黄穗诚:开发商要做好为大多数人建房子的准备
房地产门户房天下2007/11/16 13:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
广州房地产业的发展之路对于来说，有着启迪的意义。像一个呱呱坠地的孩子，进入青春期，有着花蕾和早上八九点钟阳光一样美好的前途，也将有着成长过程遇到的种种烦恼，所有这些能给后来者以启迪。
近两年，宏观调控、房价、开发商、购房者、专家……所有活跃于房地产行业的人或事，都随之经历了太多的变化。在这当中广州房地产业的发展有何特点？广州市房协专家委委员黄穗诚接受了搜房网的专访。他分析了广州楼市的现状与发展历程，并建议，市民选择住宅居住时，一定要量力而行，租房和购买经济适用房、限价房等也是不错的选择。以下为采访实录。
黄穗诚：广东省房协处理商品房买卖纠纷投诉顾问、广州市房协专家委委员，多年从事房地产相关法律法规和政策的研究，并长期从事商品房买卖纠纷处理。
搜房记者：请您点评近两年广州房地产的发展特点及显著变化。
黄穗诚（进入博客）：广州房地产业已经顺利迈过原始积累期，现在正处于蓬勃发展期。近两年来，广州楼市的发展有以下特点。
1、广州房价前几年在各大城市中处于低位，现在已经上升到相当的高度。在实现利润化的驱动下，房价的高涨是必然的。国家宏观调控抑制房价的政策近两年频频出台，但广州的房价却显著上涨。而“70/90”政策，在广州没有很明显的体现。这反映了楼市的商品房品种的供应与国家对房地产业的要求——改善群众居住条件是房地产业发展的根本目的，还有一大段距离。
2、广州近两年大量收回闲置土地，而土地供应量也比前几年大得多。但商品房的供应仍未能满足市场的需求。广州老城区的土地资源有限，老城区土地不断收回但是出让量少，中心城区的商品房供应量大幅下降。
3、开发商成长于广州，现正逐渐走向，纷纷到二三线城市开发新项目。
4、广州楼市数据发布正在慢慢完善。逐渐给市民提供进入楼市真实可信的完整数据参考。
5、二手楼市的蓬勃发展，交量目前已占商品房供应量的半壁江山了。二手中介实行片区来规范管理，更促进二手楼市逐步走向规范。
6、民营企业中的大开发商逐渐取得了市场主导权，许多小开发商淘汰出市场。广州市的房企由1600多家，减少到目前的700多家。大浪淘沙，被淘汰的有不少是曾是广州市房地产开发30强房企，而国有企业也有不少。广州房地产业目前正处于非常重要的转折期，由“群龙竞争”阶段向品牌效应阶段过渡，不少大开发商的品牌已有效应。
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搜房记者：请您讲述广州房地产的发展过程中让您难忘的经历。
黄穗诚（进入博客）：广州房地产业在发展过程中，令人难以忘怀的事情很多。2003－2004年左右房价处于低谷，当时很多开发商说楼市房价仍有上涨空间，现在都变成现实。房地产业是关乎国计民生的重要行业，令我感受最深的是老百姓买房是买涨不买跌。
广州住房保障体系重新建立向我们展示了其必要性。确实，从十多年改革与探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。房地产业不能是个纯粹的市场化行业。市场竞争并不会自动带来社会福利化。住房问题是重要的民生问题。改善群众居住条件是城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。构建多层次住房保障体系是政府的责任，调控和监管房地产市场促进其健康发展是政府的职能。
政府保障住房是住房供应体系中的一部分，它的建设与商品房价密切相关。广州前几年的商品房空置量很大，导致经济适用房、廉租房建设陷于停顿状态。商品房价近年飚升，促使广州住房保障体系重新启动，政府职能强化。这表明，不能完全通过市场来解决中低收入家庭的住房问题，要使商品房价格上涨不影响中低收入人群的居住，政府就一定要出手。把解决城市低收入家庭住房困难，作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，已成为共识。
搜房记者：广州房地产目前面临哪些瓶颈，应如何突围发展，更上一层楼。
黄穗诚（进入博客）：从房地产企业的角度来看，的瓶颈是资金问题。按照城市住房工作会议精神，强调开发商自有资本金至少达35％，两年内完成楼盘开发。地价又不断攀升。而目前的销售运作模式是用预售来融资，用消费者的钱盖房子，目前这个正在发生变化，央行要求项目封顶才能贷款给购房者，预售融资的资金减少了。企业面临困境，资金回笼紧张。
但是目前开发商的自筹资金才25％左右，跟国家的要求还有一段距离。而土地出让金又要求严格实行一次付清。资金问题不能解决，拿地建房就无从谈起，时间限制更是给开发商很大压力。
企业的突围之路就是上市，或者搞融资基金，谋求新的融资模式，如不成功，广州的开发商数量将再减1/3。
第二个是人才问题，有钱不能解决所有问题。企业融资拿了地，准备在各地开发项目，需要大量的专业技术人才，因此这也是不可缺少的因素之一。
第三是房价高企而购房者资金不足，购买力下降。
搜房记者：广州的开发商和购房者如何在楼市的风云变幻中找准自己的位置，适应时代的变迁。
黄穗诚（进入博客）：从开发商的角度看，首先要切实落实“70/90”政策。
现在很多开发商认为100平方米以上的大户型好卖，而且赚的多，我认为这是暂时的。因为土地资源有限，政府一定会实行该项政策，从而使有限的资源发挥的作用。同时房价飞涨，大户型总价偏高，普通购房者负担不起。如果开发商不把握住国家的要求，将来可能不能及时地作出应对措施，而出现生产的商品房出现大数量滞销的状况。
根据前一阵公布的规定，房管局已不能批准开发商在预售与验收过程中擅自改变间隔尺寸，对此开发商要有心里准备，根据销售情况随意改变规划、改变使用性质来适应市场的做法行不通了。
开发商要提前做好商品房降价思想准备。因为广州楼市目前处于“有价无市”的状态，并非供不应求，持续2年或3年后，房价会呈缓慢下降趋势。第二套房贷新政限制了二次置业者的购买欲望，尽管房价近几个月一直在涨，但这是楼市“虚火”。市民购买力有限，房子卖不出，央行不断收紧银根，企业又无融资新办法，随着这两年批出土地商品房的建成，商品房供应量的增加，供求关系发生变化，房价下降趋势会强化了。而老百姓是买涨不买跌的。
购房者要根据自己的经济实力来选择是买房还是租房。买不起房，租房也是不错的选择，或者购买二手房和政府提供的保障型住房，并不是只有手商品住宅这一条路。
