放松限购后，广州多楼盘盯上深圳客，番禺“走红”
华夏时报2023/10/16 08:23
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近期，一辆“深圳VIP看房团1号车”大巴停在广州黄埔区某楼盘售楼处及广州某楼盘营销中心门口挂上“热烈欢迎深圳VIP看房团到访”横幅的照片在广州楼市流传。
10月10日，《华夏时报》记者向上述组建“深圳VIP看房团”楼盘的内部工作人员了解到，现在广州很多项目都有在做外地省内客户拓展的工作，主要是因为黄埔、番禺不限购。
此外，据记者进一步了解，上述在营销中心门口打出“热烈欢深圳VIP看房团到访”横幅的楼盘位于广州黄埔区，该楼盘在今年中秋、国庆假期累计到访客户1383台，其中异地客户购房占总成交比15％。
而当记者和广州房产中介张柠（化名）聊起近期有深圳人过来广州买房的事情时，张柠表示这很正常，还向记者说道，“广州这次（放松限购）力度这么大，大家都看哪里能赚钱，都跑哪里去，再加上番禺、黄埔等板块在政府的报告里都是未来比较有发展前景的几个板块。”
继“认房不认贷”后，广州于9月20日再次成为首个放松限购的一线城市。超预期的政策放松使得广州楼市在近期扛起了楼市复苏的大旗。据广州中原研究发展部统计，广州楼市今年国庆黄金周开盘数量、推货量比去年十一分别增加47％、66％。开发商心态有明显改善，主力推新区域为番禺（951套）、增城（906套）、黄埔（350套）、白云（188套）。此外，在番禺限购政策放开后，市场涌现了不少深圳、珠海的客户前来购买，华南、万博、科创城等多个板块推售活跃。
有南沙区域中介转变方向主攻番禺
10月12日，广州荔湾区中介陈檬（化名）向记者表示，十一假期期间，广州贝壳新房成交了1300多套，主要是广州调整住房限购政策实施区域范围后，番禺、黄埔等区域卖得不错。
9月20日傍晚，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，对黄埔、番禺等区域取消限购，中心五区社保“5改2”，以及全市增值税征免年限“5改2”。
中指研究院指出，在政策利好带动及开发商加大推货力度下，广州新房市场成交有所回升，尤其是9.20新政后市场成交明显回温，中指监测数据显示，9月25日—10月1日广州楼市共网签商品住宅29万平米，环比增加93.3％，同比增加18.9％。黄金周期间（9月29日—10月6日）网签商品住宅15.7万平米，较2022年同期日均增加13.2％。
此外，具体从开盘、加推的项目去化来看，数据显示，国庆假期期间广州楼市处于缓慢复苏期。广州全市累计推售15盘，货量合计2261套，去化504套，整体去化率为22％，低于2022年同期1个百分点，低于2021年同期19个百分点，去化表现较为平淡。据了解，在国庆（9.25—10.6）统计的15个开盘项目当中，去化率表现为优秀、较好的项目分别占比2成，而去化率表现为一般的项目占比超6成。
中指研究院华南地产研究主管陈雪强对记者表示，从“十一”黄金周整体表现来看，广州楼市上访量及市场成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显，尤其是限购政策放开后的番禺、黄埔等区域，市场成交要好于外围区域，中心区域核心板块的热度延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍将维持较冷趋势。
值得一提的是，广州中原研究发展部也指出，享受限购政策松绑红利，番禺当属今年黄金周的“当红炸子鸡”，多个盘首日去化达30％以上。而外围南沙、增城等区域整体去化表现并不理想，不少项目首日加推去化仅个位数水平，市场销售氛围略显“安静”。新政东风带动番禺热度升温，部分南沙买家转移至番禺市场，部分南沙的中介渠道甚至转变业务方向去主攻番禺项目。
而在库存方面，广州中原研究发展部数据显示，截至9月末，广州全市库存量1223.7万平米，去化周期19.2个月，创下今年新高。原因在于今年6—9月广州新房成交出现明显下滑；新政对市场刺激尚未体现在成交、网签表现上，而9月开发商供应量增加，导致整体可售库存量增加。
相比于新房市场的缓慢复苏，广州二手房市场仍带有“秋意”。
广州市房地产中介协会数据显示，2023年9月（统计周期为2023年8月26日至2023年9月25日），广州市二手住宅整体网签（中介促成＋自行交易）共8544宗和85.60万平米，环比增长4.76％和4.10％；其中中介促成宗数和面积分别为1146宗和10.83万平米，环比增长9.46％和6.11％。
分区域来看，广州市房地产中介协会数据显示，多数行政区网签面积环比均有所增长，其中南沙区增长幅度比较明显，达到33.29％；其余各区增长幅度相对较小，其中黄埔区增长11.03％，白云区增长9.34％，天河区增长5.48％，番禺区、花都区和增城区分别增长3.99％、2.24％和1.52％。越秀区、从化区、荔湾区和海珠区网签面积环比均有所下降但幅度较小，分别为3.09％、1.94％、0.92％和0.23％。
整体来看，今年9月广州二手住宅网签数据较此前的7、8月有所回升，但上升幅度较小，而与今年2、3月份相比，仍比较低落。
值得一提的是，在二手房成交数据未有大幅度提升的时候，广州二手房挂牌数量却出现了明显上升。记者查询链家网发现，截至10月12日，广州二手房挂牌数量达到14.07万套。而据记者观察，去年9月2日该网站广州的二手房挂牌数量为11.84万套。
值得一提的是，第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南曾对记者表示，广州放宽限购政策，短期来看，政策首先影响的是二手房市场，大量积压的卖房需求短期内会集中释放，二手房挂牌量会显著提高，二手市场供求关系或会失衡。积极方面，卖一买一的置换客户的交易周期会缩短，提振楼市表现。但也存在持币观望的客户，当二手房发生降价成交，这类客户买房决策会更加谨慎。
“对于一手房而言，这轮政策的实施将导致需求资源的重新配置，非限购区将吸引部分外溢的刚性需求和改善需求，而核心区资源稀缺性和圈层将更加稳固。”刘晓南还补充说道。
