容积率1.1，规划90栋别墅！拿地10个月，增城城投永宁别墅全新盘终于有进展了

广州房天下10/21 11:06 北京市

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拿地超300天，增城城投永宁大道北侧地块终于有了实质性新进展。10月14日，广州公共资源交易中心发布增城区永宁街永宁大道北侧A25038号地块建设项目勘察设计招标公告。

这是该地块自2024年12月12日成交以来的首条招标信息，距离拿地已过去306天。

对增城楼市来说，这条消息本身不大，但信号不小：一边是国企平台拿地后“按兵不动”的节奏，一边是增城库存高企、供应收缩、低密别墅盘频出的市场底色。

306天等来一纸勘察设计招标

先来看看这个地块的基本情况：

本次招标内容为勘察+设计，投标限价6020.84万元：

按这个节奏倒推，方案设计走完要到明年中，施工图出来再去办报建、拿施工证，项目真正面世大概率要排到2027年。

对比同批出让地块，例如福牛地产荔湖地块，目前已出案名“福牛名苑”，早前不少中介在带客推荐项目；而花都城投融创042地块也正式名为“潮启云筑”，即将在最近正式开盘，增城城投这块永宁地，确实是同批里“最慢的一个”。

强排方案曝光：又是“小高层+别墅”

招标附件里最值得看的，是一份总图强排方案（注意：非最终报批）。按照方案，目前地块被切成两个组团：

方案的组合逻辑很熟悉，就是小高层走量+别墅拉溢价，和增城城投在售的“云栖江麓”几乎一个模子。

云栖江麓位于荔湖新城，2024年8月拿地，楼面价9120元/㎡，同样是小高层+71栋别墅的混搭，拿地一年多才开盘，至今累计网签120套、金额3.74亿元、均价1.9万/㎡。

永宁这块地楼面价更低，仅5890元/㎡、容积率同样1.1、紧挨山猪窿水库和南香山，做别墅产品顺理成章。规划条件里也明确鼓励主景观阳台、入户花园，半开敞空间占比上限提到20%，对低密产品是利好。

为什么增城城投“这么慢”？

据相关统计，目前增城目前仍有10宗已成交涉宅地未转化入市，总建面超120万㎡，其中7宗拿地超18个月没动。

国企平台慢，通常有三点原因：

① 不急着回款：增城城投拿地资金成本压力小于民企，没有“快周转”倒逼，宁愿方案磨细一点再上。

② 增城现在不是“快开快跑”的市场：截至2026年6月末，增城商品住宅库存约260-280万㎡，去化周期27个月以上。增城的房子不缺，缺的是能撬动市场的创新产品。

③ 低密盘要算账：楼面价5890元/㎡，如果全做刚需小高层，增城现价1.3-1.5万/㎡的行情里利润很薄；做一部分别墅拉到2.5万+，才有利润空间。但同时别墅去化慢，货值沉淀也重，所以“慢”本身也是一种风控。

增城楼市底色：供应缩减，库存仍在

从永宁地块的开发节奏，我们不难理解增城整体市场的缩影。

一是供求双缩，2026上半年增城新房供应仅13.95万㎡，同比腰斩；成交量约为54-59万㎡，也在下滑，均价降到1.33万/㎡左右。

二是库存仍高压，去化周期达到27个月+，虽然比2025年底的30个月+收窄，但远没到健康线。其中，新塘板块相对能走货（占全区成交近四成），永宁、朱村第二梯队，仙村、派潭等去化周期没有明显改善。

三是土地端几乎停摆，2026年增城供地计划仅2宗宅地，且都是低密地块，明显从“刚需粮仓”转向“低容积率改善/别墅”。

四是价格逻辑变了，据相关代理行预判，2026增城新货中100万以下总价段占比将升至6成，150万以上产品收缩。也就是说，刚需小户型走量、低密别墅做溢价，是当下增城房企的主流打法。

永宁别墅盘，能卖出溢价吗？

回到永宁地块的基本面，利好因素也确实不少：

但整体上地块仍面临片区热度较低，远离广州主城、增城别墅或小高层产品去化仍有一定压力等影响，最终能否被市场所认可，还需要看最终产品的呈现以及如何通过定价来打动买家。