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预售商品房转让的条件是什么 转让的程序是怎样的

房天下综合整理2013/06/26 10:12

*本页涉及面积,如无特殊说明,均指建筑面积

购买了还没有交付使用的房子但是又后悔了怎么办?商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让有哪些规定呢?小编就为大家整理了一下:

一、预售商品房转让的条件是什么

“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售商品房转让是有条件的:

1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”

2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,预售合同未经登记备案,其合同标的的商品房不得转让。这种规定有利于国家宏观管理,加强国家税收。因为预售商品房转让主体是预售合同的预购方,而不是未竣工商品房的预售方,所以转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才拥有受法律保护并可以对抗第三人的商品房请求权,并获得权利转让的主体资格。预售商品房转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人[3]。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,应按商品房买卖关系处理[4]。

4、预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则转让无效[5]。人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”预售商品房再转让的法律性质是预售合同的变更。根据合同变更的一般原理,要件就是原合同存在且有效。如果预售合同无效,则自始没有合同关系;如果预售合同被撤销,则合同自始失去法律效力,也视为没有合同关系。无合同关系,就谈不上合同的变更。此外,如果合同违法,应当禁止转让。在预售合同中,如果商品房预售人和预购人已经明文约定预购人不得转让其所预购的商品房的,预购人应当遵守合同,不得转让。如果预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让预售商品房。但预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。

5、预售商品房转让必须签订转让合同,并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

二、预售商品房转让的程序是怎样的

1、转让人与受让人应当签订预售商品房转让合同,转让合同应当采取书面形式。并且转让人与受让人还应当在原预售合同背书记载有关转让的情况。

2、转让人或者受让人持转让合同与预售人办理原预售合同的变更手续,以明确预售人应当向受让人履行原预售合同的标的物,受让人应当向预售人履行支付剩余购房价款的义务。

3、转让人或者受让人应当在原预售合同变更手续办理完毕之日起10日内持预售商品房转让合同和变更后的预售合同到预售商品房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理变更登记备案手续。

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