刘磊：“央妈”又降准对房价是降火还是上火？

中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是去年10月24日以来，央行首度动用存款准备金率这一工具。此举将引导货币信贷平稳适度增长，本次降准将预计释放流动性7000亿左右。

昨天我们刚刚关注了火爆的一线楼市，其疯狂上涨的房价令人咋舌。央行此举将释放更多流动性；在一月份广义货币M2增速创19个月新高，一月贷款数据也创新高的情况下，央行此举无异于”火上浇油”?

那么这瓢“油”或者”水”浇得到底怎样呢？对于刚需购房者来说，首付、利率都在低位，也许对于他们想要及早拥有一套属于自己的家的梦想，门槛确是是的新低；然而，对于投资者来说，事情就没有那么简单了：无视市场规律，一窝蜂涌入，后果很可能出乎所有人意料。

很多投资者总是犯想当然的错误，看问题只看表面。比如房价高速上涨，就以为十年前仅仅依靠房价上涨就能为自己带来巨额财富的时代又要到来。然而，我们知道，价格反映价值，并受供需关系影响，而不是借着政策新鲜一时就能把价格哄抬起来。要想看清房价走势，先要看看我们当下的供需状况如何。

空置率作为衡量房价是否有泡沫的重要指标，尽管目前去库存已经成为国家战略，然而对于空置率官方一直坚称“没有准确的定义”“计算出来很难”，但第三方机构和民间对这一数据的关注热度一直很高。此前，中国西南财经大学研究人员所做调查显示，在中国城镇中，平均每五套住房就有不止一套空置，当前房价的回调正令这些空置住房的房主们面临额外压力。瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称中国居民的自住房比例已达88%，在城镇地区约为75%-78%。据此估算，城镇家庭住房空置率在22%-25%，这与西南财经大学的研究结果基本一致。也就是说，目前我们房地产的存量过剩、结构失衡，已经成为不可回避的问题。而金融杠杆撬动的市场流动性，造成大量房产唯独进入一线楼市交易平台，热闹一时，涨价一时，但整体供大于求的状况并没有改善。试问，投资者此时贪图利好买下的房产，未来谁来接手这样的房价呢？

从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率从高至低的下降的周期，恰恰和房价的下降周期相对应。过去十五年，中国房地产市场处于一个上升的周期。在这个发展周期内，任何调控政策都会对房价起到“推波助澜”的作用，所以会有越调越高的现象。

此外，2012年起，中国劳动年龄人口首次减少，之后几年持续下降；尽管目前决策层出台一系列鼓励生育的政策，但是老龄化社会趋势势不可挡，未来这种下降趋势将持续，中国正在迅速失去其高速城镇化过程中产生的人口优势。

有的评论称“房价早已绑架了中国经济”，其实，笔者认为，目前中国经济在缺乏经济增长点的时刻，更加依赖房价——如果房价下降，说明中国经济的未来发展趋势不被看好，尤其是与房地产相关的产业都将大幅萎缩，银行不良信贷将激增；贷款买房的投资者和期望保值的购房者，实际上将守着一堆负资产；反之，如果房价不下降，住房作为一项基本需求，将有更多的居民“勒紧裤腰带”去供养它，从而使得消费能力萎缩，同样不利于经济发展。

可以说，把赌注押在房产上的投机者也好，还是依旧用十年前的投资想法去进行资本搏杀的投资者也好，其财富可以说已处于岌岌可危的地步。眼下，楼市的症结是过去市场的供给量过剩，而居民的可支配收入并没有同步增长，外加人口逐渐呈现负增长趋势，人口红利消失，这样就使得库存无法有效消化。在这种形势下，如果抱着大赚一笔的心态匆忙入市，很有可能在后期也面临着“去库存”的问题，或许未来某一天，中介展板上那个低于市场价也低于买入价的“周转资金急售”，就是现在匆匆买下的房产呢。