证满5年临界点 点样卖房节省税费？
广州日报2012/08/13 08:07
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二手交易 疑难解答
按目前二手房交易税费规定，证满5年的房屋交易免征5.6%的营业税。业主手持即将届满5年的房屋想出售但又遭遇买家提出等多几个月再递件的请求，该如何是好？日前记者接到一位读者的电邮（fdc@gzdaily.com，或私信至微博“广州日报二手楼市”），她手头的房屋到11月就证满5年，但她现在急于套现，中介帮她找到的买家是做公积金与商业贷款的组合贷，中介告诉她，公积金批贷时间较长，批下来的时间都差不多到11月，希望可以到时候再递件，帮买家省一些税费。这位读者的房贷已供满，属于持证交易，本可以立即签约递件过户，就是因为面临免税的临界点而需要先签约再等几个月才递件，到底其中可能有什么风险，读者该如何规避？
中介人士：免税虽然省钱多 但怕“夜长梦多”
中原地产区域营业经理谢镜荣表示，他们促成交易后都希望交易尽快完成，像这类交易为等免税而等多一两个月，分行一般不鼓励，主要看交易双方意愿。目前广州绝大部分是业主实收，不负担任何税费，因此房屋是不是证满5年与业主关系不大。由于证不满5年，买家需要承担较多税费，总价会有所让步；证满5年，业主认为买家可省下一笔税费，故此反而会在总价上加多几万元，变相拿回部分免税的钱，买家得益不一定如预期大。据记者了解，目前二手房证满5年可以免掉5.6%营业税，业主出售证满5年且是名下的房屋，免征1%的个税，如果证不满5年的房屋交易，这两项税费加起来就达评估价的6.6%，以100万元来算，证满5年与证不满5年的税费差异就达6.6万元。
据中介人士表示，2008年因楼市调控及金融海啸的影响，个别交易会因为等证满5年而推迟交易，结果遇上2009年的V形反弹，因此而产生不少交易纠纷。从目前来看，为证满5年而等几个月的情形时有发生，但等一年以上再交易的个案已绝迹不见。
按揭专家：为省税费会耽误按揭放款时间
满堂红亿达按揭曾小姐表示，公积金与商业组合住房贷款的审批时间主要是看公积金贷款部分的审批，因为商业贷款部分大约需要7~10个工作日就可以审批完成，银行对公积金贷款部分审批完毕后再递交到公积金中心进行审批，从目前来看，资料完备的个案需要一个多月时间，因此若现在签约，最迟10月就可以递件交易。而读者的个案却是需要等到11月才递件，故此其实相当于为等免税而白白浪费一个月时间。
合富置业业务营运中心高级经理徐彩霞表示，交易时间是交易双方达成的一致意见。目前放盘的业主目的性较明确，如改善型的业主“一卖一买”，看中了新房才放掉旧房，尤其是一些额度已满需要出售房屋才有名额的业主，他们一般都不会同意等若干月才交易，因为旧居未递件过户，他们就没有名额购买或缺乏资金来支付新居的首期款。一些业主因为生意周转的原因而放售房屋，宁愿平多十几万元都要尽快脱手，这类型的业主也会速战速决。像本报读者这样的业主堪称“易话为”，可能她只是需要首期款来周转，不需要急着要尾款，且价钱符合她的心理水平，所以才同意延期递件交易。
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交易小贴士：延迟递件要签补充协议防意外
房地产中介专家表示，对于这类延迟递件交易的个案，中介人士一般都要求双方网签，锁定房屋，以免屋主“一屋二卖”。在交易合同上，双方可以对可能发生的税费政策调整或银行贷款额度不足作出约定。比如说，目前是证满5年免征营业税，不排除未来免税的时限出现变化，双方可以约定“一旦出现国家税费政策调整，双方应签订补充协议，最迟不超过11月递件交易”；对于银行批复的贷款额度不足，目前的二手房标准合同已作出约定“买家需以现金补足”。
现在签约，11月才递件交易，的变化来自楼价，但房地产中介专家表示，只要一签订合同，双方都必须遵守合约精神，到时楼价有任何变化都只能按照合同约定来执行，如果任一方违约，合同也有相应的惩罚条款。故此，对于买卖双方来说，签约前必须清楚楼价这个不确定因素，到时候价格升跌都应处之泰然。
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