广州楼市：黄埔哪里更适合自住加增值？我劝你别乱买

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提问：广叔你好，想请教您黄埔知识城的一手升龙学府和二手长岭居的保利越秀林语哪个更适合自住加增值？纯投资的话升龙合适吗？

回答：你好。选二手长岭居的保利越秀林语。升龙学府位置太偏了，长期看就算能发展起来，也会有很大供应，也就是说没有太大的稀缺性和优越性，不禁打。短期看，也没这么快发展起来，流动性很弱。

提问：新人首问：广叔你好！目前广州天河伟诚广场一套90平自住（抵押贷款257万），17年买增城保利平方花园一套（高楼层东南90.4平，全款），瑞安创逸公寓一套（全款自用）。伟诚广场是开放小区，极少车位（隔壁海景租车位），房子4楼，朝向西，想改善居住环境，想买小区好点楼龄新点的但不要太远，上班在龙口东。我的问题是：

1.能接受800万左右的，手里钱不够，想卖自住的房子和增城的房子，自住的有抵押需要先还贷才能卖么？

2.增城的明年5月才满两年，没满5年的交易税有多高？买的总价加契税160。

3.伟诚广场的房子地段好，生活方便，楼龄21年，开放式，物业一般，车位少，房子价位起不来，以后会不会更差？就纠结这个考虑要不要卖。

4.等两年攒够首付再买还是明年把伟诚广场卖了早买？

5.有哪些参考楼盘（交通要方便，因为有家人不会开车）

回答：你好。

1、增城的可明年5月满2年出手，现在也不容易卖，卖不起价

2、伟诚广场建议出手，产品很一般

3、800w左右建议考虑天河新盘如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好！给小孩买，等小孩工作后要是上班不方便再卖掉置换，选萝岗那边的盘好些还是南海神庙那边的越秀星航TOD或招商臻荣府？萝岗大壮五万多了和保利罗兰也要四万四五，还有一个时代天境和中央城价格低一点，哪个性价比会好一些？另外，听说南海神庙那边有石化厂和火力发电厂，对越秀星航TOD影响大吗？

回答：你好。不知道预算多少，建议是踮踮脚买萝岗，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！石化厂和火力发电厂，有一定影响，且越秀星航TOD配套方面一般，周围民房居多。

提问：请问牛奶厂板块如何，包括学位以及交通。不知以后有没有规划地铁？

回答：你好。牛奶厂有潜力的，不少购买力来自天河公园周边、老黄埔的新广，但过去透支了太多，建议在等等。有地铁规划，远期时间长。

提问：广叔你好！现在下定了广钢和光二期118方四房，六百多万，户形很好，但是是三楼（当时没楼层挑了），二楼是独立管，怕三楼以后会返水，现在纠结三楼自住和以后出手会不会不好出手，想退了选其他楼盘，你觉得有无必要，退了投资可选什么楼盘推荐！

回答：你好。和光晨樾兼顾自住没问题，楼层是低了点，中层。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，二套房投资，没有自住需求，总价六百万左右，最近看了几个新盘，天河的保利天汇，开盘价大约七万，黄浦的万科城光，开盘价大约五万五，番禺的越秀和樾府，单价5.8万，不知道该选哪个，诚挚地向您求教。保利和万科的盘近期要开始线上选房了，所以希望能尽快得到您的回复。另外是否现在还不是投资房子的好时机，是否应该再等等？谢谢您！辛苦了！

回答：你好。600w这个价位优先考虑天河，其次万博越秀和樾府

提问：广叔你好！臻珑府89平方南向中高层现每平方4万2，可以入手吗？谢谢

回答：你好。如果是自住，可以的；纯投资还可以再观望到年底。

提问：广叔，您好！不好意思，打扰了，想请教一下您，350万买黄埔小三房，这几个楼盘和户型如何排序呢？罗兰国际四期85方北向，臻珑府78方南向，时代天镜87方北向，星樾山畔80方北向，您觉得优先顺序如何呢？感谢！

回答：你好。就按你这顺序选

提问：广叔您好，新人首问，请问纯投资角度，从潜力、交通、教育、舒适、配套几方面比较，对1和2作优选排序。

1.老黄埔、科学城、知识诚、番禺大石、南沙黄阁

2.中鼎珺合府、城市之光、富颐华庭、大壮名城、保利翔龙、中央城、越秀星汇城TOD

3.另外，鱼珠附近楼盘受石油化工厂炼油厂影响大不大，尽量要距离多远才行，可推荐盘有哪些？

回答：你好。板块和楼盘都可按照你的顺序选；看下城市之光的房价就知道，垃圾站的影响都不是很大，更别说炼油厂。未来对环保要求很高，科技越来越发达，影响会越来越小的。看你的预算重点考虑：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，手中有一套金碧世纪花园2房（二套房），考虑到楼龄久了潜力不大，是否置换成黄埔的新房好？如果置换，哪个新盘好呢？

回答：你好。金碧世纪花园2房可出手置换，2房优势不大，且有一定楼龄，未来很被动。具体看你预算总价多少，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，您好，看了您对黄埔CBD的分析，感觉很清晰很有用，多谢。不过您里面涉及楼盘多是二手，另外问一下整个黄埔临港CBD，或者外延点，近期或者即将新开的盘有哪些？哪些值得考虑的。多谢，望赐教??

回答：你好，不知道预算总价多少？保利罗兰国际、万科城市之光、卓越招商臻珑府，都可看下。

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