国五条细则满月广州六区聚焦 买家着急二手房价坚挺
房天下2013/03/31 00:30
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今年3月1日国五条细则正式落地，20%个税让多地二手楼市风声鹤唳，而一手楼市同样暗潮涌动。距离新政颁布将近一个月，广州典型板块的市场有何变化？购房者所关心的房价又是否被“调”下来了？有多少买家受新政影响而百变购房计划？房天下“国五条细则满月广州市场观察”本篇开启板块聚焦。
二手房选择少 卖家持盘观望买家急着看房
3月12日记者走访市桥南新世纪花园(小区网论坛)附近的几家二手房交易市场，其中一家中介马力地产大门紧闭，门前只贴了张招聘启事。而另外几家中介没有放盘业主，而看房有好几个。其中众邦地产的负责人表示，房价最近的涨跌并不明显。
满五年“免税房”成新宠
记者在合富置业地产发现一套“免税房”，绿庭雅苑的朝马路二手房88㎡售78万，据销售介绍，房主在国外，要7月1日以后才能办理过户手续，因此暂时不卖，而咨询此房的人不少，因为此套房符合国五条细则中的“转让自用5年以上且是家庭生活用房的免征个税”，并不受新政策的影响，房主涨价的可能性很低。
新政实施后 市桥南一二手价格或持平
记者算了一笔账，假如这套房需要按照新政严格按转让所得的20%计征个税，根据绿庭雅苑2005年开盘时价4500元/平的报价计算，88平约40万购价，现出售价为78万，那么本套房子38万，则按照新政20%计征个税，折合缴纳7.6万元税款。根据以往的二手房交易惯例，相关税费都将由买方负担，那么买房实际购买总价为85.6万，售价为9727元/平，对比同区域同价格层次的锦绣世家9600元/平起，基本持平。
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海珠区：工业大道南二手房涨12.5% 海珠8盘涨幅达3000元/平
工业大道南二手房放盘数量激增 二手房价上涨12.5%
3月21日上午，记者走访周边工业大道南金碧花园(小区网论坛)附近4家房屋中介。目前的该区域的二手房租售价格略有上涨，中介处一派热闹景象，合富置业、中联地产等二手中介都有来咨询的客户，以合富置业为例，10多内就有两位询客上门。
据悉，早在今年2月，新国五条酝酿出台的那段时间，该区域内的二手中介的业务已经开始增加，不少客户急于在新政出台前购房过户；而到了3月，新政的落地进一步催热了整个二手市场。
海珠区8在售新盘乘机涨价 涨幅达12%
新国五条细则出台后，不仅催热了工业大道板块的二手房租售市场，海珠区不少新房也乘机涨价，涨幅达11%，即使如此，也依然挡不住购房者买房的热情。
记者走访金碧花园三期旁的鸿益华府，该盘于2012年10月开盘，年前均价一直稳定在24000元/平米左右，但新国五条出台后，项目均价攀升至26000元/平米，直涨2000元/平，涨幅超8%。据了解，鸿益华府年后进行了两次调价，一次调价是在3月7日，项目销售坦承是受到新政的影响。
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珠江新城二手市场坐地起价 不全是新政原因
新“国五”条宣布后近一个月来，“末班车”效应下广州楼盘交易量暴增。珠江新城房产交登中心人员向记者吐槽，自从新“国五”条颁布后，他们的工作量比平时翻了几番。
至于价格方面，二月底，从整体来看，珠江新城的二手房价普遍稳定在29000~30000元/m2，东区的二手房价要更高一些，介于31000~32000元/m2。新政后，珠江新城板块二手豪宅普遍涨价，但大部分楼盘价格依旧徘徊在3-4万元/平，销售人员表示，价格普涨一方面是新政中二手楼盘交易20%差额税的影响，另一方面也是受今年市场预期转强、中心区新货锐减等因素影响。他告诉记者，其实从今年元旦开始，就已经有好些楼盘暗中调价，不完全是新政原因。
一手豪宅价格微涨或持平 受新政影响不大
相对二手豪宅货量，近期珠江新城的一手货并不算多，有老盘加推新货，也有全新盘崭新入市。据地产中介透露，珠江新城楼盘主要为改善型的中高档豪宅，受新政影响并不大，稀缺户型的涨价空间就比较大。
尚东君御曾在元旦期间，抛出百来套中小户型住宅，遭到购房者连夜排队疯抢。就其在“阳光家缘”的网签数据来看，两个月前，尚东君御的网签均价是42851元/平方米。
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超级豪宅大一山庄 入门门槛5000万
说起广州的富人区，大家脑海内首先浮现的可能是二沙岛、珠江新城这些发展成熟的区域。然而白云新城发展规划明确，“市肺”空气质量好，南湖板块拥有稀缺山水资源，生态环境良好，有望成为新的宜居富人区。近日，记者走访了大一山庄、保利云禧、中海云麓公馆等楼盘，为各位带来了白云区豪宅的资讯。
白云新城地王项目 叫价40000元/平以上
位于白云新城核心位置的中海云麓公馆和保利云禧，紧邻广州白云国际会议中心、规划中文化中心以及万达广场、绿地中心等商业中心，在地铁2号线白云文化广场站和萧岗站之间。中海云麓公馆和保利云禧分别是2010年的“白云新城的地王”和当年的广州单价地王，且两个项目仅一墙之隔，定位也较为接近。目前两盘叫价均在40000元/平以上，入门门槛在500万左右......
南湖豪宅板块有新盘推出
白云区的南湖板块拥有良好的湖山资源，是优质的豪宅板块，但近年来先有新货推出。最近该板块将迎来新天半山的新货补充，新天半山是南湖山庄(小区网 论坛)的新一期项目，位于白云区南湖旅游风景区南湖东岸
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金洲刚需盘紧缺 放盘增加50%二手房价小涨
目前南沙在售楼盘多以改善型为主，主推三至五房，仅除了东平雅筑(论坛 房价 动态)、敏捷•君御国际、时代南湾等部分楼盘在售少量刚需盘。记者走访时代南湾时销售介绍，目前92平的小三房仅剩三套，不少投资客都偏向稀缺刚需盘。附近的房产中介也证实了这一点，“来放的多为刚需盘”，一中介说，“一旦细则落实，刚需客便不会考虑二手房，所以卖家趁着现在赶紧放盘，比年前增加了50%的货量”。
二手竟比一手贵 新房量多价稳宜投资
自从2012年9月份南沙获批新区以后，南沙的一手房价格完成了三级跳，以海力花园为例，去年9月份初期还处于7000元的价位，到11月份已经升至8500元，两个月涨幅达21.4%。但二手房涨势也很凶猛，目前海力花园一套102平的简装三房出价102万，二手均价10000元/平，而当时购入是毛坯均价7000元/平，减去1500元的简装，涨幅和售价基本上与一手房持平。若将20%的个税计算在内，还需多交6万的税费，这样一比，买二手房还不如手房。
记者选取了同时在售一手和二手的几个楼盘进行对比，发现个别二手房价竟比一手房价高。海力花园三套房二手房价均上万，一手房价才8600元，广晟海韵兰庭(论坛 户型图 房价 动态 微博)两套房的二手价也比一手价高。而将税率、房屋折旧率、产权年限等计算入内，二手房性价比确实不如一手房。
也有购房者担心二手房价格上涨后，置业人群将涌向新房，导致新房水涨船高。对比新政前和新政后周边几个楼盘的一手房价，增幅并不明显，南沙境界藏锋涨2.3%，南沙滨海花园(小区网 论坛)涨4.5%，其他楼盘基本持平。新政出台这一个月来，对新房房价并没有太大影响。
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二手房95平总价达到150万 改善型房源充足并未受新政影响
科学城板块 二手房单价在1.6万至1.8万之间
靠近科学城的优势，目前二手房单价也要到1.6万至1.8万之间，而且大户型房源充足，并未受新政影响。据小编观察，这两个小区就有10多家地产中介公司。当地一位中原地产置业顾问表示刚需型的80平小户型是非常少，“都是95平以上的大户型，拿以95平的三房来计算，保利林语山庄要150万/套，万科城(论坛 户型图 房价 动态)则需要160万/套。就单价来说，万科城会比保利林语山庄贵些！”
“因为万科户型要好，赠送面积多”该置业顾问解释为何万科城比保利林语山庄二手房贵些。据悉，万科城、保利林语山庄都是08年左右开盘，到目前房产证都未过五年。该置业顾问也表示，新政后萝岗二手房行业没什么变化，具体细则未出还是按照之前按1%征收税率。他帮小编粗略计算，90平以上首套房二手契税、中介费、按揭费等差不多要10万。也就说买家首套按照三成来计算，150万的房子包括各种税费至少要拿出60万！
一手刚需新货年中扎堆上市
从这片区来说，二手房多为大户型、总价上也要150万左右，不太适合刚性需求。一手新盘方面在上半年扎堆上市，针对刚需人群有奥园春晓(论坛 房价 动态)、中海誉城。都可选择。
刚需眼中的香饽饽 萝岗货足年中集中供应！在售项目：万科东荟城、科城山庄、中海誉城 。
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