2021年广州二手年报：调控促变局，二手楼市先扬后抑，下半年成交同比大

2021年，广州市二手市场成交宗数为117103宗（自助网签+中介促成网签），同比去年同期（131009宗）明显回落10.6%。

但需要特别指出的是，自2021年4月起，广州二手楼市进入调控密集期，市场交投氛围明显降温。

下半年二手成交表现低迷，仅成交41891宗，同比去年下降49.6%，为近几年的位水平。

广州中原研究发展部分析认为，2021年二手楼市主要特征如下：

（1）调控频繁轰炸，客户持币观望情绪浓。

2021年属于广州楼市的调控年，不但信贷环境明显趋紧，而且连续出台如增值税“2”变“5”、指导价小区等重大调控政策，直接促使客户对后市预期直线下降，客户持币观望情绪浓。

据监测中原数据显示，四个季度以来，广州中原客户二手带看量呈现逐步下滑的趋势。

（2）一二手价格倒挂，市场面临分流问题。

受前段时间的调价影响，部分板块优质二手盘源上调幅度偏高，造成与周边一手项目价格形成倒挂。

加上临近年末，不少开发商为冲业绩，部分一手房源出现以价换成交的情况，促使不少原本打算置业二手房源的客户转至一手市场。

（3）放贷时间延长，置换需求减少。

受到信贷环境的收紧的影响，多家银行贷款额度紧张，放款时间明显被拉长，基本需要半年左右。

不少“卖一买一”的置换客户由于回款时间久，手上资金流有限，直接导致其置换需求有所受限。

01.

全年成交走势：

两刀“重挫”楼市，

月度成交先扬后抑 

根据2021年二手楼市成交表现，可分为三个阶段：

阶段：2021年1-4月，二手客户入市热情，月度成交除春节月外基本能够保持15000宗以上。

第二阶段：2021年5-8月，调控首刀“增值税2改5”出台，市场迅速降温，二手成交跌落万宗水平，成交量不及去年月度平均。

第三阶段：2021年9-12月，指导价调控的出台，直线降低客户对市场预期，成交量跌至5000-6500宗水平。

02.

全年价格走势：

楼市回归理性，

价格或持续微幅下调

综合中原领先指数及70城数据来看，二手价格涨跌幅趋势基本相似。

自指导价出台后，楼市回归理性，价格进入下行通道。

2021年11月，广州的70城价格指数环比跌幅为0.5%。

▲2021年广州二手房价指数环比走势

同时，从目前信贷环境、政策环境调控动作来看，未来一段时间官方调控大幅放松的可能性偏低。

因此，预计2022年二手住宅价格走势或会持续下行一段时间。

03.

市场成交特征分析：

三大“困局”促二手成交乏力

指导价调控促楼市大变，业主心理防线击穿

今年来，市场调控轮番出台，比如增值税“2”改“5”、利率上调、放款周期延长等，促使业主心理预期本身已经很弱。

尤其在指导价调控出台后，业主报价指数更是呈现“插水”下滑。据监测，目前二手业主报价指数下跌至29.2%，为近几年的低位水平。

市场从去年的“卖方市场”已经逐渐转变为“买方市场”。

在本轮公布的96个指导价小区中，天河作为重点照顾对象，独占54个。

而黄埔区以23个指导价小区紧追其后。

因此，监控中原数据显示，天河、黄埔两区业主在指导价出台后下调报价最为明显；下调幅度分别达3.6%、4.0%，变动幅度高达5.0%、5.5%，多个楼盘降价达50万以上。

一二手价格倒挂严重，客户存在分流影响

广州二手楼市经历前段时间调价变动，不少板块二手价格上调幅度明显，直接导致板块优质二手项目与周边一手楼盘价格倒挂。

其中，老黄埔板块、华南板块、科学城板块、东圃板块、琶洲板块等项目价格倒挂现象相对严重。

比如科学城板块的优质二手项目——新福港鼎峰在售均价53000-55000元/平，高于一手保利罗兰国际的42000元/平，促使不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

信贷环境从严，误伤“卖一买一”客户

2021年，广州信贷调控连番出现“大动作”。

比如半年内广州各大银行前后4次上调贷款利率、严查购房客户的首付来源等措施，放款时间甚至拉长至半年左右，导致“卖一买一”客户因为能及时回款，而耽误置业新房源，促使改善客户购房需求被误伤。

据监测显示，3房房源成交占比达37.1%，环比净减3.0%；

120平以上房源成交占比为17.9%，环比净减4.6%。 

04.

南沙、黄埔成交受阻

番禺成功夺魁

对比2020年成交情况来看，广州各区成交均出现下滑，外围花都、南沙、黄埔三区成交跌幅最为明显，环比分别下降20.2%、27.8%、24.7%。

另外，番禺以成交16381宗的成绩，继续夺得各区榜首位置。

另外，不难看出，外围花都、南沙、从化、增城整体跌幅明显较中心区域高，外围区域普遍跌幅在15%以上，而中心区跌幅基本处于8%以下，调控趋紧对于外围区域降温更为明显，客户入市热情偏低。

05.

热点潜力板块点评

黄埔：区域让利幅度大，多个优质盘降价出售

指导价出台过后，黄埔客户成交周期明显拉长，业主对后市信心明显减弱，多个盘源有意扩大议价空间，以求让利促成交，总体让利幅度高达4.0%，较指导价前净跌5.6%。

而在黄埔各个板块情况来看，萝岗板块让利幅度为明显，报价下调幅度达4.3%，其次为长岭居板块，让利幅度为3.9%。

而开发区板块、老黄埔板块报价下调跌幅较其它板块较低，分别为1.5%、3.4%。

06.

分区点评

番禺区：洛溪业主叫价强势，钟村需求持续

2021年，番禺区二手住宅网签宗数（中介网签+自助网签）为16381宗，环比下滑8.3%，番禺二手再次蝉联成交霸主位置，整体成交占比出现稳步回升的趋势。

其中，广州二手成交前十楼盘中，番禺独占四席，分别为祈福新村、广州亚运城、丽江花园、华南碧桂园等大社区楼盘，市场需求大，楼盘流转率偏高。而今年雅居乐剑桥郡反而因指导价调控等方面因素影响，成交落榜。

另外，据广州中原研究发展部调研了解到，目前钟村板块需求依然处于板块高位，其明星盘“祈福新村”市场盘源充足，客户可选择性较多，政策调控手段对整体二手成交影响较少，市场成交依然保持高度活跃。

加上，祈福新村整体售价适合刚需客户，目前成交均价基本集中在27000-40000元/左右，套均300-400万元/套左右，对于刚需客户而言仍有较强的吸引力。

而华南板块今年需求则有较大程度的下滑，二手带看量和新增客户数量同比去年亦下降3成以上。

广州中原研究发展部认为，今年华南成交下滑主要有两方面原因:

一方面，华南板块优质盘源以大面积的改善型房源为主，而今年信贷环境尤为严峻，多个银行放贷从严，周期基本在半年以上，促使“卖一买一”的客户未能及时回笼资金，去置业下套物业。

另一方面，受指导价调控影响，华南广州雅居乐被列入指导行列，直接导致周边客户降低其对市场后市的信心，入市热情大减，观望情绪较重，促使华南几大重要盘源成交大不如前。

荔湾区：改善置业受限，散盘成交占比回升

2021年，荔湾区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为7990宗，环比下降3.5%，整体成交表现不温不火；而二手住宅网签均价为35551元/平。

据广州中原研究发展部监测发现，2021年荔湾区散盘房源成交占比出现明显回升。其中散盘房源成交占比为38.4%，环比净增6.7%。

据了解，本月荔湾区小区盘源成交占比明显下滑的主要由于信贷环境的收紧，放款时间大幅拉长，加上银行加大审查首付来源，促使不少卖一买一的置换需求有所受限，同时投资行为被抑制，投机客基本没有生存空间。

加上本次指导价房源基本以小区房源为主，楼梯楼散盘基本不会纳入指导行列，促使购房客户以刚需为主，置换需求明显减少；

另一方面，散盘房源入市门槛偏低，套均总价基本在150万元/套左右，对于首次置业的刚需客户还是有比较大的吸引力。

白云区：罗冲围需求旺，机场路成交略显回落

2021年，白云区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为11692宗，环比下降2.0%；二手住宅网签均价为27957元/平。

据广州中原研究发展部监测显示，白云罗冲围板块需求持续活跃，成交量冲高至市中心各板块的榜首位置，2021年月均成交量高达180宗左右。

而目前板块的“当红炸子鸡”非富力半岛花园、富力桃园莫属。目前两盘的成交均价为34939元/平、36004元/平。

广州中原研究发展部认为，罗冲围板块近期成交活跃主要有两方面原因：

一方面，白云罗冲围板块利好不断，除落成的8号线北延线外，13号线二期进展良好，预计2022年全面通车。届时板块坐拥两条地铁线路，能够较大程度地弥补片区轨道交通的空缺，有利于人口的直接流入，加上华为利好的加持，未来罗冲围板块楼市含金量将进一步增加。

另一方面，板块楼价刚需，上轮调价幅度不大，客户接受意愿高。加上本次指导价调控并未波及白云区，市场交投氛围依然活跃。

此外，白云区机场路板块成交有所回落，客户入市热情有所下滑，月均新增上门客数量同比去年同期下跌2-3成左右。

主要由于：

一、板块盘源紧缺。去年整体市场成交活跃，消耗的大批的优质客源、房源，促使今年成交略有受阻。

二、板块业主叫价相对强硬，议价空间不大，议价幅度基本在3%左右，促使不少客户接受意愿较低，成交略有回落。

天河区：珠江新城让利明显，东圃板块需求回落

2021年，天河区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为15290宗，环比下降8.0%；而二手网签均价为54803元/平。

另外，据中原成交显示，一向受刚需所青睐的东圃板块，今年整体成交活跃度有所下滑，整体市场表现为“盘多客少”的情况，二手带看量、新增客户数量同比去年净减2-3成左右。

据了解，主要由于目前银行额度紧张，放款速度大幅延长，直接导致“卖一买一”需求的客户受限，加上指导价的影响，客户对后市预期直线下降，不少客户的入市步伐有所放缓，入市更加理性，遇到合适的房源、价格才会考虑入市。

此外，据广州中原研究发展部调研监测，2021年，珠江新城板块受政策调控影响，市场氛围降温严重。

尤其在指导价调控出台以后，客户观望情绪有所加重，上门客户减少2-3成左右，不少楼盘月度仅零星成交。据监测显示，珠江新城板块2021年中原成交占比下跌至18.8%，同比大减3.1%。

此外，在指导价调控出台以后，业主对后市信心大幅减弱，不少业主开始下调报价以促成交易。

据了解，不少盘源下调报价幅度基本在5%左右，多个盘源让利超百万。

比如，中海花城湾的一套151平的房源，原报价为2720万元，现由于业主急需资金回笼，因此下调报价至2600万元，整体总价直降120万元。

因此，客户若有意进驻珠江新城，目前不失为较好的购房时机。

海珠区：成交平稳，海珠西板块需求活跃

2021年，海珠区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为16345宗，环比下滑0.7%；

而网签均价为41977元/平。据广州中原研究发展部监测，2021年，海珠区整体成交跌幅较其它区域相比，成交排名更是冲高至各区第二位（略输番禺16381宗）。

广州中原研究发展部认为，2021年海珠区抗跌能力较强的主要原因在于：海珠区目前市场价格相对合理，属于价值低洼区域，市场前景走势乐观，吸引了不少天河、越秀的置业客户的目光。

根据中原成交大数据显示，2021年海珠区海珠西板块相对于其它板块而言更为活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。

板块需求活跃度相对较高主要有两方面原因：

一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处区域内的高位水平；

另一方面，目前板块二手业主议价空间相对较大，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右，大概在30万元以上，而置业客户遇到合适价格会快速入市。

越秀区：年末学位房需求翘尾，小户型追捧

2021年，越秀区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为11126宗，环比下降6.4%；而二手住宅网签均价为47760元/平。

另外，根据中原研究发展部监测发现，2021年年底东风东板块成交活跃度有所回升，客户入市热情明显升温，新增客户数量、二手带看量较9、10月有所增加。

主要由于目前贷款周期相对较长，从购房到过户需要较长时间，加上日后的装修、过户以及后期处理等所需时间较长，因此不少客户提前置业为孩子入学作准备。

另外，据调研了解，部分学位资源较好的小户型房源追捧，价格仍然比较坚挺，议价空间不大。

比如从11月成交的几套东风东44.5平方米房源，同一套户型，从原来的570万元到586万元，目前还有套620万元的小户型房源正在处于谈价阶段。

07.

2022年预测：

二手楼市调控放松可能性低，

明年月度成交或维持8500-9000宗低位

2021年，属于广州二手楼市的调控年，在信贷、政策双重调控下，整体广州二手市场降温严重。

下半年，广州二手盘源去化缓慢，存量房流通率较低，客户入市热情不高，业主报价心态有所转变，议价空间明显扩大。

从整体来看，明年楼市调控放松的可能性偏低，价格可能还会持续下行一段时间，市场成交或持续保持僵持，预计2022年难以重现“小阳春”行情。

因此，广州中原研究发展部预测，明年月度成交或在8500-9000宗水平左右。