民企继续躺平,国家队兜底,2021年拍地结束,2022年路在何方?
广州中原研究发展部2021/12/02 17:08
12月2日上午,广州第三批供地,亦是2021年度最后一批含住用地限时出让。
最终,本轮推出的17块用地,13宗成功“出嫁”,4宗流拍;
13宗地块累计创造302.6亿出让金,均为底价出让,不产生溢价。
▲2021年广州第三批供地结果一览
本轮拍地,除横沥岛尖DH0502012地块由民企星河竞得以外,其余地块均由“国家队”兜底。
本来让人给予厚望的第三批供地,在天河、白云等核心区靓地缺席,加上房地产“过冬”的环境下,继承第二批供地“冷意”,草草收场;
这将给今明两年市场带来很多值得关注的焦点。
本篇,小研君将对第三批供地及2020年全年宅地成交结果进行分析,并对2022年一二级市场进行预测分析。
01.
缺钱+融资难+靓地缺席
民企继续躺平
“民企躺平”的现象从第二批供地便得以体现,广州亦不例外;
▲2021年广州三次供地国/民企拿地对比
但第二批供地广州尚能吸引7家民企最终拿地,而第三批仅星河一家维护“民企尊严”;
可见当前民企开发商整体缺钱、融资难等问题
小研君认为,民企开发商作为房地产市场其中活跃的组成部分,对于带动行业健康、多元发展有重要作用,牵动民生,应该适当支持其发展,妥善解决目前困境。
除缺钱原因外,根据小研君了解,不少民企认为本次供地“吸引力”不足,亦是让大部分开发商却步的一大原因;
如原来出现在《广州2021年供地计划》《2021年供地蓝皮书》的天河、白云靓地,纷纷缺席;
▲《2021供地蓝皮书》中的9大靓地,最终只放出3宗
即使本轮供地的“头牌”——海珠区华洲天斯地块;
根据小研君实地调研发现,其实亦平平无奇,价值点并不突出。(点击回顾天斯地块踩地报告)
▲天斯地块村级配套,远离地铁,亮点就只有“海珠”
一部分民企开发商认为,在当前调控环境下,钱应该花在“刀刃上”;
因此对相对平庸、市场前景不明朗或即使条件不错,但“算不过账”的地块,持保守态度。
▲本轮流拍地块原因分析
02.
即使国企兜底,
部分地块市场压力仍不小
虽然本轮大部分地块由国企兜底,但未来推售所面临的市场压力不小。
如本轮“C位”天斯地块,楼面价达已达40375元/m,若算上配建政府房源成本,楼面价接近4.5万元/m;
这意味着未来天斯地块的产品售价需要达到8.5-9万元/m以上,才存在合理的盈利空间。
但从目前天斯地块可比项目来看,条件类似的中海观云府,售价亦仅为7.5-8万元/m,且配套条件比天斯地块更佳。
而近日光大板块的望江豪宅世茂·天鹅湾更是推出7-8万元/m的优惠价,这是天斯地块条件不可比拟的;
随着官方调控的深入影响,未来开发商之间的“价格战”将会越来越激烈;
▲近期广州部分调价项目案例
部分板块价格甚至出现“回到2019”的迹象,天斯地块的高价,存在较大的操盘压力。
同样的问题将会出现在诸如白云上官苑地块、钟落潭镇雅园新村地块等地块上。
03.
未来1-2年,
新项目将主要出自国企
民企需要找到“新出路”
民企开发商已经连续两次拍地“躺平”,广州第二、三批供地,国企累计获取78%的地块;
这意味着未来广州1-2年通过招拍挂转化的项目,将主要来自国企。
加上官方近期已经严格把控旧改,甚至“吹风”旧改优先考虑国企合作;
这意味着民企需要找到“新出路”,否则或将面临“无米之炊”,躺平亦并非长久之计。
04.
2021年宅地成交614万m
出让金同比减4.2%
流拍地块35宗,创今年新高
第三批供地结束,意味着广州2021年含住用地出让亦“落下帷幕”;
今年截至12月2日,累计出让含住用地面积614.09万m(86宗),同比2020年增加4.3%
▲2015至今,广州含住用地出让(用地)面积情况一览(单位:万m)
出让金额达1981.1亿,同比减少4.2%;一定程度上体现了“增供应,降地价”的目标。
▲2015至今,广州含住用地出让(用地)出让金(单位:亿元)
另一方面,今年含住用地流拍35宗(次),为去年的5倍。
由于调控给予开发商的压力,今年流拍地块数量创近年新高。
▲近5年商住地流拍宗数情况(单位:宗)
除调控压力以外,大面积流拍亦体现了各大开发商对前期拿地策略和结果的反思;
2019-2021年初,基于整体市场处于“爬升期”,不少实际配套不足、远离市区、缺乏规划利好的板块仍能吸引开发商拿地开发。
但实际上,部分冷门板块,项目扎堆,但成交去化不佳,给开发商造成较大经营压力;
今年下半年开始,开发商拿地态度越来越谨慎,“将钱花在刀刃上”,意味着未来开发商在地块研判、价值评估、客户研究等工作将更加重要。
05.
盼2022年更多优质地块入市
官方、开发商、买家“三赢”
今年下半年二、三批供地“遇冷”,一方面影响民企开发商未来的拓展步伐,另一方面影响城市土地收入,进而影响城市基建进度;
尤其今年大面积流拍的增城区,本来已需要大量资金进行基础设施建设,假如资金得不到有效补充,将影响区域人才引流、产业引进,进而影响区域发展。
因此小研君希望,2022年官方能够唤醒开发商的拿地热情,对企业合理、利于民生的投资予以鼓励。
同时,应该计划让更多配套条件佳、通勤便利度高的“优质靓地”入市;
这一方面刺激可开发商拿地热情,另一方面可以让更多买家安居置业,实现“三赢”。
最后提一句,虽然广州今年出现大面积地块流拍,但整体出让地面积仍保持高位;
此前部分不负责任媒体提出的“缺货论”不成立,广州整体新房供应量仍相对充足。