广州楼市：学区房别乱买，这是过来人血的教训

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提问：你好广叔，我最近想入手一套学位房，考虑自住兼顾增值，可能6年后会出售。目前看了荟贤大厦和宏宇广场，两者都是读省一级小学，都是单体楼，楼龄也差不多，你觉得哪个好点？400万预算，在昌岗路到同福路，宝岗大道这一片区，还有哪些二手的学位房推荐呢？

回答：你好。宏宇广场，小区环境稍微好一些；荟贤大厦楼盘偏小，不成气候。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！感谢您的指导，最近已经把东方花苑的房子卖掉了。我们的情况是总价能上到1000左右，有学位需求，能长期持有（5-10年）。目前有三个方案：1、金融城三房700左右+天河北学位壳300左右，2、天河公园三房1000左右，3、牛奶厂四房1000左右。这几个方案都已经兼顾了学位需求，请问哪个方案空间更大？谢谢

回答：你好。理想的是方案2，一步到位，自住、投资、学区都有了。其次是方案1，但拆分了老破小不仅占用房票，总体在资金利用率上不算最优。

提问：1.打算现在卖掉南岗的万科尚城，置换靠近市区的盘子，此刻可以卖3.8-3.9的话，值得这么操作不？

2.富颐94西北，城光114南北对流，哪个更佳？未来增值更好。

3.手持300w想置业，四成首付。家在鱼珠金碧，上班琶洲，有什么楼盘推荐低吸上车好增值的？

回答：你好。

1、万科尚城置换到市区没问题

2、城光114南北

3、可看下天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！总价在400—450之间想全款购置一套住房，作为投资，可以持有8—10年，最近看了以下楼盘：1、龙湖金地天峯，周边就是有点荒凉，没有什么配套，开发商说有8万平的商业，但是要到3号线支线建好后，才能开建。2、南沙湾越秀天悦海湾，这个盘各方面还可以，就是离城太远，就怕发展不起来。3、横沥岛美地江上沄启，担心金融岛发展不起来。4、黄埔越秀星樾山畔TOD，离高速250米，离市中心有点远。以上是我关注的楼盘，请您给我分析推荐一下！帮我排一下序，或者有更好的建议？

回答：你好。龙湖金地天峯，3号线番禺客运站，有番禺广场的带动，未来没问题；南沙湾越秀天悦海湾，在南沙客运港，不确定性较大；美地江上沄启，横沥岛确定性更高，属于南沙比较有潜力的地段，8-10年看也可考虑；星樾山畔TOD，地铁上盖，离区府也近，就高速有点噪音，也可考虑。

重点考虑方案4，其次是方案3。其他可科学城看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：请问牛奶厂板块如何，包括学位以及交通。不知以后有没有规划地铁？

回答：你好。牛奶厂有潜力的，不少购买力来自天河公园周边、老黄埔的新广，但过去透支了太多，建议在等等。有地铁规划，远期时间长。

提问：广叔，您好！又来问你了，这几天又看了几个盘，看了黄埔万科城市之光，开盘还没有确定时间，学校就是周边村里的学校要摇号，项目的华师附中不知道什么时候开学，荔湾新世界凯粤湾，现房，学校是直读培正小学，我小孩子明年就要读一年级了，还有大壮名城，销售说明年读书来不及，你看看选择凯粤湾在孩子读书兼投资怎么样？选凯粤湾就贷200万左右，选万科一次性也行，万科开盘也不知道什么时候？价格限价不超5选万科也行，但学校不是很理想，你帮分析一下怎么选择？

回答：你好。新世界凯粤湾学位江景好，白鹅潭CBD辐射区，算老城区为数不多的潜力盘，可以考虑，学位过去暴雷过，需要再确定下。

提问：家庭已有越秀区自住房一套，近10年考虑小孩读书方便都住越秀区。想买家庭第二套用于投资，请问广叔：当前大形势下，投资房产是否还有价值，预计年有多少？保利天汇，天河一品，珠江花城，海珠区中海观云府四个之间怎么选？谢谢广叔！

回答：你好。可以先观望观望，重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好。新人提问，看见2021年1月关于广州架构板块的分析，最后一句“广州只会蛙跳式东进，不会向南”，这个结论的理论是什么?

回答：你好。一直是顺江而下“向东向南”，金融城-鱼珠、琶洲、万盛围、万博，向东的趋势是更加明显一点。

提问：广叔你好，我们拟购置一套总价在350左右的新房，目的主要是投资，同时也考虑能作为婚房，我在琶洲上班，通勤时间希望控制在一左右。现在我们主要考虑香雪周边的时代天韵（黄埔）、合生中央城和五矿一云台；另外还考虑番禺的房子例如品秀星瀚和星汇文玺。想咨询广叔意见如何选择，或建议其他可以考虑的楼盘。谢谢。

回答：你好。优先考虑科学城具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！品秀星瀚不建议，南站这边目前配套各方面都还不行，难成气候；星汇文玺也是，配套短时间还起不来，交通也一般。

提问：房叔你好，目前在番禺桥南时代柏林一套143方楼王住宅，自住环境很好，价值600万左右，买到现在一直没涨。武汉保利华都123方住宅一套，价值400万左右，都没有贷款。为了小孩小学初中，想投资广州主城区一套，能兼顾自住和小孩读书，想请问房叔，这两套房有没有继续持有的价值，如果置换的话，怎么置换，购买广州哪里，可以兼顾自住和学区。

回答：你好。时代柏林自住还是很舒适的，边上就是公园。桥南板块交通是硬伤，没有地铁，价格方面也是偏贵，总体番禺本地人较喜爱。但缺少规划，房价不温不火。大面积总价也高，流动性方面也不是很好。保利华都算是区域标杆，可先持有，当然换到广州来也没问题。

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