也是一个区域性 强的行业，对于石家庄地产的未来发展，胡志刚则认为，如果企业不想那么快加入或者被加入“去地产化”的发展，那就要加大产品创新能力，应牢牢抓住京津冀一体化这一机会，本着资源平衡的原则，壮大企业的竞争实力。“北京及天津会有部分产业转至石家庄，这给石家庄的发展带来了机遇，物流地产和园区发展将是石家庄未来发展的一个重点，也给很多的房企转型开发带来了更大空间。”他说，这让省会的房企多了更多的发展机会，比如转向与物流地产或者园区相关的业务，这会比彻底的“去地产化”相对容易些。

此外，惹目地产顾问总经理高小天认为，省会地产的服务性产品与一线城市存在很大的距离，这也表示尚有巨大的发展空间。“比如物业服务、社区便利型商业这些方面，是省会地产行业的短板。”他说，目前一些企业已经看到了这方面的发展空间，尝试着引进一些社区商业、服务等，未来转型地产相关业务的风潮也会较为明显，那样省会地产的软性服务链含金量将明显提升。

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