邓浩志：楼市新政大潮来袭，你准备好了吗？

文｜邓浩志

一、政策面：各地大概率会立即掀起一轮“促进房地产业良性循环”为目标“满足合理住房需求”为目标的新政大潮。

自从央行“双维护”谈话之后，整个2021年四季度，各个重要的管理层会议都有提及房地产。“促进房地产业良性循环”和“满足合理住房需求”是最近的关键表述。总体都是强调房地产要“保温”。由2021年下半年各地都出现了楼市、地市、预期的强烈降温，而房企爆雷更是一个接一个，各地都对稳定楼市有迫切的需求。所以想象各城市都会以上述方向为基础，出台一系列适度刺激房地产市场的政策。在具体政策选择上，12月8日南通市海安市的《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》有一定参考价值。

总体概况大概几个方向：

1、支持本地初次置业、改善置业；

2、更为宽松的人才购房政策；

3、二孩三孩家庭给予购房支持政策……

过去几轮楼市刺激性政策都出现用力过猛，导致后来房价出现了过快上涨的情况。管理层此前在引导楼市回暖时也不忘再次提示要注意楼市炒风再起。预计这轮各地针对楼市的“保温”政策或总体趋于谨慎，力度会比过去几次要稍轻，市场可以有期待，但不宜期望过高。

二、资金面：房贷难以回归“常态”，房贷利率有望下调

最近一段时间，房贷放款的速度有了明显提升，由之前的等待半年，到最近的等待一个月，甚至一周内放款，房贷放款时间已经基本趋于正常化。但目前房贷的审批依然严格，依然有许多首付来源有“问题”的客户被拒绝贷款。这是基于管理层要求经济社会，尤其是房地产领域压降杠杆规模的结果，同时也是避免经营贷等资金流入楼市的措施。

预计2022年，关于房贷申请的严格审查不会有根本性的改变。只要稍微宽松，此前压降融资规模的成果就会化为乌有，国内可能又将暴露出较高的金融系统风险。管理层是不会选择以此为代价换取楼市复苏的。另外，由于经营贷和房贷的利差较大（两者差距超50%），所以经营贷流入楼市的冲动极高。如果不采取严格的审查制度，哪怕是不惜错伤部分刚需，则未来极有可能重演去年底那一轮大量经营贷流入楼市的情况。

年底实施了一次全面降息，货币政策开始偏宽松，有助于降低融资成本，久久未变化的LPR有望在2022年走低，至于降低多少暂时还难以评估，因为当前我国货币政策总体上频繁多变，难以预测。不过之前央行已经强调支持刚需购房，一直高企的房贷利息有望下调。或进入一轮中等幅度的下降周期。

三、房企爆雷情况仍未彻底结束

虽然已经降准，管理层也强调要“满足房地产企业合理的融资需求”。而房企融资状况仍然呈现非常不对称的特征。在2021年底，国企央企在融资上明显占据有利的位置，而民企获得融资的机会仍旧不多。不但如此，部分已经暴露债务问题的房企更是难以获得资本市场的支持，从而使得问题房企进一步陷入恶性循环当中。这既有管理层对不同性质企业采取的差异化对待办法，也有资本市场趋利避害的特性。

2022年上半年，恐怕还会有爆出债务危机的房企。明年的房地产企业，仍然活得不轻松。没有雪中送炭，只有锦上添花。

四、楼市情况逐步恢复，一季度依然低迷，二季度全面复苏，三季度开始升温，四季度保持强势。

楼市行情是有惯性的，由于房地产体量大，惯性特别强。要扭转楼市趋势除了需要“力量”还需要“时间”。货币宽松，政策利好等也需要传导时间，所以近期虽然利好频频，但楼市的低迷仍会维持一段时间。加上马上就要过年了，农历新年又是楼市传统淡季。所以预计楼市在一季度仍然会保持较为弱势的局面。直到春节之后，小阳春行情展开之时，二季度可能才能看到楼市的全面复苏。春节之后，楼市可能会整体会呈现出“价稳量涨”的态势。各种等待已久的刚需，随着政策的明朗，初步消除疑虑，开始入市。如果政策面能保持偏“暖”，则楼市的复苏态势会一直延续，对于人口流入多，经济增速快，土地供应紧张的一线及强二线城市，到三季度开始可能会逐步转入轻微的强势。

如果以上路径按计划展开，则未来三个月将是房地产从业人员的黎明前的黑暗。需继续扛下去。

五、房价走势：上半年低位盘整，下半年有上升空间，幅度和当年收入接近。

在预测房价走势之前，首先需要强调一下，我国一二线城市经济持续稳定增长，人口持续流入，住房用地偏少是大趋势，慢变量。这将是一二线城市未来10—20年楼市的基础背景。而各种类型的调控政策只能产生阶段性的影响，时而利好，时而利空。只要基本面不发生改变，楼市的基本发展趋势是可以预测的。未来的大趋势还像过去十几年一样，在一条上行通道当中运行，阶段性上下震动而已。

近年国内通胀率在2%左右，GDP增速在6%上下，居民收入增速和GDP增速相仿，以上都是房价上涨比例基础参考指标。在市场相对平稳的情况下，房价上涨速度和收入相仿，楼市大年涨得多，楼市小年滞涨。明年情况应属于稍偏好的年份。

从宏观上看，一二线城市对住房需求长期旺盛，再加上这里“保温”政策，明年房价表现肯定不会差，至少已经见底，将彻底告别了房价持续下行的短周期趋势。明年房价走势有望随着成交量的逐步放大而逐渐显现出强势。一线城市在2022年一季度就会感受到部分楼盘优惠力度减少。随着二季度成交量继续上升，三、四季度开始价格或开始有所表现。而三四线城市情况可能仍然不太乐观，人口流出，需求放缓仍是基本面。

在我写完这批预测后，看到了社科院对2022年房价的预测，大致为：预计如果没有重大政策调整，国内楼市明年会由降温转向走势分化、部分地方回暖，主要是一、二线城市，因为人口持续流入带动需求，估计全年楼价波动幅度为-3%~3%之间。大概就是三四线城市会继续跌3%，而一二线城市大概涨3%。和我的预测比较接近。