京城18家银行首套房贷上浮5%-10%，保刚需已成为历史

对于一线城市的刚需来说，这几天又迎来了一个不那么好的消息。

证券日报了解到，自9月14日起，京城部分银行开始了新一轮的房贷利率上调，这次调整后，首套房贷利率将主要1.05倍和1.1倍之间，个别银行甚至达到了1.2倍。

融360监测的首套房贷利率数据显示，截至9月19日，北京地区30家银行：

江苏银行、平安银行和包商银行已经暂停受理房贷申请；

汇丰银行、工商银行、广发银行、农业银行、北京银行、中国银行、邮储银行、建设银行是1.05倍；

恒生银行、杭州银行、民生银行、南京银行、光大银行、渤海银行、友利银行、中信银行、浦发银行是1.1倍；

东亚银行是1.15倍；

兴业银行、花旗银行、天津银行、大华银行、渣打银行、交通银行、北京农商、华夏银行、招商银行维持基准利率。

目前已经有8家银行上浮5%，9家银行上浮10%，1家银行上浮15%。

有支行人士表示，目前只是上浮5%-10%的文件下发，而上浮20%的文件还未正式下发。

保刚需让位于去杠杆

记得在6月份，发改委价监局曾约谈过工商银行北京分行，要求房贷利率不能一刀切，不能和其他银行一块搞价格同盟，意思是说，房贷利率要差异化，首套房贷利率不能再上调了。

当时的房贷利率还是0.9倍，我们曾乐观地表示，首套房贷利率应该不会上调了。但事实证明我们被打脸了。

图中蓝线代表的首套房贷利率趋势，它已经迅速逼近二套房贷利率，这也意味着首套房和二套房除了首付差距之外，贷款成本已经相差无几。

而从范围来看，首套房贷优惠利率占比也是迅速减少，2016年8月份优惠利率占比达到85.93%，这一比例从2017年4月份开始迅速下行，截至2017年8月，首套房优惠利率占比已经只有3.56%。在融360监测533家银行中，有484家银行的首套房贷利率已经持平或超过基准利率，占比达90.8%。

对于刚需来说，房贷利率上调还并不是的坏消息。

据我们了解，目前批贷周期也已经大大拉长，一线城市排队等个大半年也并不少见，而购房者如果要“插队”，一般需要选择购买银行的理财产品或保险，理财产品的门槛并不低，部分银行是10万元起步。而保险价格则是明显高于市场价。比如某银行要求购房者购买意外险，3000元保30万（30万意外险保额市场价仅为一两百元）。

首套房贷利率不断上调，伤害的自然是刚需。而首套房贷利率与二套房贷利率迅速接近，则意味着未来房贷利率上调空间或许不大。但无论如何，首套房与二套房的差距缩小意味着保刚需已经让位于去杠杆。

刚需的日子如果不好过，炒房客的日子自然也好不到哪里去。今年1-8月份，炒房走出了一个华丽的轨迹。

1-3月份，炒房客们还在一线和二线城市大规模买房。

但随着3.17之后北京率先调控，炒房客迅速向一线城市周边的小城市转移，比如廊坊、沧州、嘉兴、昆山、佛山、东莞等地。但随后这些城市已经收紧楼市，廊坊、沧州、嘉兴等城市已经出台限购限贷限售等措施。

一线城市群全面调控后，炒房客开始进入远离城市群的三四线城市。近几个月来，房地产去库存明显提速，数据显示，今年前8个月住宅待售面积正加速减少，1-2月份住宅待售面积同比减少12.7%，而到了1-8月份，同比已经减少了22%。

按照这个趋势，去库存主力的三四线城市很快会转向，实际上从7、8月份三四线城市的房价涨幅已经明显动力不足。国家统计局数据显示，7月份70个大中城市，有10个城市涨幅超过1%，而8月份则仅有桂林（1.1%）和呼和浩特（1.0%）涨幅超过1%。

当前楼市的一个很鲜明的特点是“好的城市压，差的城市救“，部分三四线城市房价同比涨幅已经超过10%甚至逼近20%。但这这种趋势不会持续太久，三四线城市的棚改已经超预期完成，四季度和明后年的棚改规模会显著低于今年。三四线楼市会逐步趋于稳定。对于炒房客而言，在人口净流出的三四线城市买房，没有棚改等强概念的支撑，风险会很快显现。

再来看看房贷利率的上升对炒房客的影响。事实上房贷利率不仅影响刚需，对炒房客的影响则更为明显。他们当中很多人因为房贷的收紧而不得不选择选择通过消费贷的形式筹集购房资金。但这一块现在已经开始大力清理，未来炒房客很难获得消费贷等非房贷资金，最近更是有多家银行要求20万以上消费贷客户补充货单、发票、合同、转账凭证等材料。

想必有一波炒房客要面临被银行抽贷了，等待他们的或许是资金链断裂。