深度解读：广州落地二手房指导价，将与市场产生哪些“化学反应”？

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8月31日晚，广州官方放出“二手指导价”大招。

继402、421新政，新房指导价以及第二批供地严控溢价、部分地块实行“限售价”后，二手指导价落地标志着官方对“稳价格”“稳预期”的控制已覆盖房地产全市场流程。

▲官方文件截图（来源：广州市住建局）

本次“二手指导价”落地的首批96个楼盘，主要集中在天河、黄埔，剑指去年以来部分小区业主“抱团涨价”“扰乱市场秩序”等行为，为热点板块降温。

▲广州首批96个指导价小区区域分布一览

另一方面，根据媒体报道，今天（9月1日）已陆续有银行跟进指导价制度，贷款将指导价作为重要参考，可见本次新政执行效率相当迅速。

接下来，小研君针对指导价城市对比、接下来调控预测，重点分析指导价制度对未来市场的影响。

01.

为什么广州

需要实行指导价？

为响应高层“房住不炒”主旨，四大城市今年已针对各自突出问题进行对于的政策“打补丁”；

其中深圳、上海先后而落地二手指导价制度，落地的主要原因均为二手价格向上趋势太强，需要降温。

而广州从去年6月起，由于深圳、东莞相继采取调控政策，导致部分投机客外溢至广州市场，珠江新城、天河北、科学城等热点板块价格变动尤为明显。

从70城二手指数同比走势来看，广州从去年6月起呈现爬升态势，调控势在必行；

加上近期土地、一手已陆续完成对应的限价、备案价新政，二手市场作为房地产市场的重要一环，需要进行“堵漏”。

▲近一年四大城市70城指数同比走势

此外，对于部分热点板块小区业主、投资客“抱团涨价”等乱象，亦需要及时刹停，以维持平稳市场秩序。

02.

深沪蓉莞实施指导价，

对市场影响有多大？

截至目前，已有包括深圳、上海、成都、东莞、三亚、西安在内的十余个城市已落地/拟实施二手房指导价。

本篇小研君主要以深、沪、蓉、莞四城情况作为对比：

▲可比4城指导价落地情况

观点分析：广州中原研究发展部

从可比城市情况来看，二手市场相对成熟的深、沪，短期内成交量下跌幅度介乎30-60%之间，因此指导价给二手市场的冲击无疑是强劲的。

但需要指出的是，沪深两市均为一次性推出覆盖全市小区的指导价制度，加上本身楼价高，投资客较多，才造成成交“腰斩”的情况；

相比之下，广州有针对性地打击热点板块“炒风”，加上广州本质为刚需市场，因此预计指导价给市场带来的影响将少于沪深。

03.

年内二手调控政策

是否还会“加码”？

参考成都、东莞分批推进方式，假如广州二手价格指数仍呈现上涨苗头，预计第二、第三批指导价落地的可能性较高；

另一方面，指导价本身亦有精细化需要。如随着指导价楼盘数量增加，针对同一楼盘不同期数、不同楼龄组团指导价落地，或是大概率事件。

就目前广州“一区一策”的调控思路来看，而本轮指导名单基本是近两年价格涨幅较大的楼盘（尤其天河、黄埔），预计即使出现第二、三批名单，亦会集中在天河、黄埔等区；

▲近3年各区二手房成交均价（元/平）

而如白云、花都、增城等区，客户以刚需为主，2021年网签价格甚至出现下降的情况，出台指导价的必要性较低。

04.

指导价对广州后市

有哪些影响？

综合可比的4个城市，实行二手备案价后的第二月起成交开始出现较明显下行趋势；

下半年广州二手市场由于房贷收紧，已出现降温情况，而首批实行指导价的楼市又普遍为市场成交热盘，预计今年内成交将会在目前基础上下跌15-25%。

小研君认为，指导价将会为二手市场、中介行业带来阵痛；

但从中长期角度来看，则利于整体市场健康、各区楼市均衡发展，相比起深圳、上海覆盖全市的调控，广州给予了市场运行平稳健康的区域一定空间；

重点为珠江新城、天河北、科学城等去年以来涨价较明显的板块“对症下药”，从一定程度上保护了非过热板块刚需买家以及改善客。

05.

广州成交量

会不会像深圳一样“急冻”

指导价出台后，不少买家咨询小研君，问“广州成交量会不会像深圳一样急冻”；

小研君认为“急冻”的可能性较低，因为大家需要搞清楚的是，广州与深圳的楼市客群基础是不一样的；

广州是以绝大部分刚需买家为基础组成的，而深圳市场投资客比例则相对较多；

广州部分热区去年以来价格走高，主要原因为2020年7月深圳限购升级，导致投机客外溢广州所致。

而广州更广泛的区域，基于城市价值提升，人口持续流入，越来越多“新广人”选择安居置业，将成为广州市场的“压舱石”。

06.

面对当前市场变化，

买家应该如何抉择？

对于首批96个小区所在的热点区域，官方已将市场预期“安排得妥妥的”，业主理性回调是大势所趋，买家“底气”更足，具备更多与业主谈价的资本。

另一方面，结合2021年、二批集中供地情况来看，中心区如天河、越秀、荔湾等区域用地新供应依旧十分紧张，从中长期来看，中心区物业市场价值仍相对坚挺；

因此买家可以趁本次指导价“窗口期”入市，进军中心区物业，但希望中心区二手业主大范围、大幅度降价，可能性较低。

▲2021年两次供地情况，

天河、越秀依旧挂零（单位：万m）

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